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Maison à vendre

VilleTulle (19)
Surface105
Coût Total156 608
Loyer Annuel10 903
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-4
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 100 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 934,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 21 m²), 5 chambres, Balcon, Jardin, Exposition sud-ouest

EXCLUSIVITÉ / Proche de l'hopital, cette maison mitoyenne d'un côté comprend une cuisine avec un accès exterieur, un séjour avec un insert, une salle d'eau avec un wc. Au 1er étage, trois chambres dont une avec un balcon, une salle de bain, un wc. Au 2ème étage deux chambres avec chacune un dégagement et un point d'eau. Au sous sol deux caves, une cuisine d'été et une pièce. Un atelier, un abri de jardin et un poulailler. Le tout sur environ 318 m2 de terrain.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.269705, 1.760357
Total : 156 608
Prix d'acquisition : 98 100
Travaux : 50 660
Valeur du bien : 148 760
Frais de notaire : 7 848
Coût estimé : 7 848
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10903€/an
Fourchette totale : 715€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 8579€ - 13856€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 026,61 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 794
Prix d'achat :98 100
Décote à l'achat :-9 694 (-9.0%)
Marge achat-revente :-48 814€ (-45.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 608
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 821,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 084,77
Coût de l'assurance :13 703,20
Taxe foncière : 1 090,28€/an
Soit par mois : 90,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et remplacement des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du parquet usé
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de peinture

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 660(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant 60 m²: 80€/m² × 60 = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salon 15 m²: 80€/m² × 15 = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:960
    Peinture salle à manger 12 m²: 80€/m² × 12 = 960€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 903 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 608 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 555
Revenus locatifs : +10 903
Charges déductibles : -57 555
Résultat foncier Année 1 : -46 653(Déficit de 46 653 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 253
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 895 €/an
Revenus locatifs : +10 903
Charges déductibles : -6 895
Résultat foncier Années 2+ : 4 007 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25252.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 100
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 765(65% de 98 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 319 €/an
Calcul : 63 765 € × 3,636% = 2 319
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 90357 5605 262-46 65821 400 €25 258 €25 258 €
211 1216 7615 1224 360--20 898 €
311 3436 6164 9784 727--16 170 €
411 5706 4674 8285 103--11 067 €
511 8016 3124 6745 490--5 577 €
612 0386 1524 5135 886---
712 2785 9864 3486 292---
812 5245 8154 1776 709---
912 7745 6383 9997 136---
1013 0305 4553 8167 575---
1113 2905 2653 6268 026---
1213 5565 0693 4308 488---
1313 8274 8663 2278 962---
1414 1044 6563 0179 448---
1514 3864 4382 8009 948---
1614 6744 2142 57510 460---
1714 9673 9812 34310 986---
1815 2663 7412 10211 526---
1915 5723 4921 85312 080---
2015 8833 2341 59612 649---
2116 2012 9681 33013 233---
2216 5252 6931 05413 832---
2316 8552 40876914 448---
2417 1932 11347415 080---
2517 5361 80816915 729---
TOTAL349 219167 70576 085181 51421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 514
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 290-6 420+8 710
2+2 2900+2 290
3+2 2900+2 290
4+2 2900+2 290
5+2 2900+2 290
6+2 290+92+2 198
7+2 290+1 888+402
8+2 290+2 013+277
9+2 290+2 141+149
10+2 290+2 273+17
11+2 290+2 408-118
12+2 290+2 546-256
13+2 290+2 688-398
14+2 290+2 834-544
15+2 290+2 984-694
16+2 290+3 138-848
17+2 290+3 296-1 006
18+2 290+3 458-1 168
19+2 290+3 624-1 334
20+2 290+3 795-1 505
21+2 290+3 970-1 680
22+2 290+4 150-1 860
23+2 290+4 334-2 044
24+2 290+4 524-2 234
25+2 290+4 719-2 429
Total+57 250+54 454+2 796
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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