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Gîte 7 pièces 160 m²

Bien expiré
VillePuy-l'Évêque (46)
Surface160m²
Coût Total240 220€
Loyer Annuel13 583€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 993,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

BAISSE DE PRIX: Idéal investisseur, projet familial, artisan, retraite paisible. projet de gîte chambres d'hôtes Proximité vallée du Lot, à 5mn tout commerces supermarché médecins services collège centre de secours. Ensemble immobilier Habitation et grande dépendance en pierre évolutive en campagne non isolée, quartier calme, bonne exposition et pas de vis à vis, terrain piscinable et clos de presque 3500m2. Taxe foncière modérée. Maison de construction traditionnelle sur 2 niveaux, 200 m2 dont habitable 160m2, entrée, salon salle à manger donnant sur trés grande véranda, 2 cuisines, buanderie, 4 chambres, salle de bain, wc, débarras, rangements. Possibilité de 2 logements. Travaux récents dont pompe à chaleur 1 an , assainissement individuel aux normes, double vitrage, bâti sain. Bon DPE. Rafraichissement à prévoir. Garage indépendant en pierre 50m2 ancienne grange évolutif après changement d'affectation. CONFIDENTIEL : Opportunité en Partage d'Affaire de votre Spécialiste Immobilier Lot et Garonne. Ce bien vous est présenté par Philippe Rézel , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Puy-l'Évêque
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46700
Coordonnées : 44.477518, 1.139402
Total : 240 220€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 68 500€
Valeur du bien : 227 500€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13583€/an
Fourchette totale : 895€ - 1431€/mois
Fourchette annuelle : 10742€ - 17175€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 185,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :72,07€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 257,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 554,43€
Coût de l'assurance :21 619,80€
Taxe foncière : 1 358,31€/an
Soit par mois : 113,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 131,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 371,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE C - Maison - Pompe à chaleur récente, pas de travaux obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage).
Quantité: salon complet (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État général à vérifier, mise aux normes recommandée.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour assurer leur bon état.
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: État général à vérifier, plomberie à mettre aux normes si nécessaire.
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: État général
Vérification de la structure et des murs pour détecter d'éventuelles fissures.
Quantité: 1 vérification complète
Raison: État général à vérifier pour assurer la sécurité du bâtiment.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 500 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant parquet flottant, peinture, électricité, menuiseries)
  • Salon:8 000€
    Rénovation salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant ajout de prises si nécessaire)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie générale: 1 système plomberie × 3000€ = 3000€ (incluant vérification tuyauterie et évacuations)
  • État général:1 000€
    Vérification état général: 1 vérification complète × 1000€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-l'Évêque (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 583 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 220 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 865 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 358 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 715 €
Revenus locatifs : +13 583 €
Charges déductibles : -78 715 €
Résultat foncier Année 1 : -65 132 €(Déficit de 65 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 732 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 215 €/an
Revenus locatifs : +13 583 €
Charges déductibles : -10 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 368 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43732.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 583 €78 723 €8 000 €-65 140 €21 400 €43 740 €43 740 €
213 855 €10 010 €7 786 €3 845 €--39 895 €
314 132 €9 789 €7 566 €4 343 €--35 552 €
414 415 €9 561 €7 338 €4 854 €--30 698 €
514 703 €9 325 €7 102 €5 378 €--25 320 €
614 997 €9 081 €6 858 €5 916 €--19 404 €
715 297 €8 829 €6 606 €6 468 €--12 936 €
815 603 €8 568 €6 345 €7 035 €--5 901 €
915 915 €8 298 €6 075 €7 617 €---
1016 233 €8 019 €5 795 €8 214 €---
1116 558 €7 730 €5 507 €8 828 €---
1216 889 €7 431 €5 208 €9 458 €---
1317 227 €7 122 €4 899 €10 104 €---
1417 571 €6 803 €4 580 €10 768 €---
1517 923 €6 473 €4 250 €11 450 €---
1618 281 €6 131 €3 908 €12 150 €---
1718 647 €5 778 €3 555 €12 869 €---
1819 020 €5 412 €3 189 €13 607 €---
1919 400 €5 035 €2 811 €14 365 €---
2019 788 €4 644 €2 421 €15 144 €---
2120 184 €4 240 €2 016 €15 944 €---
2220 587 €3 821 €1 598 €16 766 €---
2320 999 €3 389 €1 166 €17 610 €---
2421 419 €2 942 €719 €18 477 €---
2521 848 €2 480 €256 €19 368 €---
TOTAL435 072 €239 632 €115 554 €195 439 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 439 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 852 €-6 420 €+9 272 €
2+2 852 €0 €+2 852 €
3+2 852 €0 €+2 852 €
4+2 852 €0 €+2 852 €
5+2 852 €0 €+2 852 €
6+2 852 €0 €+2 852 €
7+2 852 €0 €+2 852 €
8+2 852 €0 €+2 852 €
9+2 852 €+515 €+2 337 €
10+2 852 €+2 464 €+388 €
11+2 852 €+2 648 €+204 €
12+2 852 €+2 837 €+15 €
13+2 852 €+3 031 €-179 €
14+2 852 €+3 230 €-378 €
15+2 852 €+3 435 €-583 €
16+2 852 €+3 645 €-793 €
17+2 852 €+3 861 €-1 009 €
18+2 852 €+4 082 €-1 230 €
19+2 852 €+4 310 €-1 458 €
20+2 852 €+4 543 €-1 691 €
21+2 852 €+4 783 €-1 931 €
22+2 852 €+5 030 €-2 178 €
23+2 852 €+5 283 €-2 431 €
24+2 852 €+5 543 €-2 691 €
25+2 852 €+5 810 €-2 958 €
Total+71 300 €+58 632 €+12 668 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
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