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Achat maison de ville

Bien expiré
VilleDamazan (47)
Surface150m²
Coût Total178 552€
Loyer Annuel11 856€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 886,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 150 m², 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1800, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Chauffage individuel électrique, Cuisine séparée, Une entrée, 1 Box, Terrain de 180 m²

Plongez dans le charme de cette maison individuelle de 150 m² située au cœur de Damazan, où chaque recoin a été conçu pour votre bien-être. Dès votre arrivée, vous serez séduit par une cuisine spacieuse, ouverte sur un salon accueillant. Ce dernier, agrémenté d'un poêle à bois, est l'endroit idéal pour partager des moments chaleureux en famille ou entre amis.

À l'étage, quatre chambres lumineuses vous attendent, offrant un espace parfait pour se détendre après une journée bien remplie. Une salle d'eau moderne avec WC complète cet étage, alliant praticité et confort. À l'extérieur, une cour intime vous invite à profiter des journées ensoleillées, créant un véritable havre de paix.

Le véritable atout de cette propriété réside dans son vaste garage et un appartement de 130 m² à rénover, réparti sur deux niveaux. Déjà équipé des raccordements essentiels tels que l'eau, l'électricité et le tout-à-l'égout, cet espace offre un potentiel exceptionnel pour créer des logements locatifs, un atelier, ou même agrandir la maison principale selon vos envies.

La maison bénéficie d'une localisation idéale, à proximité immédiate des commerces et des établissements scolaires, avec un collège et une école primaire à moins de 100 m. Les espaces verts environnants ajoutent une touche de nature à votre quotidien. De plus, l'accessibilité est facilitée par une sortie d'autoroute à moins de 1 km et une gare à proximité.

Caractéristiques techniques

  • Surface habitable : 150 m²
  • Surface de l'appartement à rénover : 130 m²
  • Année de construction : 1800
  • Chauffage : électrique + poêle à bois
  • Eau chaude : ballon électrique
  • Menuiseries : PVC double vitrage
  • DPE : C (112 kWh/m²/an)
  • Émissions GES : A (3 kg CO2/m²/an)
  • Taxe foncière : 1 521 €

Mentions légales :

Les renseignements diffusés dans cette annonce servent d'information générale et n'ont pas de valeur contractuelle. Ils sont fournis à titre indicatif et ne remplacent pas les contrôles techniques, les diagnostics obligatoires ou les vérifications administratives qui peuvent s'avérer nécessaires avant toute transaction. Neuf points spécifiques (urbanisme, cadastre, servitudes, fiscalité locale, conformité des travaux, accessibilité, assainissement) peuvent exiger des vérifications ciblées. Pour consulter les informations relatives aux risques territoriaux et aux prescriptions locales, consultez Il est conseillé de faire appel à des professionnels qualifiés (notaire, diagnostiqueur, architecte) pour toute expertise complémentaire.

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Damazan
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47160
Coordonnées : 44.284070, 0.283180
Total : 178 552€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 34 912€
Valeur du bien : 167 912€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 988€/mois
Loyer annuel estimé : 11856€/an
Fourchette totale : 767€ - 1273€/mois
Fourchette annuelle : 9199€ - 15280€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 001 €
Prix d'achat :133 000 €
Décote à l'achat :+32 999€ (+33.0%)
Marge achat-revente :-78 551€ (-78.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 552€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :893,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 610,02€
Coût de l'assurance :15 623,30€
Taxe foncière : 1 521,00€/an
Soit par mois : 126,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 988,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 112 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2.3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 912 €(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 032€
    Parquet flottant 48 m²: 60€/m² × 48 = 2880€, Main d'œuvre: 1152€
  • Salon:1 680€
    Peinture murs et plafonds 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 480€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Damazan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 856 €/an
Calcul : 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 552 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 912 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 229 €
Revenus locatifs : +11 856 €
Charges déductibles : -43 229 €
Résultat foncier Année 1 : -31 373 €(Déficit de 31 373 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 673 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 317 €/an
Revenus locatifs : +11 856 €
Charges déductibles : -8 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20672.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 856 €43 235 €6 177 €-31 379 €10 700 €20 679 €20 679 €
212 093 €8 161 €6 015 €3 932 €--16 746 €
312 335 €7 993 €5 847 €4 342 €--12 405 €
412 582 €7 820 €5 674 €4 762 €--7 643 €
512 833 €7 640 €5 494 €5 193 €--2 450 €
613 090 €7 454 €5 308 €5 636 €---
713 352 €7 261 €5 115 €6 091 €---
813 619 €7 062 €4 916 €6 557 €---
913 891 €6 855 €4 709 €7 036 €---
1014 169 €6 641 €4 495 €7 528 €---
1114 452 €6 419 €4 273 €8 033 €---
1214 742 €6 190 €4 044 €8 552 €---
1315 036 €5 952 €3 806 €9 084 €---
1415 337 €5 706 €3 560 €9 631 €---
1515 644 €5 451 €3 305 €10 193 €---
1615 957 €5 187 €3 041 €10 769 €---
1716 276 €4 914 €2 768 €11 362 €---
1816 601 €4 631 €2 485 €11 970 €---
1916 933 €4 338 €2 192 €12 596 €---
2017 272 €4 034 €1 888 €13 238 €---
2117 617 €3 720 €1 574 €13 898 €---
2217 970 €3 394 €1 248 €14 576 €---
2318 329 €3 057 €911 €15 272 €---
2418 696 €2 708 €562 €15 988 €---
2519 070 €2 347 €201 €16 723 €---
TOTAL379 753 €178 170 €89 610 €201 582 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 490 €-3 210 €+5 700 €
2+2 490 €0 €+2 490 €
3+2 490 €0 €+2 490 €
4+2 490 €0 €+2 490 €
5+2 490 €0 €+2 490 €
6+2 490 €+956 €+1 534 €
7+2 490 €+1 827 €+663 €
8+2 490 €+1 967 €+523 €
9+2 490 €+2 111 €+379 €
10+2 490 €+2 258 €+232 €
11+2 490 €+2 410 €+80 €
12+2 490 €+2 565 €-75 €
13+2 490 €+2 725 €-235 €
14+2 490 €+2 889 €-399 €
15+2 490 €+3 058 €-568 €
16+2 490 €+3 231 €-741 €
17+2 490 €+3 409 €-919 €
18+2 490 €+3 591 €-1 101 €
19+2 490 €+3 779 €-1 289 €
20+2 490 €+3 971 €-1 481 €
21+2 490 €+4 169 €-1 679 €
22+2 490 €+4 373 €-1 883 €
23+2 490 €+4 582 €-2 092 €
24+2 490 €+4 796 €-2 306 €
25+2 490 €+5 017 €-2 527 €
Total+62 250 €+60 475 €+1 775 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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