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Maison à vendre

VilleFlins-sur-Seine (78)
Surface284
Coût Total572 550
Loyer Annuel46 867
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+482
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 449 000 €
Surface : 284 m²
Prix au m² : 1 580,99 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, calme, Sans vis-à-vis

Au coeur historique de Flins-sur-Seine, à deux pas du parc, des écoles et des commerces, venez découvrir cette magnifique maison en pierres meulières de plus de 210m2 avec sa dépendance.

Dès l'entrée, le charme opère grâce à une véranda lumineuse menant à un hall qui dessert un superbe salon avec cheminée et parquet en chêne en point de Hongrie, une élégante salle à manger et une cuisine familiale conviviale.

À l'étage, vous profiterez de trois belles chambres baignées de lumière, dont une suite parentale avec salle de bains privative, ainsi qu'une salle d'eau.

Le dernier niveau séduit par son atmosphère unique : une grande suite aménagée en salon avec cheminée, une chambre avec point d'eau, des WC indépendants et une mezzanine.

L'ensemble repose sur une cave totale, comprenant notamment une cave à vins pour les amateurs ainsi qu'une chaufferie équipée d'une chaudière gaz récente.

Atout rare : une dépendance de 70 m², idéale pour accueillir famille, amis ou générer un revenu locatif grâce aux plateformes spécialisées.

Le tout est édifié sur un terrain de 290 m² parfaitement au calme, sans aucun vis-à-vis. (4.18 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Flins-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78410
Coordonnées : 48.964909, 1.872208
Total : 572 550
Prix d'acquisition : 449 000
Travaux : 87 630
Valeur du bien : 536 630
Frais de notaire : 35 920
Coût estimé : 35 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 284
Loyer prédit : 13.75€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 17.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 3906€/mois
Loyer annuel estimé : 46867€/an
Fourchette totale : 3037€ - 5023€/mois
Fourchette annuelle : 36442€ - 60276€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 043,48 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :864 348
Prix d'achat :449 000
Décote à l'achat :-415 348 (-48.1%)
Marge achat-revente :291 798€ (33.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :572 550
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 866,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :166,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 033,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :287 346,08
Coût de l'assurance :50 098,12
Taxe foncière : 4 686,74€/an
Soit par mois : 390,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 905,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 423,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :481,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 284 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 284 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - électricité à mettre aux normes
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 630(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 980
    Isolation combles: 284 m² × 48€/m² = 13632€, Main d'œuvre: 348€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:31 500
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 900€/fenêtre = 31500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:600
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 150€/chambre = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flins-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 480✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 867 €/an
Calcul : 3 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 572 550 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 004 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 687 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 630
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 109
Revenus locatifs : +46 867
Charges déductibles : -114 109
Résultat foncier Année 1 : -67 241(Déficit de 67 241 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 841
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 479 €/an
Revenus locatifs : +46 867
Charges déductibles : -26 479
Résultat foncier Années 2+ : 20 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45841.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 449 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 291 850(65% de 449 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 613 €/an
Calcul : 291 850 € × 3,636% = 10 613
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 867114 12719 807-67 26021 400 €45 860 €45 860 €
247 80525 97819 28821 826--24 034 €
348 76125 44118 75023 320--714 €
449 73624 88518 19424 851---
550 73124 30817 61826 422---
651 74523 71217 02128 034---
752 78023 09416 40329 687---
853 83622 45415 76331 382---
954 91321 79115 10033 122---
1056 01121 10514 41434 906---
1157 13120 39413 70336 737---
1258 27419 65812 96738 616---
1359 43918 89612 20540 543---
1460 62818 10711 41642 521---
1561 84117 28910 59944 551---
1663 07716 4439 75246 634---
1764 33915 5668 87648 772---
1865 62614 6597 96850 967---
1966 93813 7197 02853 219---
2068 27712 7456 05555 531---
2169 64211 7375 04757 905---
2271 03510 6944 00360 342---
2372 4569 6132 92262 843---
2473 9058 4931 80365 412---
2575 3837 33464368 049---
TOTAL1 501 177542 243287 346958 93421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 958 934
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 842-6 420+16 262
2+9 8420+9 842
3+9 8420+9 842
4+9 842+7 241+2 601
5+9 842+7 927+1 915
6+9 842+8 410+1 432
7+9 842+8 906+936
8+9 842+9 415+427
9+9 842+9 936-94
10+9 842+10 472-630
11+9 842+11 021-1 179
12+9 842+11 585-1 743
13+9 842+12 163-2 321
14+9 842+12 756-2 914
15+9 842+13 365-3 523
16+9 842+13 990-4 148
17+9 842+14 632-4 790
18+9 842+15 290-5 448
19+9 842+15 966-6 124
20+9 842+16 659-6 817
21+9 842+17 372-7 530
22+9 842+18 103-8 261
23+9 842+18 853-9 011
24+9 842+19 624-9 782
25+9 842+20 415-10 573
Total+246 050+287 680+-41 630
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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