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Appartement 4 pièces 67 m²

Bien expiré
VilleRiom (63)
Surface67
Coût Total124 520
Loyer Annuel7 448
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 067,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 67 m² - Appartement

VENTE d'un appartement à rénover à Riom (63200) avec un potentiel intéressant. - À VENDRE : Appartement situé à Riom, offrant un potentiel intéressant pour les amateurs de rénovation. Ce bien, bien que nécessitant des travaux, présente une opportunité unique de personnaliser un espace selon vos goûts et vos besoins.

L'intérieur de l'appartement est à repenser, ce qui vous permettra de créer un espace de vie à votre image. Les travaux à réaliser vous donneront l'occasion de moderniser les installations et d'optimiser la distribution des pièces.

En résumé, cet appartement à Riom est une belle opportunité pour les investisseurs ou les primo-accédants souhaitant s'engager dans un projet de rénovation. Avec un peu d'imagination et de travail, cet espace peut devenir un véritable cocon. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : *** . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 et 1 940 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TAPP952948 Date de réalisation du diagnostic : 23/11/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 € et 1 940 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Riom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63200
Coordonnées : 45.890701, 3.109076
Total : 124 520
Prix d'acquisition : 71 500
Travaux : 47 300
Valeur du bien : 118 800
Frais de notaire : 5 720
Coût estimé : 5 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 9.26€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7448€/an
Fourchette totale : 487€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 5839€ - 9502€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 649,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 501,26
Coût de l'assurance :10 895,50
Taxe foncière : 744,83€/an
Soit par mois : 62,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des traces d'humidité et rafraîchissement de la peinture dans l'entrée.
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 2/5 visible - traces d'humidité au sol
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau électrique, prises, éclairage).
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes).
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:600
    Peinture salon: 25 m² × 24€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée:200
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale:1 500
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riom (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 900✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 448 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 118 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 520 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 599
Revenus locatifs : +7 448
Charges déductibles : -52 599
Résultat foncier Année 1 : -45 150(Déficit de 45 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 750
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 299 €/an
Revenus locatifs : +7 448
Charges déductibles : -5 299
Résultat foncier Années 2+ : 2 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23750.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 44852 6034 122-45 15421 400 €23 754 €23 754 €
27 5975 1924 0122 405--21 349 €
37 7495 0793 8982 671--18 679 €
47 9044 9613 7802 944--15 735 €
58 0624 8393 6583 223--12 512 €
68 2244 7133 5323 511--9 001 €
78 3884 5833 4023 805--5 196 €
88 5564 4483 2674 108--1 088 €
98 7274 3093 1284 418---
108 9014 1652 9844 737---
119 0794 0162 8355 064---
129 2613 8622 6815 399---
139 4463 7032 5225 744---
149 6353 5382 3576 097---
159 8283 3682 1876 460---
1610 0243 1922 0116 833---
1710 2253 0101 8297 215---
1810 4292 8221 6417 608---
1910 6382 6271 4478 011---
2010 8512 4261 2458 425---
2111 0682 2181 0378 850---
2211 2892 0038229 286---
2311 5151 7806009 735---
2411 7451 55037010 195---
2511 9801 31213210 668---
TOTAL238 572136 31859 501102 25521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 255
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 564-6 420+7 984
2+1 5640+1 564
3+1 5640+1 564
4+1 5640+1 564
5+1 5640+1 564
6+1 5640+1 564
7+1 5640+1 564
8+1 5640+1 564
9+1 564+999+565
10+1 564+1 421+143
11+1 564+1 519+45
12+1 564+1 620-56
13+1 564+1 723-159
14+1 564+1 829-265
15+1 564+1 938-374
16+1 564+2 050-486
17+1 564+2 165-601
18+1 564+2 282-718
19+1 564+2 403-839
20+1 564+2 527-963
21+1 564+2 655-1 091
22+1 564+2 786-1 222
23+1 564+2 920-1 356
24+1 564+3 058-1 494
25+1 564+3 200-1 636
Total+39 100+30 676+8 424
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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