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Vente appartement 4 pièces 85 m² Ris-Orangis (91130) - 85 m² - 172.000 € | Particulier à Particulier - PAP

Bien expiré
VilleRis-Orangis (91)
Surface85m²
Coût Total211 660€
Loyer Annuel15 212€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 172 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 023,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Réf. : G19/2746 / 28 janvier 2026

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Total : 211 660€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 25 900€
Valeur du bien : 197 900€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.73€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1268€/mois
Loyer annuel estimé : 15212€/an
Fourchette totale : 1082€ - 1485€/mois
Fourchette annuelle : 12987€ - 17819€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 032,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 092,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 111,59€
Coût de l'assurance :17 991,10€
Taxe foncière : 1 521,21€/an
Soit par mois : 126,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 267,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 219,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture chambres: 3 chambres × 70€/m² × 20m² = 4200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture salon: 1 salon × 70€/m² × 30m² = 2100€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (coefficient 1.2 appliqué pour les menuiseries et peinture). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 268 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 212 €/an
Calcul : 1 268 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 811 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 660 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 951 €
Revenus locatifs : +15 212 €
Charges déductibles : -34 951 €
Résultat foncier Année 1 : -19 739 €(Déficit de 19 739 €)
Imputable sur revenu global : 19 739 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 051 €/an
Revenus locatifs : +15 212 €
Charges déductibles : -9 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 161 €/an
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 212 €34 958 €6 817 €-19 746 €19 746 €--
215 516 €8 874 €6 633 €6 643 €---
315 827 €8 683 €6 442 €7 143 €---
416 143 €8 486 €6 246 €7 657 €---
516 466 €8 283 €6 042 €8 183 €---
616 795 €8 073 €5 832 €8 722 €---
717 131 €7 856 €5 615 €9 275 €---
817 474 €7 632 €5 391 €9 842 €---
917 823 €7 400 €5 159 €10 423 €---
1018 180 €7 161 €4 920 €11 019 €---
1118 543 €6 913 €4 673 €11 630 €---
1218 914 €6 658 €4 417 €12 256 €---
1319 293 €6 394 €4 153 €12 898 €---
1419 678 €6 122 €3 881 €13 557 €---
1520 072 €5 840 €3 599 €14 232 €---
1620 473 €5 549 €3 308 €14 924 €---
1720 883 €5 249 €3 008 €15 634 €---
1821 301 €4 938 €2 697 €16 363 €---
1921 727 €4 617 €2 376 €17 109 €---
2022 161 €4 286 €2 045 €17 875 €---
2122 604 €3 943 €1 703 €18 661 €---
2223 056 €3 590 €1 349 €19 467 €---
2323 518 €3 224 €984 €20 293 €---
2423 988 €2 847 €606 €21 141 €---
2524 468 €2 457 €216 €22 011 €---
TOTAL487 248 €180 033 €98 112 €307 215 €19 746 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 924 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 212 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 195 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 195 €-5 924 €+9 119 €
2+3 195 €+1 993 €+1 202 €
3+3 195 €+2 143 €+1 052 €
4+3 195 €+2 297 €+898 €
5+3 195 €+2 455 €+740 €
6+3 195 €+2 617 €+578 €
7+3 195 €+2 783 €+412 €
8+3 195 €+2 953 €+242 €
9+3 195 €+3 127 €+68 €
10+3 195 €+3 306 €-111 €
11+3 195 €+3 489 €-294 €
12+3 195 €+3 677 €-482 €
13+3 195 €+3 870 €-675 €
14+3 195 €+4 067 €-872 €
15+3 195 €+4 270 €-1 075 €
16+3 195 €+4 477 €-1 282 €
17+3 195 €+4 690 €-1 495 €
18+3 195 €+4 909 €-1 714 €
19+3 195 €+5 133 €-1 938 €
20+3 195 €+5 363 €-2 168 €
21+3 195 €+5 598 €-2 403 €
22+3 195 €+5 840 €-2 645 €
23+3 195 €+6 088 €-2 893 €
24+3 195 €+6 342 €-3 147 €
25+3 195 €+6 603 €-3 408 €
Total+79 875 €+92 164 €+-12 289 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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