Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleDecazeville (12)
Surface95m²
Coût Total103 811€
Loyer Annuel8 213€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 936 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 799,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en plein coeur du centre-ville avec jardin de 200 m2. Une entrée, 2 chambres, une salle d'eau et WC. A l'étage, grande pièce de vie ouverte sur la cuisine donnant accès à terrasse et buanderie. Sous-sol complet, pompe à chaleur, double vitrage, cheminée à foyer ouvert. Travaux à prévoir : électricité et décoration. A visiter

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.572330, 2.226270
Total : 103 811€
Prix d'acquisition : 75 936€
Travaux : 21 800€
Valeur du bien : 97 736€
Frais de notaire : 6 075€
Coût estimé : 6 075€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8213€/an
Fourchette totale : 531€ - 883€/mois
Fourchette annuelle : 6366€ - 10595€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 811€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,14€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 537,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 119,92€
Coût de l'assurance :9 342,99€
Taxe foncière : 821,27€/an
Soit par mois : 68,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 684,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 606,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Travaux à prévoir mentionnés dans l'annonce - nécessité de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien de la cheminée
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 800 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Électricité:4 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète: 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (meubles et électroménager inclus), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 750€/m² = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 180€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 213 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 811 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 335 €
Revenus locatifs : +8 213 €
Charges déductibles : -26 335 €
Résultat foncier Année 1 : -18 123 €(Déficit de 18 123 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 535 €/an
Revenus locatifs : +8 213 €
Charges déductibles : -4 535 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7422.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 936 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 358 €(65% de 75 936 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 795 €/an
Calcul : 49 358 € × 3,636% = 1 795 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 213 €26 339 €3 344 €-18 126 €10 700 €7 426 €7 426 €
28 377 €4 448 €3 253 €3 929 €--3 497 €
38 545 €4 355 €3 160 €4 190 €---
48 715 €4 258 €3 063 €4 457 €---
58 890 €4 158 €2 963 €4 731 €---
69 068 €4 055 €2 860 €5 012 €---
79 249 €3 949 €2 754 €5 300 €---
89 434 €3 839 €2 644 €5 595 €---
99 623 €3 725 €2 530 €5 897 €---
109 815 €3 608 €2 413 €6 207 €---
1110 011 €3 487 €2 292 €6 525 €---
1210 211 €3 361 €2 166 €6 850 €---
1310 416 €3 232 €2 037 €7 184 €---
1410 624 €3 098 €1 903 €7 526 €---
1510 837 €2 960 €1 765 €7 876 €---
1611 053 €2 818 €1 623 €8 236 €---
1711 274 €2 670 €1 475 €8 604 €---
1811 500 €2 518 €1 323 €8 982 €---
1911 730 €2 361 €1 166 €9 369 €---
2011 964 €2 198 €1 003 €9 766 €---
2112 204 €2 030 €835 €10 174 €---
2212 448 €1 857 €662 €10 591 €---
2312 697 €1 677 €482 €11 019 €---
2412 951 €1 492 €297 €11 458 €---
2513 210 €1 301 €106 €11 909 €---
TOTAL263 056 €99 795 €48 120 €163 261 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 261 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 725 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 725 €-3 210 €+4 935 €
2+1 725 €0 €+1 725 €
3+1 725 €+208 €+1 517 €
4+1 725 €+1 337 €+388 €
5+1 725 €+1 419 €+306 €
6+1 725 €+1 504 €+221 €
7+1 725 €+1 590 €+135 €
8+1 725 €+1 678 €+47 €
9+1 725 €+1 769 €-44 €
10+1 725 €+1 862 €-137 €
11+1 725 €+1 957 €-232 €
12+1 725 €+2 055 €-330 €
13+1 725 €+2 155 €-430 €
14+1 725 €+2 258 €-533 €
15+1 725 €+2 363 €-638 €
16+1 725 €+2 471 €-746 €
17+1 725 €+2 581 €-856 €
18+1 725 €+2 695 €-970 €
19+1 725 €+2 811 €-1 086 €
20+1 725 €+2 930 €-1 205 €
21+1 725 €+3 052 €-1 327 €
22+1 725 €+3 177 €-1 452 €
23+1 725 €+3 306 €-1 581 €
24+1 725 €+3 438 €-1 713 €
25+1 725 €+3 573 €-1 848 €
Total+43 125 €+48 978 €+-5 853 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →