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Appartement 4 pièces 67 m²

Bien expiré
VilleRiom (63)
Surface67m²
Coût Total124 520€
Loyer Annuel7 448€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 067,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 67 m² - Appartement

VENTE d'un appartement à rénover à Riom (63200) avec un potentiel intéressant. - À VENDRE : Appartement situé à Riom, offrant un potentiel intéressant pour les amateurs de rénovation. Ce bien, bien que nécessitant des travaux, présente une opportunité unique de personnaliser un espace selon vos goûts et vos besoins.

L'intérieur de l'appartement est à repenser, ce qui vous permettra de créer un espace de vie à votre image. Les travaux à réaliser vous donneront l'occasion de moderniser les installations et d'optimiser la distribution des pièces.

En résumé, cet appartement à Riom est une belle opportunité pour les investisseurs ou les primo-accédants souhaitant s'engager dans un projet de rénovation. Avec un peu d'imagination et de travail, cet espace peut devenir un véritable cocon. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : *** . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 et 1 940 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TAPP952948 Date de réalisation du diagnostic : 23/11/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 € et 1 940 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Riom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63200
Coordonnées : 45.890701, 3.109076
Total : 124 520€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 47 300€
Valeur du bien : 118 800€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.26€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7448€/an
Fourchette totale : 487€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 5839€ - 9502€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 649,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 501,26€
Coût de l'assurance :10 895,50€
Taxe foncière : 744,83€/an
Soit par mois : 62,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des traces d'humidité et rafraîchissement de la peinture dans l'entrée.
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 2/5 visible - traces d'humidité au sol
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau électrique, prises, éclairage).
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes).
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 25 m² × 24€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riom (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 448 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 118 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 520 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 599 €
Revenus locatifs : +7 448 €
Charges déductibles : -52 599 €
Résultat foncier Année 1 : -45 150 €(Déficit de 45 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 750 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 299 €/an
Revenus locatifs : +7 448 €
Charges déductibles : -5 299 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23750.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 448 €52 603 €4 122 €-45 154 €21 400 €23 754 €23 754 €
27 597 €5 192 €4 012 €2 405 €--21 349 €
37 749 €5 079 €3 898 €2 671 €--18 679 €
47 904 €4 961 €3 780 €2 944 €--15 735 €
58 062 €4 839 €3 658 €3 223 €--12 512 €
68 224 €4 713 €3 532 €3 511 €--9 001 €
78 388 €4 583 €3 402 €3 805 €--5 196 €
88 556 €4 448 €3 267 €4 108 €--1 088 €
98 727 €4 309 €3 128 €4 418 €---
108 901 €4 165 €2 984 €4 737 €---
119 079 €4 016 €2 835 €5 064 €---
129 261 €3 862 €2 681 €5 399 €---
139 446 €3 703 €2 522 €5 744 €---
149 635 €3 538 €2 357 €6 097 €---
159 828 €3 368 €2 187 €6 460 €---
1610 024 €3 192 €2 011 €6 833 €---
1710 225 €3 010 €1 829 €7 215 €---
1810 429 €2 822 €1 641 €7 608 €---
1910 638 €2 627 €1 447 €8 011 €---
2010 851 €2 426 €1 245 €8 425 €---
2111 068 €2 218 €1 037 €8 850 €---
2211 289 €2 003 €822 €9 286 €---
2311 515 €1 780 €600 €9 735 €---
2411 745 €1 550 €370 €10 195 €---
2511 980 €1 312 €132 €10 668 €---
TOTAL238 572 €136 318 €59 501 €102 255 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 564 €-6 420 €+7 984 €
2+1 564 €0 €+1 564 €
3+1 564 €0 €+1 564 €
4+1 564 €0 €+1 564 €
5+1 564 €0 €+1 564 €
6+1 564 €0 €+1 564 €
7+1 564 €0 €+1 564 €
8+1 564 €0 €+1 564 €
9+1 564 €+999 €+565 €
10+1 564 €+1 421 €+143 €
11+1 564 €+1 519 €+45 €
12+1 564 €+1 620 €-56 €
13+1 564 €+1 723 €-159 €
14+1 564 €+1 829 €-265 €
15+1 564 €+1 938 €-374 €
16+1 564 €+2 050 €-486 €
17+1 564 €+2 165 €-601 €
18+1 564 €+2 282 €-718 €
19+1 564 €+2 403 €-839 €
20+1 564 €+2 527 €-963 €
21+1 564 €+2 655 €-1 091 €
22+1 564 €+2 786 €-1 222 €
23+1 564 €+2 920 €-1 356 €
24+1 564 €+3 058 €-1 494 €
25+1 564 €+3 200 €-1 636 €
Total+39 100 €+30 676 €+8 424 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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