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Achat maison de ville

VilleDamazan (47)
Surface150
Coût Total178 552
Loyer Annuel11 856
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-85
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 886,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 150 m², 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1800, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Chauffage individuel électrique, Cuisine séparée, Une entrée, 1 Box, Terrain de 180 m²

Plongez dans le charme de cette maison individuelle de 150 m² située au cœur de Damazan, où chaque recoin a été conçu pour votre bien-être. Dès votre arrivée, vous serez séduit par une cuisine spacieuse, ouverte sur un salon accueillant. Ce dernier, agrémenté d'un poêle à bois, est l'endroit idéal pour partager des moments chaleureux en famille ou entre amis.

À l'étage, quatre chambres lumineuses vous attendent, offrant un espace parfait pour se détendre après une journée bien remplie. Une salle d'eau moderne avec WC complète cet étage, alliant praticité et confort. À l'extérieur, une cour intime vous invite à profiter des journées ensoleillées, créant un véritable havre de paix.

Le véritable atout de cette propriété réside dans son vaste garage et un appartement de 130 m² à rénover, réparti sur deux niveaux. Déjà équipé des raccordements essentiels tels que l'eau, l'électricité et le tout-à-l'égout, cet espace offre un potentiel exceptionnel pour créer des logements locatifs, un atelier, ou même agrandir la maison principale selon vos envies.

La maison bénéficie d'une localisation idéale, à proximité immédiate des commerces et des établissements scolaires, avec un collège et une école primaire à moins de 100 m. Les espaces verts environnants ajoutent une touche de nature à votre quotidien. De plus, l'accessibilité est facilitée par une sortie d'autoroute à moins de 1 km et une gare à proximité.

Caractéristiques techniques

  • Surface habitable : 150 m²
  • Surface de l'appartement à rénover : 130 m²
  • Année de construction : 1800
  • Chauffage : électrique + poêle à bois
  • Eau chaude : ballon électrique
  • Menuiseries : PVC double vitrage
  • DPE : C (112 kWh/m²/an)
  • Émissions GES : A (3 kg CO2/m²/an)
  • Taxe foncière : 1 521 €

Mentions légales :

Les renseignements diffusés dans cette annonce servent d'information générale et n'ont pas de valeur contractuelle. Ils sont fournis à titre indicatif et ne remplacent pas les contrôles techniques, les diagnostics obligatoires ou les vérifications administratives qui peuvent s'avérer nécessaires avant toute transaction. Neuf points spécifiques (urbanisme, cadastre, servitudes, fiscalité locale, conformité des travaux, accessibilité, assainissement) peuvent exiger des vérifications ciblées. Pour consulter les informations relatives aux risques territoriaux et aux prescriptions locales, consultez Il est conseillé de faire appel à des professionnels qualifiés (notaire, diagnostiqueur, architecte) pour toute expertise complémentaire.

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Damazan
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47160
Coordonnées : 44.284070, 0.283180
Total : 178 552
Prix d'acquisition : 133 000
Travaux : 34 912
Valeur du bien : 167 912
Frais de notaire : 10 640
Coût estimé : 10 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 988€/mois
Loyer annuel estimé : 11856€/an
Fourchette totale : 767€ - 1273€/mois
Fourchette annuelle : 9199€ - 15280€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 001
Prix d'achat :133 000
Décote à l'achat :+32 999 (+33.0%)
Marge achat-revente :-78 551€ (-78.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 552
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :893,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 610,02
Coût de l'assurance :15 623,30
Taxe foncière : 1 521,00€/an
Soit par mois : 126,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 988,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 112 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2.3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 912(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 032
    Parquet flottant 48 m²: 60€/m² × 48 = 2880€, Main d'œuvre: 1152€
  • Salon:1 680
    Peinture murs et plafonds 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 480€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Damazan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 856 €/an
Calcul : 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 552 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 912
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 229
Revenus locatifs : +11 856
Charges déductibles : -43 229
Résultat foncier Année 1 : -31 373(Déficit de 31 373 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 20 673
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 317 €/an
Revenus locatifs : +11 856
Charges déductibles : -8 317
Résultat foncier Années 2+ : 3 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20672.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 85643 2356 177-31 37910 700 €20 679 €20 679 €
212 0938 1616 0153 932--16 746 €
312 3357 9935 8474 342--12 405 €
412 5827 8205 6744 762--7 643 €
512 8337 6405 4945 193--2 450 €
613 0907 4545 3085 636---
713 3527 2615 1156 091---
813 6197 0624 9166 557---
913 8916 8554 7097 036---
1014 1696 6414 4957 528---
1114 4526 4194 2738 033---
1214 7426 1904 0448 552---
1315 0365 9523 8069 084---
1415 3375 7063 5609 631---
1515 6445 4513 30510 193---
1615 9575 1873 04110 769---
1716 2764 9142 76811 362---
1816 6014 6312 48511 970---
1916 9334 3382 19212 596---
2017 2724 0341 88813 238---
2117 6173 7201 57413 898---
2217 9703 3941 24814 576---
2318 3293 05791115 272---
2418 6962 70856215 988---
2519 0702 34720116 723---
TOTAL379 753178 17089 610201 58210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 582
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 490-3 210+5 700
2+2 4900+2 490
3+2 4900+2 490
4+2 4900+2 490
5+2 4900+2 490
6+2 490+956+1 534
7+2 490+1 827+663
8+2 490+1 967+523
9+2 490+2 111+379
10+2 490+2 258+232
11+2 490+2 410+80
12+2 490+2 565-75
13+2 490+2 725-235
14+2 490+2 889-399
15+2 490+3 058-568
16+2 490+3 231-741
17+2 490+3 409-919
18+2 490+3 591-1 101
19+2 490+3 779-1 289
20+2 490+3 971-1 481
21+2 490+4 169-1 679
22+2 490+4 373-1 883
23+2 490+4 582-2 092
24+2 490+4 796-2 306
25+2 490+5 017-2 527
Total+62 250+60 475+1 775
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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