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Achat appartement

Bien expiré
VilleChartres (28)
Surface95m²
Coût Total195 746€
Loyer Annuel13 199€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 200 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 696,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 Balcons, Ascenseur, Surface de 95 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle d'eau, Rangements, Une entrée, Salle à manger, Calme

CHARTRES

Appartement T4 de 95 m² situé au 2ème étage avec ascenseur dans une résidence calme et sécurisée comprenant entrée, cellier, salon - salle à manger, cuisine, dégagement avec placards, wc avec douche, 2 chambres, salle d'eau et 3ème chambre avec dressing.

2 balcons et garage privatif en sous-sol.

Proche de toutes les commodités : transports, écoles, commerces ..

UNE VISITE S'IMPOSE !!

161 200 euros. 155 000 euros + Honoraires de négo. : 6 200 euros (soit 4% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Chartres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28000
Coordonnées : 48.444230, 1.478570
Total : 195 746€
Prix d'acquisition : 161 200€
Travaux : 21 650€
Valeur du bien : 182 850€
Frais de notaire : 12 896€
Coût estimé : 12 896€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 11.58€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1100€/mois
Loyer annuel estimé : 13199€/an
Fourchette totale : 930€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 11160€ - 15612€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 746€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :57,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 033,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 295,20€
Coût de l'assurance :17 127,77€
Taxe foncière : 1 319,94€/an
Soit par mois : 110,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 143,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée vieillissante par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 650 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chartres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 100 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 199 €/an
Calcul : 1 100 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 707 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 746 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 685 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 362 €
Revenus locatifs : +13 199 €
Charges déductibles : -30 362 €
Résultat foncier Année 1 : -17 163 €(Déficit de 17 163 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 463 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 712 €/an
Revenus locatifs : +13 199 €
Charges déductibles : -8 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 487 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6462.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 780 €(65% de 161 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 810 €/an
Calcul : 104 780 € × 3,636% = 3 810 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 199 €30 368 €6 713 €-17 169 €10 700 €6 469 €6 469 €
213 463 €8 542 €6 537 €4 922 €--1 547 €
313 733 €8 359 €6 354 €5 374 €---
414 007 €8 170 €6 165 €5 838 €---
514 287 €7 974 €5 969 €6 314 €---
614 573 €7 771 €5 766 €6 802 €---
714 865 €7 561 €5 556 €7 304 €---
815 162 €7 343 €5 338 €7 818 €---
915 465 €7 118 €5 113 €8 347 €---
1015 775 €6 885 €4 880 €8 889 €---
1116 090 €6 644 €4 639 €9 446 €---
1216 412 €6 395 €4 389 €10 017 €---
1316 740 €6 136 €4 131 €10 604 €---
1417 075 €5 868 €3 863 €11 206 €---
1517 416 €5 591 €3 586 €11 825 €---
1617 765 €5 305 €3 299 €12 460 €---
1718 120 €5 008 €3 003 €13 112 €---
1818 482 €4 700 €2 695 €13 782 €---
1918 852 €4 382 €2 377 €14 470 €---
2019 229 €4 052 €2 047 €15 177 €---
2119 614 €3 711 €1 706 €15 902 €---
2220 006 €3 358 €1 353 €16 648 €---
2320 406 €2 993 €988 €17 413 €---
2420 814 €2 614 €609 €18 200 €---
2521 230 €2 222 €217 €19 008 €---
TOTAL422 781 €169 071 €97 295 €253 709 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 709 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 772 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 772 €-3 210 €+5 982 €
2+2 772 €0 €+2 772 €
3+2 772 €+1 148 €+1 624 €
4+2 772 €+1 751 €+1 021 €
5+2 772 €+1 894 €+878 €
6+2 772 €+2 041 €+731 €
7+2 772 €+2 191 €+581 €
8+2 772 €+2 346 €+426 €
9+2 772 €+2 504 €+268 €
10+2 772 €+2 667 €+105 €
11+2 772 €+2 834 €-62 €
12+2 772 €+3 005 €-233 €
13+2 772 €+3 181 €-409 €
14+2 772 €+3 362 €-590 €
15+2 772 €+3 547 €-775 €
16+2 772 €+3 738 €-966 €
17+2 772 €+3 934 €-1 162 €
18+2 772 €+4 135 €-1 363 €
19+2 772 €+4 341 €-1 569 €
20+2 772 €+4 553 €-1 781 €
21+2 772 €+4 771 €-1 999 €
22+2 772 €+4 994 €-2 222 €
23+2 772 €+5 224 €-2 452 €
24+2 772 €+5 460 €-2 688 €
25+2 772 €+5 702 €-2 930 €
Total+69 300 €+76 113 €+-6 813 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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