Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble - 6 pièce(s) - 165 m²

Bien expiré
VilleIngwiller (67)
Surface165m²
Coût Total234 142€
Loyer Annuel19 983€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 900 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 999,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spécial investisseur ! Produit d'investissement situé au centre-ville à proximité de toutes les commodités. L'immeuble se compose de la manière suivante :

  • Un appartement T3 en rez de chaussée d'une surface de 81 m² environ (salon séjour, cuisine séparée équipée, 2 chambres, salle d'eau avec douche et wc),

  • Un appartement T3 à l'étage de 82 m² environ (salon séjour, cuisine séparée équipée, 2 chambres, salle de bains avec douche et baignoire, wc séparé). Une cave commune vient compléter le bien. Chaque logement dispose d'une entrée indépendante. Le chauffage est assuré par des radiateurs électriques et l'eau chaude sanitaire par un ballon électrique. A noter que les combles seraient facilement aménageables afin de créer un 3ème logement et ainsi augmenter la rentabilité. L'avis de votre conseillère : Un bien idéal pour se lancer dans l'investissement immobilier avec sa résidence sur place mais aussi pour les investisseurs aguerris. Pour toute information complémentaire, n'hésitez pas à me contacter : Stéphanie MONTCHOUGNY EI

  • Tel :

  • Mail :

  • mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de NEO CONCEPT IMMOBILIER immatriculé au RSAC de Saverne sous le numéro 833 556 970.

Numéro de mandat : 8088

Ville : Ingwiller
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67340
Total : 234 142€
Prix d'acquisition : 164 900€
Travaux : 56 050€
Valeur du bien : 220 950€
Frais de notaire : 13 192€
Coût estimé : 13 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 10.09€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1665€/mois
Loyer annuel estimé : 19983€/an
Fourchette totale : 1300€ - 2133€/mois
Fourchette annuelle : 15605€ - 25590€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 142€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :68,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 240,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 509,01€
Coût de l'assurance :20 487,43€
Taxe foncière : 1 998,31€/an
Soit par mois : 166,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 665,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 406,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :258,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 165 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 050 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€ = 9000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€ = 8000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€ = 3600€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€ = 2400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€ = 1250€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ingwiller (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 983 €/an
Calcul : 1 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 142 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 819 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 960 €
Revenus locatifs : +19 983 €
Charges déductibles : -66 960 €
Résultat foncier Année 1 : -46 977 €(Déficit de 46 977 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 577 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 910 €/an
Revenus locatifs : +19 983 €
Charges déductibles : -10 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25576.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 185 €(65% de 164 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 898 €/an
Calcul : 107 185 € × 3,636% = 3 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 983 €66 968 €8 100 €-46 985 €21 400 €25 585 €25 585 €
220 383 €10 705 €7 888 €9 677 €--15 907 €
320 790 €10 486 €7 668 €10 305 €--5 603 €
421 206 €10 258 €7 440 €10 948 €---
521 630 €10 023 €7 205 €11 608 €---
622 063 €9 778 €6 961 €12 285 €---
722 504 €9 526 €6 708 €12 978 €---
822 954 €9 264 €6 446 €13 690 €---
923 413 €8 993 €6 175 €14 420 €---
1023 882 €8 712 €5 895 €15 169 €---
1124 359 €8 422 €5 604 €15 938 €---
1224 847 €8 121 €5 303 €16 726 €---
1325 343 €7 809 €4 991 €17 534 €---
1425 850 €7 486 €4 669 €18 364 €---
1526 367 €7 152 €4 334 €19 215 €---
1626 895 €6 806 €3 988 €20 089 €---
1727 433 €6 448 €3 630 €20 985 €---
1827 981 €6 076 €3 259 €21 905 €---
1928 541 €5 692 €2 874 €22 849 €---
2029 112 €5 294 €2 476 €23 818 €---
2129 694 €4 882 €2 064 €24 812 €---
2230 288 €4 455 €1 637 €25 833 €---
2330 894 €4 013 €1 195 €26 881 €---
2431 511 €3 555 €737 €27 956 €---
2532 142 €3 081 €263 €29 061 €---
TOTAL640 065 €244 004 €117 509 €396 061 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 396 061 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 196 €-6 420 €+10 616 €
2+4 196 €0 €+4 196 €
3+4 196 €0 €+4 196 €
4+4 196 €+1 604 €+2 592 €
5+4 196 €+3 482 €+714 €
6+4 196 €+3 685 €+511 €
7+4 196 €+3 894 €+302 €
8+4 196 €+4 107 €+89 €
9+4 196 €+4 326 €-130 €
10+4 196 €+4 551 €-355 €
11+4 196 €+4 781 €-585 €
12+4 196 €+5 018 €-822 €
13+4 196 €+5 260 €-1 064 €
14+4 196 €+5 509 €-1 313 €
15+4 196 €+5 765 €-1 569 €
16+4 196 €+6 027 €-1 831 €
17+4 196 €+6 296 €-2 100 €
18+4 196 €+6 571 €-2 375 €
19+4 196 €+6 855 €-2 659 €
20+4 196 €+7 145 €-2 949 €
21+4 196 €+7 444 €-3 248 €
22+4 196 €+7 750 €-3 554 €
23+4 196 €+8 064 €-3 868 €
24+4 196 €+8 387 €-4 191 €
25+4 196 €+8 718 €-4 522 €
Total+104 900 €+118 818 €+-13 918 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →