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FERME VOSGIENNE – BI-FAMILLE / INVESTISSEUR / ARTISAN – 8 MIN SAINT-DIÉ

VilleVoivre (88)
Surface175m²
Coût Total261 520€
Loyer Annuel16 569€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 908,57 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

À seulement 8 minutes de Saint-Dié-des-Vosges, découvrez cette authentique ferme vosgienne datant des années 1800, offrant un beau potentiel pour un projet familial, locatif ou professionnel.

La maison d'environ 175 m² habitables** comprend 5 chambres, 2 salles de bains, 2 WC et de beaux volumes à réaménager.

  • Gros potentiel avec une grange d'environ 280 m² : • création de logements indépendants • projet bi-famille • investissement locatif • atelier / activité artisanale • stockage • extension ou projet de gîte

La propriété dispose également d'un garage, d'un atelier et d'une cave.

Le tout sur un terrain plat de 2 499 m², dans un environnement calme et verdoyant.

  • Idéal famille, investisseur, artisan, bricoleur ou projet bi-famille.

Un bien rare pour les amateurs de rénovation et de beaux projets !

Contactez-moi pour plus d'informations ou organiser une visite.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 159 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Linda KHOUALDIA, Tél. : 0783139487, E-mail : linda.khoualdia@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saverne sous le numéro 980 130 280 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Voivre
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88470
Coordonnées : 48.329463, 6.903852
Total : 261 520€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 89 800€
Valeur du bien : 248 800€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1381€/mois
Loyer annuel estimé : 16569€/an
Fourchette totale : 1106€ - 1724€/mois
Fourchette annuelle : 13270€ - 20690€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 867,35 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :326 785 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-167 785€ (-51.3%)
Marge achat-revente :65 265€ (20.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 312,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :76,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 388,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 091,27€
Coût de l'assurance :22 883,00€
Taxe foncière : 1 656,93€/an
Soit par mois : 138,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 380,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 526,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du revêtement de sol et peinture des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 175 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 800 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (inclut fourniture et pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ + Électroménager: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Salon:3 000€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Revêtement sol: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1050€
  • Chambres:18 300€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Revêtement sol: 75 m² × 100€/m² = 7500€, Électricité: 75 m² × 100€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 1050€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€
  • Plomberie générale:14 000€
    Mise aux normes plomberie: 175 m² × 80€/m² = 14000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Voivre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 381 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 569 €/an
Calcul : 1 381 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 520 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 657 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 463 €
Revenus locatifs : +16 569 €
Charges déductibles : -101 463 €
Résultat foncier Année 1 : -84 893 €(Déficit de 84 893 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 493 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 663 €/an
Revenus locatifs : +16 569 €
Charges déductibles : -11 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63493.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 569 €101 471 €9 099 €-84 902 €21 400 €63 502 €63 502 €
216 901 €11 433 €8 861 €5 467 €--58 035 €
317 239 €11 187 €8 615 €6 051 €--51 983 €
417 584 €10 932 €8 360 €6 651 €--45 332 €
517 935 €10 668 €8 096 €7 267 €--38 065 €
618 294 €10 394 €7 822 €7 899 €--30 165 €
718 660 €10 111 €7 539 €8 549 €--21 616 €
819 033 €9 817 €7 245 €9 215 €--12 401 €
919 414 €9 513 €6 941 €9 900 €--2 501 €
1019 802 €9 198 €6 626 €10 603 €---
1120 198 €8 872 €6 300 €11 326 €---
1220 602 €8 534 €5 962 €12 067 €---
1321 014 €8 185 €5 612 €12 829 €---
1421 434 €7 822 €5 250 €13 612 €---
1521 863 €7 447 €4 874 €14 416 €---
1622 300 €7 058 €4 485 €15 242 €---
1722 746 €6 655 €4 083 €16 091 €---
1823 201 €6 238 €3 666 €16 963 €---
1923 665 €5 806 €3 233 €17 859 €---
2024 138 €5 358 €2 786 €18 780 €---
2124 621 €4 895 €2 322 €19 727 €---
2225 114 €4 414 €1 842 €20 699 €---
2325 616 €3 917 €1 345 €21 699 €---
2426 128 €3 402 €830 €22 726 €---
2526 651 €2 868 €296 €23 782 €---
TOTAL530 721 €286 198 €132 091 €244 523 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 523 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 569 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 480 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 480 €-6 420 €+9 900 €
2+3 480 €0 €+3 480 €
3+3 480 €0 €+3 480 €
4+3 480 €0 €+3 480 €
5+3 480 €0 €+3 480 €
6+3 480 €0 €+3 480 €
7+3 480 €0 €+3 480 €
8+3 480 €0 €+3 480 €
9+3 480 €0 €+3 480 €
10+3 480 €+2 431 €+1 049 €
11+3 480 €+3 398 €+82 €
12+3 480 €+3 620 €-140 €
13+3 480 €+3 849 €-369 €
14+3 480 €+4 084 €-604 €
15+3 480 €+4 325 €-845 €
16+3 480 €+4 573 €-1 093 €
17+3 480 €+4 827 €-1 347 €
18+3 480 €+5 089 €-1 609 €
19+3 480 €+5 358 €-1 878 €
20+3 480 €+5 634 €-2 154 €
21+3 480 €+5 918 €-2 438 €
22+3 480 €+6 210 €-2 730 €
23+3 480 €+6 510 €-3 030 €
24+3 480 €+6 818 €-3 338 €
25+3 480 €+7 135 €-3 655 €
Total+87 000 €+73 357 €+13 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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