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Maison 3 pièces 66 m²

VilleLurcy-Lévis (03)
Surface66m²
Coût Total87 240€
Loyer Annuel5 406€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 689,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 66 m²

Dans un hameau très calme à 10 mn des commerces, cette maison à rénover présente un fort potentiel. De plain-pied, l'espace à vivre se compose d'une cuisine lumineuse, une salle d'eau, un wc, un séjour avec cheminée et oêle à bois, un salon et une chambre ouvrant sur le jardin. Le tout surmonté d'un grenier aménageable et attenant à une grange ainsi qu'un atelier. L'entrée du terrain a été stabilisée pour les véhicules. Le terrain bordé de haies est planté d'arbres fruitiers et dispose d'un puits. Anne OLIMPIO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 930883970 - BOURGES.

Surface : 66 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/05/2024

Consommation énergie primaire : 499 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 477 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 120 € et 1 530 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lurcy-Lévis
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03320
Coordonnées : 46.732742, 2.934370
Total : 87 240€
Prix d'acquisition : 45 500€
Travaux : 38 100€
Valeur du bien : 83 600€
Frais de notaire : 3 640€
Coût estimé : 3 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5406€/an
Fourchette totale : 344€ - 590€/mois
Fourchette annuelle : 4129€ - 7078€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :493,65 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :32 581 €
Prix d'achat :45 500 €
Décote à l'achat :+12 919€ (+39.7%)
Marge achat-revente :-54 659€ (-167.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,90€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 473,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 204,67€
Coût de l'assurance :10 468,80€
Taxe foncière : 540,61€/an
Soit par mois : 45,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 450,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 518,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs et du sol, peinture et carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Murs en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs et du sol, peinture et carrelage dans les 2 chambres
Quantité: 18 m² (2 chambres)
Raison: État 2/5 - Murs abîmés nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 100 €(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:3 300€
    Isolation combles: 66 m² × 50€/m² = 3300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Rénovation salon: 20 m² × 125€/m² = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Rénovation chambres: 18 m² × 150€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Lurcy-Lévis), coefficients appliqués pour ajuster les coûts. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 406 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 041 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 100 €
Revenus locatifs : +5 406 €
Charges déductibles : -42 100 €
Résultat foncier Année 1 : -36 694 €(Déficit de 36 694 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 294 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 000 €/an
Revenus locatifs : +5 406 €
Charges déductibles : -4 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15294.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 575 €(65% de 45 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 075 €/an
Calcul : 29 575 € × 3,636% = 1 075 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 406 €42 103 €3 044 €-36 697 €21 400 €15 297 €15 297 €
25 514 €3 924 €2 965 €1 590 €--13 707 €
35 624 €3 842 €2 882 €1 783 €--11 924 €
45 737 €3 756 €2 797 €1 981 €--9 944 €
55 852 €3 668 €2 709 €2 184 €--7 760 €
65 969 €3 577 €2 617 €2 392 €--5 368 €
76 088 €3 482 €2 523 €2 606 €--2 762 €
86 210 €3 384 €2 424 €2 826 €---
96 334 €3 282 €2 323 €3 052 €---
106 461 €3 177 €2 218 €3 284 €---
116 590 €3 068 €2 108 €3 522 €---
126 722 €2 955 €1 995 €3 767 €---
136 856 €2 838 €1 878 €4 018 €---
146 993 €2 717 €1 757 €4 277 €---
157 133 €2 591 €1 632 €4 542 €---
167 276 €2 461 €1 501 €4 815 €---
177 421 €2 326 €1 367 €5 095 €---
187 570 €2 186 €1 227 €5 383 €---
197 721 €2 042 €1 083 €5 679 €---
207 876 €1 892 €933 €5 984 €---
218 033 €1 737 €778 €6 296 €---
228 194 €1 576 €617 €6 618 €---
238 358 €1 410 €450 €6 948 €---
248 525 €1 237 €278 €7 288 €---
258 695 €1 059 €99 €7 637 €---
TOTAL173 158 €106 289 €44 205 €66 870 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 406 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 135 €-6 420 €+7 555 €
2+1 135 €0 €+1 135 €
3+1 135 €0 €+1 135 €
4+1 135 €0 €+1 135 €
5+1 135 €0 €+1 135 €
6+1 135 €0 €+1 135 €
7+1 135 €0 €+1 135 €
8+1 135 €+19 €+1 116 €
9+1 135 €+916 €+219 €
10+1 135 €+985 €+150 €
11+1 135 €+1 057 €+78 €
12+1 135 €+1 130 €+5 €
13+1 135 €+1 206 €-71 €
14+1 135 €+1 283 €-148 €
15+1 135 €+1 363 €-228 €
16+1 135 €+1 445 €-310 €
17+1 135 €+1 529 €-394 €
18+1 135 €+1 615 €-480 €
19+1 135 €+1 704 €-569 €
20+1 135 €+1 795 €-660 €
21+1 135 €+1 889 €-754 €
22+1 135 €+1 985 €-850 €
23+1 135 €+2 084 €-949 €
24+1 135 €+2 186 €-1 051 €
25+1 135 €+2 291 €-1 156 €
Total+28 375 €+20 061 €+8 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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