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Maison / Appt 93m2 2ch

VilleÉvin-Malmaison (62)
Surface93m²
Coût Total151 320€
Loyer Annuel10 009€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 387,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison semi-mitoyenne rénovée – quartier calme d’Évin-Malmaison

Venez découvrir cette jolie maison de 93 m², entièrement rénovée en 2021 et 2025 (menuiseries, porte d’entrée, isolation, VMC, toiture, électricité aux normes). Elle allie confort moderne et proximité des commodités.

Au rez-de-chaussée :

  • Une pièce de vie lumineuse de près de 30 m²
  • Une cuisine moderne, entièrement équipée avec des matériaux de qualité

À l’étage :

  • Deux chambres spacieuses et lumineuses, dont une avec mezzanine pouvant accueillir un bureau, une salle de jeux ou un coin lecture
  • Une salle de douche fonctionnelle et rénovée

Chauffage électrique (possibilité d’installation d’un poêle à pellets) Place de parking privative. Taxe foncière : 700€ Récemment louée à 820€

Environnement agréable et pratique : pharmacie, médecins, commerces, écoles et parc à proximité. Arrêt de bus à 150 m, gare à moins de 10 minutes, accès rapide aux grands axes :

  • 10 min de la zone commerciale Hénin-Beaumont
  • 15–20 min de Lens et Douai
  • 30 min d’Arras et Lille
  • 40 min de Valenciennes et Béthune

Vente de particulier à particulier – agences s’abstenir

Ville : Évin-Malmaison
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62141
Coordonnées : 50.426690, 3.053230
Total : 151 320€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 141 000€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 11.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 834€/mois
Loyer annuel estimé : 10009€/an
Fourchette totale : 656€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 7875€ - 12722€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 467,61 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :136 488 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-7 488€ (-5.5%)
Marge achat-revente :-14 832€ (-10.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 781,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 381,98€
Coût de l'assurance :12 862,20€
Taxe foncière : 700,00€/an
Soit par mois : 58,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 834,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 5/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 5/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 009 €/an
Calcul : 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 884 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 099 €
Revenus locatifs : +10 009 €
Charges déductibles : -18 099 €
Résultat foncier Année 1 : -8 090 €(Déficit de 8 090 €)
Imputable sur revenu global : 8 090 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 099 €/an
Revenus locatifs : +10 009 €
Charges déductibles : -6 099 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 910 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 009 €18 103 €4 889 €-8 094 €8 094 €--
210 209 €5 971 €4 757 €4 238 €---
310 413 €5 835 €4 620 €4 579 €---
410 622 €5 694 €4 479 €4 928 €---
510 834 €5 548 €4 334 €5 286 €---
611 051 €5 398 €4 183 €5 653 €---
711 272 €5 242 €4 028 €6 030 €---
811 497 €5 081 €3 867 €6 416 €---
911 727 €4 915 €3 701 €6 812 €---
1011 962 €4 744 €3 529 €7 218 €---
1112 201 €4 567 €3 352 €7 634 €---
1212 445 €4 384 €3 169 €8 061 €---
1312 694 €4 194 €2 980 €8 499 €---
1412 948 €3 999 €2 784 €8 949 €---
1513 207 €3 797 €2 582 €9 410 €---
1613 471 €3 588 €2 374 €9 882 €---
1713 740 €3 373 €2 158 €10 367 €---
1814 015 €3 150 €1 936 €10 865 €---
1914 295 €2 920 €1 705 €11 375 €---
2014 581 €2 682 €1 468 €11 899 €---
2114 873 €2 436 €1 222 €12 436 €---
2215 170 €2 183 €968 €12 988 €---
2315 474 €1 920 €706 €13 553 €---
2415 783 €1 650 €435 €14 134 €---
2516 099 €1 370 €155 €14 729 €---
TOTAL320 592 €112 744 €70 382 €207 848 €8 094 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 428 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 102 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 102 €-2 428 €+4 530 €
2+2 102 €+1 271 €+831 €
3+2 102 €+1 374 €+728 €
4+2 102 €+1 478 €+624 €
5+2 102 €+1 586 €+516 €
6+2 102 €+1 696 €+406 €
7+2 102 €+1 809 €+293 €
8+2 102 €+1 925 €+177 €
9+2 102 €+2 044 €+58 €
10+2 102 €+2 165 €-63 €
11+2 102 €+2 290 €-188 €
12+2 102 €+2 418 €-316 €
13+2 102 €+2 550 €-448 €
14+2 102 €+2 685 €-583 €
15+2 102 €+2 823 €-721 €
16+2 102 €+2 965 €-863 €
17+2 102 €+3 110 €-1 008 €
18+2 102 €+3 260 €-1 158 €
19+2 102 €+3 413 €-1 311 €
20+2 102 €+3 570 €-1 468 €
21+2 102 €+3 731 €-1 629 €
22+2 102 €+3 896 €-1 794 €
23+2 102 €+4 066 €-1 964 €
24+2 102 €+4 240 €-2 138 €
25+2 102 €+4 419 €-2 317 €
Total+52 550 €+62 354 €+-9 804 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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