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Maison 7 pièces 280 m²

VilleMontreuillon (58)
Surface280m²
Coût Total281 300€
Loyer Annuel20 390€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 696,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison double, bien située, opportunités commerciales et jardin au bord de l'eau. 2 maisons, 1 prix!

A30461ARV58 - Grande maison double située dans le magnifique village de Montreuillon, connu pour son aqueduc. Le lac de Pannecière est à 15 minutes en voiture et le lac de Chaumeçon à 30 minutes. La maison dispose d'un jardin abrité. Le plus : de l'autre côté, un magnifique grand jardin au bord de l'Yonne. Une immense grange se trouve également sur ce terrain.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A30461ARV58 Date de réalisation du diagnostic : 10/06/2024 Prix hors honoraires : 182 500 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 500 € et 3 450 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Montreuillon
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58800
Coordonnées : 47.175587, 3.787842
Total : 281 300€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 70 700€
Valeur du bien : 265 700€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.64€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1699€/mois
Loyer annuel estimé : 20390€/an
Fourchette totale : 1299€ - 2222€/mois
Fourchette annuelle : 15592€ - 26662€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :514,33 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 012 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :+50 988€ (+35.4%)
Marge achat-revente :-137 288€ (-95.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 408,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :82,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 490,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 176,23€
Coût de l'assurance :24 613,75€
Taxe foncière : 2 038,95€/an
Soit par mois : 169,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 699,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 660,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 700 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 800€
    Isolation combles: 280 m² × 60€/m² = 16800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€ = 28000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 300€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 1 cuisine × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montreuillon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 390 €/an
Calcul : 1 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 722 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 985 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 446 €
Revenus locatifs : +20 390 €
Charges déductibles : -83 446 €
Résultat foncier Année 1 : -63 056 €(Déficit de 63 056 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 656 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 746 €/an
Revenus locatifs : +20 390 €
Charges déductibles : -12 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 644 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41656.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 390 €83 455 €9 731 €-63 065 €21 400 €41 665 €41 665 €
220 797 €12 500 €9 476 €8 297 €--33 368 €
321 213 €12 236 €9 212 €8 977 €--24 390 €
421 638 €11 962 €8 939 €9 675 €--14 715 €
522 070 €11 679 €8 656 €10 391 €--4 324 €
622 512 €11 386 €8 363 €11 126 €---
722 962 €11 082 €8 059 €11 879 €---
823 421 €10 768 €7 745 €12 653 €---
923 890 €10 442 €7 419 €13 447 €---
1024 367 €10 105 €7 082 €14 262 €---
1124 855 €9 756 €6 733 €15 099 €---
1225 352 €9 395 €6 371 €15 957 €---
1325 859 €9 020 €5 997 €16 839 €---
1426 376 €8 632 €5 609 €17 744 €---
1526 904 €8 231 €5 207 €18 673 €---
1627 442 €7 815 €4 791 €19 627 €---
1727 990 €7 384 €4 361 €20 606 €---
1828 550 €6 938 €3 915 €21 612 €---
1929 121 €6 477 €3 453 €22 645 €---
2029 704 €5 998 €2 975 €23 705 €---
2130 298 €5 503 €2 480 €24 795 €---
2230 904 €4 990 €1 967 €25 913 €---
2331 522 €4 459 €1 436 €27 063 €---
2432 152 €3 909 €886 €28 243 €---
2532 795 €3 340 €316 €29 456 €---
TOTAL653 082 €287 464 €141 176 €365 618 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 390 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 282 €-6 420 €+10 702 €
2+4 282 €0 €+4 282 €
3+4 282 €0 €+4 282 €
4+4 282 €0 €+4 282 €
5+4 282 €0 €+4 282 €
6+4 282 €+2 040 €+2 242 €
7+4 282 €+3 564 €+718 €
8+4 282 €+3 796 €+486 €
9+4 282 €+4 034 €+248 €
10+4 282 €+4 279 €+3 €
11+4 282 €+4 530 €-248 €
12+4 282 €+4 787 €-505 €
13+4 282 €+5 052 €-770 €
14+4 282 €+5 323 €-1 041 €
15+4 282 €+5 602 €-1 320 €
16+4 282 €+5 888 €-1 606 €
17+4 282 €+6 182 €-1 900 €
18+4 282 €+6 484 €-2 202 €
19+4 282 €+6 793 €-2 511 €
20+4 282 €+7 112 €-2 830 €
21+4 282 €+7 438 €-3 156 €
22+4 282 €+7 774 €-3 492 €
23+4 282 €+8 119 €-3 837 €
24+4 282 €+8 473 €-4 191 €
25+4 282 €+8 837 €-4 555 €
Total+107 050 €+109 685 €+-2 635 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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