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Achat : Appartement Cosne-Cours-sur-Loire (58200)

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface24m²
Coût Total48 957€
Loyer Annuel3 220€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 29 590 €
Surface : 24 m²
Prix au m² : 1 232,92 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre. Investisseur. Charmant studio de 24 m² à vendre, actuellement loué 296,58€ par mois, idéalement situé au cœur de Cosne-Cours-sur-Loire, proche d'une école et des transports en commun . Appartement en bon état, pièce de vie lumineuse avec cuisine sur séjour, salle d'eau avec douche et toilettes. Bon rapport locatif de 12%. Charges annuelles de copropriété 566€. Prix attractif : 29 590 € — parfait pour investisseur. Contactez-nous pour une visite !

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.408400, 2.926760
Total : 48 957€
Prix d'acquisition : 29 590€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 46 590€
Frais de notaire : 2 367€
Coût estimé : 2 367€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 24m²
Loyer prédit : 11.18€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 268€/mois
Loyer annuel estimé : 3220€/an
Fourchette totale : 210€ - 344€/mois
Fourchette annuelle : 2515€ - 4123€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 107,32 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :26 576 €
Prix d'achat :29 590 €
Décote à l'achat :+3 014€ (+11.3%)
Marge achat-revente :-22 381€ (-84.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :48 957€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :239,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :12,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 252,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :23 004,15€
Coût de l'assurance :3 671,77€
Taxe foncière : 321,99€/an
Soit par mois : 26,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 47,21€/mois
Soit par an : 566,52€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 268,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 326,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments usés de la cuisine et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, ainsi que le remplacement des éléments usés.
Quantité: 8 m² de surface à peindre
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(708 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 880€
    Douche complète: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (4 m²): 4 × 60€/m² = 240€, Carrelage sol (4 m²): 4 × 60€/m² = 240€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:10 600€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 × 8000€ = 8000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 600€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:520€
    Peinture murs et plafond (8 m²): 8 × 40€/m² = 320€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 268 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 220 €/an
Calcul : 268 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 595 €/an
Base de calcul : Emprunt de 48 957 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 147 €/an
Calcul : 12 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 322 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 630 €
Revenus locatifs : +3 220 €
Charges déductibles : -19 630 €
Résultat foncier Année 1 : -16 410 €(Déficit de 16 410 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 710 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 630 €/an
Revenus locatifs : +3 220 €
Charges déductibles : -2 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5710.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 590 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 234 €(65% de 29 590 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 699 €/an
Calcul : 19 234 € × 3,636% = 699 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 220 €19 632 €1 596 €-16 412 €10 700 €5 712 €5 712 €
23 284 €2 589 €1 553 €696 €--5 016 €
33 350 €2 544 €1 509 €806 €--4 210 €
43 417 €2 498 €1 463 €919 €--3 292 €
53 485 €2 451 €1 416 €1 034 €--2 258 €
63 555 €2 402 €1 367 €1 153 €--1 105 €
73 626 €2 351 €1 316 €1 275 €---
83 699 €2 299 €1 264 €1 400 €---
93 773 €2 245 €1 210 €1 528 €---
103 848 €2 189 €1 154 €1 659 €---
113 925 €2 131 €1 096 €1 794 €---
124 004 €2 071 €1 036 €1 932 €---
134 084 €2 010 €974 €2 074 €---
144 165 €1 946 €911 €2 219 €---
154 249 €1 880 €845 €2 369 €---
164 334 €1 812 €777 €2 522 €---
174 420 €1 741 €706 €2 679 €---
184 509 €1 669 €633 €2 840 €---
194 599 €1 593 €558 €3 005 €---
204 691 €1 516 €480 €3 175 €---
214 785 €1 435 €400 €3 349 €---
224 880 €1 352 €317 €3 528 €---
234 978 €1 267 €231 €3 711 €---
245 078 €1 178 €142 €3 900 €---
255 179 €1 086 €51 €4 093 €---
TOTAL103 136 €65 889 €23 004 €37 247 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 220 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+676 €-3 210 €+3 886 €
2+676 €0 €+676 €
3+676 €0 €+676 €
4+676 €0 €+676 €
5+676 €0 €+676 €
6+676 €0 €+676 €
7+676 €+51 €+625 €
8+676 €+420 €+256 €
9+676 €+458 €+218 €
10+676 €+498 €+178 €
11+676 €+538 €+138 €
12+676 €+580 €+96 €
13+676 €+622 €+54 €
14+676 €+666 €+10 €
15+676 €+711 €-35 €
16+676 €+757 €-81 €
17+676 €+804 €-128 €
18+676 €+852 €-176 €
19+676 €+902 €-226 €
20+676 €+953 €-277 €
21+676 €+1 005 €-329 €
22+676 €+1 058 €-382 €
23+676 €+1 113 €-437 €
24+676 €+1 170 €-494 €
25+676 €+1 228 €-552 €
Total+16 900 €+11 174 €+5 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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