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Vends local commercial - 148.67m² - 4 pièces, 3 chambres - Arcueil 94110

Bien expiré
VilleArcueil (94)
Surface148m²
Coût Total407 500€
Loyer Annuel36 792€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+620€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 335 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 2 263,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BEARS IMMO vous présente, en plein centre-ville d’Arcueil, à proximité immédiate des commerces, ce local commercial situé en rez-de-chaussée.

D’une surface de 97,51m², il est complété par un sous-sol de 51m², offrant un espace supplémentaire exploitable selon vos besoins (stockage, réserve,…

Ville : Arcueil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94110
Total : 407 500€
Prix d'acquisition : 335 000€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 380 700€
Frais de notaire : 26 800€
Coût estimé : 26 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 20.72€/m²/mois
Fourchette : 16.86€ - 25.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 3066€/mois
Loyer annuel estimé : 36792€/an
Fourchette totale : 2495€ - 3767€/mois
Fourchette annuelle : 29941€ - 45210€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 331,15 €/m²
Basé sur :319 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :789 010 €
Prix d'achat :335 000 €
Décote à l'achat :-454 010€ (-57.5%)
Marge achat-revente :381 510€ (48.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :407 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 020,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :118,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 139,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :198 627,41€
Coût de l'assurance :35 656,25€
Taxe foncière : 3 679,17€/an
Soit par mois : 306,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 065,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 445,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :620,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état supposé bon mais nécessite une mise à jour pour un usage commercial.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état supposé bon mais nécessite une mise à jour pour un usage commercial.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état supposé bon mais nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon sans photo, état supposé bon mais nécessite un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes requise pour un usage commercial.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement pour un usage commercial.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700€
    Revêtement sol chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 800€
    Revêtement sol salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 plomberie complète: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 066 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 792 €/an
Calcul : 3 066 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 407 500 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 426 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 525 €
Revenus locatifs : +36 792 €
Charges déductibles : -64 525 €
Résultat foncier Année 1 : -27 733 €(Déficit de 27 733 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 033 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 825 €/an
Revenus locatifs : +36 792 €
Charges déductibles : -18 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 967 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17032.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 335 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 217 750 €(65% de 335 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 918 €/an
Calcul : 217 750 € × 3,636% = 7 918 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 792 €64 538 €13 732 €-27 746 €10 700 €17 046 €17 046 €
237 528 €18 474 €13 368 €19 054 €---
338 278 €18 097 €12 992 €20 181 €---
439 044 €17 707 €12 602 €21 336 €---
539 825 €17 304 €12 198 €22 521 €---
640 621 €16 887 €11 781 €23 734 €---
741 433 €16 455 €11 349 €24 979 €---
842 262 €16 008 €10 903 €26 254 €---
943 107 €15 546 €10 441 €27 561 €---
1043 970 €15 068 €9 962 €28 902 €---
1144 849 €14 573 €9 468 €30 276 €---
1245 746 €14 061 €8 956 €31 685 €---
1346 661 €13 532 €8 426 €33 129 €---
1447 594 €12 984 €7 878 €34 610 €---
1548 546 €12 417 €7 311 €36 129 €---
1649 517 €11 830 €6 725 €37 686 €---
1750 507 €11 223 €6 118 €39 284 €---
1851 517 €10 596 €5 490 €40 922 €---
1952 548 €9 946 €4 841 €42 602 €---
2053 599 €9 274 €4 168 €44 325 €---
2154 671 €8 578 €3 473 €46 092 €---
2255 764 €7 859 €2 753 €47 905 €---
2356 879 €7 114 €2 009 €49 765 €---
2458 017 €6 344 €1 239 €51 673 €---
2559 177 €5 547 €442 €53 630 €---
TOTAL1 178 450 €371 963 €198 627 €806 487 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 806 487 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 726 €-3 210 €+10 936 €
2+7 726 €+602 €+7 124 €
3+7 726 €+6 054 €+1 672 €
4+7 726 €+6 401 €+1 325 €
5+7 726 €+6 756 €+970 €
6+7 726 €+7 120 €+606 €
7+7 726 €+7 494 €+232 €
8+7 726 €+7 876 €-150 €
9+7 726 €+8 268 €-542 €
10+7 726 €+8 670 €-944 €
11+7 726 €+9 083 €-1 357 €
12+7 726 €+9 505 €-1 779 €
13+7 726 €+9 939 €-2 213 €
14+7 726 €+10 383 €-2 657 €
15+7 726 €+10 839 €-3 113 €
16+7 726 €+11 306 €-3 580 €
17+7 726 €+11 785 €-4 059 €
18+7 726 €+12 277 €-4 551 €
19+7 726 €+12 781 €-5 055 €
20+7 726 €+13 297 €-5 571 €
21+7 726 €+13 828 €-6 102 €
22+7 726 €+14 372 €-6 646 €
23+7 726 €+14 929 €-7 203 €
24+7 726 €+15 502 €-7 776 €
25+7 726 €+16 089 €-8 363 €
Total+193 150 €+241 946 €+-48 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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