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Maison 5 pièces 115 m²

Bien expiré
VilleSébazac-Concourès (12)
Surface115m²
Coût Total104 948€
Loyer Annuel13 380€
Rentabilité12.75%
Cashflow/mois+446€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 600 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 744,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 115 m²

À Concoures, découvrez cette maison d'habitation mitoyenne d'un côté de 115 m² habitables, offrant un beau potentiel d'aménagement. Elle se compose actuellement, au rez-de-chaussée, d'une grande pièce. Au premier étage, vous trouverez un séjour, une salle à manger, une salle d'eau et un WC. Le dernier étage comprend deux chambres ainsi qu'un bureau. La maison dispose également d'une terrasse de 16 m². La toiture est en bon état. Des travaux de rénovation intérieure sont à prévoir afin de remettre le bien au goût du jour. La maison est raccordée au tout-à-l'égout. Une belle opportunité pour un projet de résidence principale ou d'investissement. À visiter sans tarder !

Surface : 115 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/08/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 371 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sébazac-Concourès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12740
Coordonnées : 44.404346, 2.600692
Total : 104 948€
Prix d'acquisition : 85 600€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 98 100€
Frais de notaire : 6 848€
Coût estimé : 6 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13380€/an
Fourchette totale : 856€ - 1452€/mois
Fourchette annuelle : 10272€ - 17428€/an
Rentabilité brute :12.75%
Fourchette de rentabilité :9.79% - 16.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 235,29 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :257 058 €
Prix d'achat :85 600 €
Décote à l'achat :-171 458€ (-66.7%)
Marge achat-revente :152 110€ (59.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 948€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :527,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 177,35€
Coût de l'assurance :9 182,95€
Taxe foncière : 1 337,96€/an
Soit par mois : 111,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 114,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :445,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Élevée
Consommation énergétique de 371 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 380 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 948 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 338 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 864 €
Revenus locatifs : +13 380 €
Charges déductibles : -17 864 €
Résultat foncier Année 1 : -4 484 €(Déficit de 4 484 €)
Imputable sur revenu global : 4 484 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 364 €/an
Revenus locatifs : +13 380 €
Charges déductibles : -5 364 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 016 €/an
Prix d'achat du bien : 85 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 640 €(65% de 85 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 023 €/an
Calcul : 55 640 € × 3,636% = 2 023 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 380 €17 867 €3 662 €-4 488 €4 488 €--
213 647 €5 272 €3 566 €8 376 €---
313 920 €5 173 €3 467 €8 748 €---
414 199 €5 070 €3 365 €9 128 €---
514 483 €4 964 €3 259 €9 519 €---
614 772 €4 854 €3 149 €9 918 €---
715 068 €4 740 €3 035 €10 328 €---
815 369 €4 622 €2 917 €10 747 €---
915 676 €4 500 €2 794 €11 177 €---
1015 990 €4 373 €2 668 €11 617 €---
1116 310 €4 242 €2 536 €12 068 €---
1216 636 €4 106 €2 400 €12 530 €---
1316 969 €3 965 €2 260 €13 004 €---
1417 308 €3 819 €2 114 €13 489 €---
1517 654 €3 668 €1 963 €13 986 €---
1618 007 €3 512 €1 806 €14 496 €---
1718 367 €3 349 €1 644 €15 018 €---
1818 735 €3 181 €1 476 €15 553 €---
1919 109 €3 008 €1 302 €16 102 €---
2019 492 €2 827 €1 122 €16 664 €---
2119 881 €2 641 €935 €17 241 €---
2220 279 €2 447 €742 €17 832 €---
2320 685 €2 247 €542 €18 438 €---
2421 098 €2 040 €334 €19 059 €---
2521 520 €1 825 €119 €19 696 €---
TOTAL428 553 €108 309 €53 177 €320 244 €4 488 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 346 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 244 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 810 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 810 €-1 346 €+4 156 €
2+2 810 €+2 513 €+297 €
3+2 810 €+2 624 €+186 €
4+2 810 €+2 739 €+71 €
5+2 810 €+2 856 €-46 €
6+2 810 €+2 975 €-165 €
7+2 810 €+3 098 €-288 €
8+2 810 €+3 224 €-414 €
9+2 810 €+3 353 €-543 €
10+2 810 €+3 485 €-675 €
11+2 810 €+3 620 €-810 €
12+2 810 €+3 759 €-949 €
13+2 810 €+3 901 €-1 091 €
14+2 810 €+4 047 €-1 237 €
15+2 810 €+4 196 €-1 386 €
16+2 810 €+4 349 €-1 539 €
17+2 810 €+4 505 €-1 695 €
18+2 810 €+4 666 €-1 856 €
19+2 810 €+4 831 €-2 021 €
20+2 810 €+4 999 €-2 189 €
21+2 810 €+5 172 €-2 362 €
22+2 810 €+5 350 €-2 540 €
23+2 810 €+5 531 €-2 721 €
24+2 810 €+5 718 €-2 908 €
25+2 810 €+5 909 €-3 099 €
Total+70 250 €+96 073 €+-25 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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