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Appartement 6 pièces 89 m²

Bien expiré
VilleArmentières (59)
Surface89m²
Coût Total199 380€
Loyer Annuel11 698€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-337€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 640,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ARMENTIERES À vendre – Appartement lumineux de 87 m² avec garage – Résidence sécurisée

Situé en rez-de-chaussée d'une résidence sécurisée, cet appartement fonctionnel et lumineux de 87 m² offre de beaux volumes et un agencement agréable.

Il se compose de : • 2 grandes chambres • Un vaste séjour lumineux • Une cuisine fonctionnelle • Une salle de bains • De nombreux rangements

L'appartement bénéficie du double vitrage.

Un garage privatif complète ce bien.

Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.

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Prix : 146 000 Euros * *Dont Honoraires 7.45 % TTC à la charge de l'acquéreur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 135 877 Euros

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 704371 Prix hors honoraires : 135 877 €

A propos de la copropriété : Procédure en cours Nombre de lots : 343 Charges prévisionnelles annuelles : 1854 €

Ville : Armentières
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59280
Coordonnées : 50.687836, 2.881055
Total : 199 380€
Prix d'acquisition : 146 000€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 187 700€
Frais de notaire : 11 680€
Coût estimé : 11 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 10.95€/m²/mois
Fourchette : 9.13€ - 13.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 975€/mois
Loyer annuel estimé : 11698€/an
Fourchette totale : 812€ - 1170€/mois
Fourchette annuelle : 9748€ - 14038€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 903,61 €/m²
Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 421 €
Prix d'achat :146 000 €
Décote à l'achat :-23 421€ (-13.8%)
Marge achat-revente :-29 959€ (-17.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 001,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 059,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 026,22€
Coût de l'assurance :17 445,75€
Taxe foncière : 1 169,79€/an
Soit par mois : 97,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 154,50€/mois
Soit par an : 1 854,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 974,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-336,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les autres pièces
Quantité: 10 m² (estimation pour salle à manger et entrée)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture autres pièces: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Armentières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 698 €/an
Calcul : 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 380 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 170 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 854 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 372 €
Revenus locatifs : +11 698 €
Charges déductibles : -52 372 €
Résultat foncier Année 1 : -40 674 €(Déficit de 40 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 672 €/an
Revenus locatifs : +11 698 €
Charges déductibles : -10 672 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19273.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 900 €(65% de 146 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 451 €/an
Calcul : 94 900 € × 3,636% = 3 451 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 698 €52 378 €6 957 €-40 680 €21 400 €19 280 €19 280 €
211 932 €10 497 €6 775 €1 435 €--17 845 €
312 171 €10 309 €6 587 €1 862 €--15 984 €
412 414 €10 114 €6 392 €2 300 €--13 684 €
512 662 €9 912 €6 191 €2 750 €--10 934 €
612 915 €9 703 €5 982 €3 212 €--7 722 €
713 174 €9 487 €5 765 €3 687 €--4 035 €
813 437 €9 263 €5 541 €4 175 €---
913 706 €9 030 €5 309 €4 676 €---
1013 980 €8 790 €5 068 €5 191 €---
1114 260 €8 540 €4 819 €5 719 €---
1214 545 €8 282 €4 560 €6 263 €---
1314 836 €8 015 €4 293 €6 821 €---
1415 133 €7 737 €4 016 €7 395 €---
1515 435 €7 450 €3 729 €7 985 €---
1615 744 €7 153 €3 432 €8 591 €---
1716 059 €6 845 €3 124 €9 214 €---
1816 380 €6 526 €2 804 €9 854 €---
1916 708 €6 196 €2 474 €10 512 €---
2017 042 €5 853 €2 132 €11 188 €---
2117 383 €5 499 €1 777 €11 884 €---
2217 730 €5 131 €1 410 €12 599 €---
2318 085 €4 751 €1 029 €13 334 €---
2418 446 €4 357 €635 €14 090 €---
2518 815 €3 948 €227 €14 867 €---
TOTAL374 688 €235 767 €101 026 €138 921 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 457 €-6 420 €+8 877 €
2+2 457 €0 €+2 457 €
3+2 457 €0 €+2 457 €
4+2 457 €0 €+2 457 €
5+2 457 €0 €+2 457 €
6+2 457 €0 €+2 457 €
7+2 457 €0 €+2 457 €
8+2 457 €+42 €+2 415 €
9+2 457 €+1 403 €+1 054 €
10+2 457 €+1 557 €+900 €
11+2 457 €+1 716 €+741 €
12+2 457 €+1 879 €+578 €
13+2 457 €+2 046 €+411 €
14+2 457 €+2 219 €+238 €
15+2 457 €+2 395 €+62 €
16+2 457 €+2 577 €-120 €
17+2 457 €+2 764 €-307 €
18+2 457 €+2 956 €-499 €
19+2 457 €+3 154 €-697 €
20+2 457 €+3 357 €-900 €
21+2 457 €+3 565 €-1 108 €
22+2 457 €+3 780 €-1 323 €
23+2 457 €+4 000 €-1 543 €
24+2 457 €+4 227 €-1 770 €
25+2 457 €+4 460 €-2 003 €
Total+61 425 €+41 676 €+19 749 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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