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Détails du bien

VilleBagneux (92)
Surface87m²
Coût Total255 700€
Loyer Annuel25 670€
Rentabilité10.04%
Cashflow/mois+602€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 183,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence PETRA IMMOBILIER vous propose en exclusivité à BAGNEUX, en face de la place des Blagis à SCEAUX, ou à seulement 14 min à pied du RER B BOURG LA REINE, une maison en pleine propriété sur un terrain de 117 m² à rénover.

Celle-ci comprend une entrée, séjour avec cuisine indépendante, une chaufferie (chaudière au gaz), une salle d'eau et un WC. A l'étage, un dégagement desservant deux chambres, une salle d'eau avec WC et une pièce de rangement.

Fort potentiel pour cette maison qui n'attend que vous pour écrire la suite de son histoire !

Pour plus d'informations, contactez nous ! (5.56 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bagneux
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92220
Total : 255 700€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 50 500€
Valeur du bien : 240 500€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 24.59€/m²/mois
Fourchette : 16.28€ - 37.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 2139€/mois
Loyer annuel estimé : 25670€/an
Fourchette totale : 1416€ - 3231€/mois
Fourchette annuelle : 16998€ - 38768€/an
Rentabilité brute :10.04%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 15.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 535 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :568 545 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-378 545€ (-66.6%)
Marge achat-revente :312 845€ (55.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 263,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,66€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 323,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 409,19€
Coût de l'assurance :17 899,00€
Taxe foncière : 2 567,03€/an
Soit par mois : 213,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 139,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 537,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :601,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 381 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 500 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Ventilation:6 000€
    VMC double flux: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Bagneux). Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des fourchettes réalistes et adaptées à la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 670 €/an
Calcul : 2 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 315 €
Revenus locatifs : +25 670 €
Charges déductibles : -62 315 €
Résultat foncier Année 1 : -36 645 €(Déficit de 36 645 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 245 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 815 €/an
Revenus locatifs : +25 670 €
Charges déductibles : -11 815 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15245.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 670 €62 324 €8 541 €-36 653 €21 400 €15 253 €15 253 €
226 184 €11 596 €8 313 €14 587 €--666 €
326 707 €11 361 €8 078 €15 346 €---
427 242 €11 118 €7 835 €16 124 €---
527 786 €10 866 €7 583 €16 920 €---
628 342 €10 606 €7 323 €17 736 €---
728 909 €10 337 €7 054 €18 572 €---
829 487 €10 058 €6 775 €19 429 €---
930 077 €9 770 €6 487 €20 306 €---
1030 678 €9 473 €6 190 €21 206 €---
1131 292 €9 164 €5 881 €22 128 €---
1231 918 €8 846 €5 563 €23 072 €---
1332 556 €8 516 €5 233 €24 040 €---
1433 207 €8 175 €4 892 €25 032 €---
1533 871 €7 823 €4 540 €26 049 €---
1634 549 €7 458 €4 175 €27 091 €---
1735 240 €7 081 €3 798 €28 159 €---
1835 945 €6 690 €3 407 €29 254 €---
1936 664 €6 287 €3 004 €30 377 €---
2037 397 €5 869 €2 586 €31 527 €---
2138 145 €5 438 €2 155 €32 707 €---
2238 908 €4 991 €1 708 €33 917 €---
2339 686 €4 529 €1 246 €35 157 €---
2440 479 €4 051 €768 €36 428 €---
2541 289 €3 557 €274 €37 732 €---
TOTAL822 227 €255 984 €123 409 €566 244 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 566 244 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 670 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 391 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 391 €-6 420 €+11 811 €
2+5 391 €0 €+5 391 €
3+5 391 €+4 404 €+987 €
4+5 391 €+4 837 €+554 €
5+5 391 €+5 076 €+315 €
6+5 391 €+5 321 €+70 €
7+5 391 €+5 572 €-181 €
8+5 391 €+5 829 €-438 €
9+5 391 €+6 092 €-701 €
10+5 391 €+6 362 €-971 €
11+5 391 €+6 638 €-1 247 €
12+5 391 €+6 922 €-1 531 €
13+5 391 €+7 212 €-1 821 €
14+5 391 €+7 510 €-2 119 €
15+5 391 €+7 815 €-2 424 €
16+5 391 €+8 127 €-2 736 €
17+5 391 €+8 448 €-3 057 €
18+5 391 €+8 776 €-3 385 €
19+5 391 €+9 113 €-3 722 €
20+5 391 €+9 458 €-4 067 €
21+5 391 €+9 812 €-4 421 €
22+5 391 €+10 175 €-4 784 €
23+5 391 €+10 547 €-5 156 €
24+5 391 €+10 928 €-5 537 €
25+5 391 €+11 320 €-5 929 €
Total+134 775 €+169 873 €+-35 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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