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BAGUER MORVAN

Bien expiré
VilleBaguer-Morvan (35)
Surface280m²
Coût Total414 080€
Loyer Annuel30 360€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 351 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 253,57 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 4, Jardin

Cette grande maison de 280 m² est située en campagne de BAGUER MORVAN, offrant un cadre de vie paisible et tranquille. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une vaste pièce de vie de plus de 75 m², composée d'une cuisine ouverte sur un salon/séjour. L'espace est complété par une arrière cuisine, une buanderie ainsi qu'un dégagement menant à une extension avec une salle de jeux et une suite parentale de plus de 50 m² avec salle d'eau privative. Au premier étage, vous trouverez un dégagement desservant trois chambres dont une suite parentale spacieuse de plus de 22 m², ainsi que deux salles de bains. Au deuxième étage, vous pourrez profiter d'une grande suite parentale de 42 m² avec une salle d'eau privative Vous pourrez également apprécier le calme et la sérénité de l'environnement grâce à un terrain clos et arboré de 8200 m², avec un portail motorisé. Cette maison est une occasion unique à ne pas manquer. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite rapide ! (DPE : C-139 KWh). Le bien est concerné par l'état des risques et pollutions : Sismicité : Faible / Radon : Niveau 3 (significatif). Honoraires inclus charge acquéreur : 3.24 % TTC (Prix : 340 000€ hors honoraires) (3.24 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/154771.pdf

Ville : Baguer-Morvan
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.483437, -1.766226
Total : 414 080€
Prix d'acquisition : 351 000€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 386 000€
Frais de notaire : 28 080€
Coût estimé : 28 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.30€ - 11.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 2530€/mois
Loyer annuel estimé : 30360€/an
Fourchette totale : 2045€ - 3130€/mois
Fourchette annuelle : 24540€ - 37559€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 875 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :525 000 €
Prix d'achat :351 000 €
Décote à l'achat :-174 000€ (-33.1%)
Marge achat-revente :110 920€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :414 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 053,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :120,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 173,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :201 834,69€
Coût de l'assurance :36 232,00€
Taxe foncière : 3 035,96€/an
Soit par mois : 253,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 529,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 426,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si non présente.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:25 500€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:1 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 300€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:5 000€
    Installation VMC double flux: 5000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Baguer-Morvan. Main d'œuvre incluse. Les coûts de la cuisine et de la salle de bain incluent des estimations pour les matériaux et la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à une zone rurale, donc légèrement réduits.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 360 €/an
Calcul : 2 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 414 080 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 449 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 426 €
Revenus locatifs : +30 360 €
Charges déductibles : -53 426 €
Résultat foncier Année 1 : -23 066 €(Déficit de 23 066 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 666 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 426 €/an
Revenus locatifs : +30 360 €
Charges déductibles : -18 426 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1666.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 351 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 228 150 €(65% de 351 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 296 €/an
Calcul : 228 150 € × 3,636% = 8 296 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 360 €53 439 €13 954 €-23 080 €21 400 €1 680 €1 680 €
230 967 €18 069 €13 584 €12 897 €---
331 586 €17 687 €13 201 €13 900 €---
432 218 €17 290 €12 805 €14 927 €---
532 862 €16 881 €12 395 €15 982 €---
633 519 €16 457 €11 971 €17 063 €---
734 190 €16 018 €11 533 €18 172 €---
834 874 €15 564 €11 079 €19 310 €---
935 571 €15 094 €10 609 €20 477 €---
1036 283 €14 609 €10 123 €21 674 €---
1137 008 €14 106 €9 621 €22 902 €---
1237 748 €13 586 €9 101 €24 163 €---
1338 503 €13 048 €8 562 €25 456 €---
1439 273 €12 491 €8 006 €26 783 €---
1540 059 €11 915 €7 430 €28 144 €---
1640 860 €11 319 €6 834 €29 541 €---
1741 677 €10 702 €6 217 €30 975 €---
1842 511 €10 064 €5 579 €32 447 €---
1943 361 €9 404 €4 919 €33 957 €---
2044 228 €8 721 €4 236 €35 507 €---
2145 113 €8 014 €3 529 €37 099 €---
2246 015 €7 283 €2 798 €38 732 €---
2346 935 €6 527 €2 041 €40 409 €---
2447 874 €5 744 €1 259 €42 130 €---
2548 832 €4 934 €449 €43 897 €---
TOTAL972 428 €348 966 €201 835 €623 462 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 623 462 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 376 €-6 420 €+12 796 €
2+6 376 €+3 365 €+3 011 €
3+6 376 €+4 170 €+2 206 €
4+6 376 €+4 478 €+1 898 €
5+6 376 €+4 794 €+1 582 €
6+6 376 €+5 119 €+1 257 €
7+6 376 €+5 452 €+924 €
8+6 376 €+5 793 €+583 €
9+6 376 €+6 143 €+233 €
10+6 376 €+6 502 €-126 €
11+6 376 €+6 871 €-495 €
12+6 376 €+7 249 €-873 €
13+6 376 €+7 637 €-1 261 €
14+6 376 €+8 035 €-1 659 €
15+6 376 €+8 443 €-2 067 €
16+6 376 €+8 862 €-2 486 €
17+6 376 €+9 293 €-2 917 €
18+6 376 €+9 734 €-3 358 €
19+6 376 €+10 187 €-3 811 €
20+6 376 €+10 652 €-4 276 €
21+6 376 €+11 130 €-4 754 €
22+6 376 €+11 620 €-5 244 €
23+6 376 €+12 123 €-5 747 €
24+6 376 €+12 639 €-6 263 €
25+6 376 €+13 169 €-6 793 €
Total+159 400 €+187 039 €+-27 639 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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