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Maison de Village

Bien expiré
VilleMontesquiou (32)
Surface90m²
Coût Total119 304€
Loyer Annuel9 145€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 800 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 786,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2

Dans le joli village de Montesquiou, nous vous proposons à la vente cette agréable maison développant une surface de 90 m2 environ. Elle se compose d'une entrée, un joli séjour, une cuisine-salle à manger, une salle de bains. A l'étage, vous disposerez d'une grande suite parentale, d'une pièce où se trouve un cellier pouvant servir également de seconde chambre ou pouvant acceuillir un bureau. Un atelier complète cette maison. Depuis l'étage, vous aurez accès à un jardin en terrasse. Doubles vitrages. A visiter !

Ville : Montesquiou
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32320
Coordonnées : 43.578650, 0.326500
Total : 119 304€
Prix d'acquisition : 70 800€
Travaux : 42 840€
Valeur du bien : 113 640€
Frais de notaire : 5 664€
Coût estimé : 5 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 762€/mois
Loyer annuel estimé : 9145€/an
Fourchette totale : 573€ - 1014€/mois
Fourchette annuelle : 6873€ - 12168€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :357,14 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :32 143 €
Prix d'achat :70 800 €
Décote à l'achat :+38 657€ (+120.3%)
Marge achat-revente :-87 161€ (-271.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 304€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 633,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 451,56€
Coût de l'assurance :10 439,10€
Taxe foncière : 914,51€/an
Soit par mois : 76,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 762,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon : peinture, revêtement de sol, électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état, usure visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 840 €(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 400€
    Isolation des combles perdus: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:1 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montesquiou (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 145 €/an
Calcul : 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 304 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 331 €
Revenus locatifs : +9 145 €
Charges déductibles : -48 331 €
Résultat foncier Année 1 : -39 186 €(Déficit de 39 186 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 786 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 491 €/an
Revenus locatifs : +9 145 €
Charges déductibles : -5 491 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17785.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 020 €(65% de 70 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 673 €/an
Calcul : 46 020 € × 3,636% = 1 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 145 €48 335 €4 163 €-39 190 €21 400 €17 790 €17 790 €
29 328 €5 386 €4 054 €3 942 €--13 848 €
39 515 €5 274 €3 942 €4 241 €--9 607 €
49 705 €5 157 €3 825 €4 548 €--5 059 €
59 899 €5 036 €3 704 €4 863 €--197 €
610 097 €4 911 €3 579 €5 186 €---
710 299 €4 782 €3 450 €5 517 €---
810 505 €4 648 €3 316 €5 857 €---
910 715 €4 509 €3 177 €6 206 €---
1010 929 €4 365 €3 033 €6 565 €---
1111 148 €4 215 €2 883 €6 932 €---
1211 371 €4 061 €2 729 €7 310 €---
1311 598 €3 901 €2 569 €7 697 €---
1411 830 €3 735 €2 403 €8 095 €---
1512 067 €3 563 €2 231 €8 503 €---
1612 308 €3 385 €2 053 €8 923 €---
1712 554 €3 201 €1 869 €9 353 €---
1812 805 €3 010 €1 678 €9 795 €---
1913 061 €2 812 €1 480 €10 249 €---
2013 323 €2 608 €1 276 €10 715 €---
2113 589 €2 395 €1 063 €11 194 €---
2213 861 €2 176 €844 €11 685 €---
2314 138 €1 948 €616 €12 190 €---
2414 421 €1 712 €380 €12 709 €---
2514 709 €1 468 €136 €13 242 €---
TOTAL292 920 €136 593 €60 452 €156 327 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 327 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 145 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 920 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 920 €-6 420 €+8 340 €
2+1 920 €0 €+1 920 €
3+1 920 €0 €+1 920 €
4+1 920 €0 €+1 920 €
5+1 920 €0 €+1 920 €
6+1 920 €+1 497 €+423 €
7+1 920 €+1 655 €+265 €
8+1 920 €+1 757 €+163 €
9+1 920 €+1 862 €+58 €
10+1 920 €+1 969 €-49 €
11+1 920 €+2 080 €-160 €
12+1 920 €+2 193 €-273 €
13+1 920 €+2 309 €-389 €
14+1 920 €+2 429 €-509 €
15+1 920 €+2 551 €-631 €
16+1 920 €+2 677 €-757 €
17+1 920 €+2 806 €-886 €
18+1 920 €+2 939 €-1 019 €
19+1 920 €+3 075 €-1 155 €
20+1 920 €+3 215 €-1 295 €
21+1 920 €+3 358 €-1 438 €
22+1 920 €+3 506 €-1 586 €
23+1 920 €+3 657 €-1 737 €
24+1 920 €+3 813 €-1 893 €
25+1 920 €+3 972 €-2 052 €
Total+48 000 €+46 898 €+1 102 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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