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Appartement 3 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleMaxéville (54)
Surface74
Coût Total151 160
Loyer Annuel8 993
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-107
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 310,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

F4 proche Nancy

En exclusivité dans votre agence Orpi Stanislas, découvrez ce spacieux appartement de 4 pièces situé à Maxéville, à proximité immédiate de Nancy. Le quartier propose un accès rapide aux commerces, écoles et transports en commun.

Idéalement agencé, l'appartement se compose d'un beau séjour ouvert sur une cuisine aménagée, créant un volume convivial et chaleureux, parfait pour recevoir ou partager des moments en famille ou entre ami. La configuration a été pensée pour optimiser chaque mètre carré.

Le coin nuit se compose de deux chambres confortables et d'une pièce supplémentaire pouvant faire office de bureau (idéal pour le télétravail) ou de dressing. Une salle de bain et un WC séparé complètent ce bien clé en main.

Que vous soyez un jeune couple en quête d'un premier achat ou un investisseur, cet appartement représente une belle opportunité sur le secteur. Contactez votre agence ORPI pour organiser une visite !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence agence : 1764 Référence annonce : M4PU-K50-6OQ Date de réalisation du diagnostic : 25/10/2022 Prix hors honoraires : 90 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800 € et 1 100 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Maxéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54320
Coordonnées : 48.711666, 6.165263
Total : 151 160
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 46 400
Valeur du bien : 143 400
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8993€/an
Fourchette totale : 591€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7097€ - 11396€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 781,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 067,79
Coût de l'assurance :13 226,50
Taxe foncière : 899,32€/an
Soit par mois : 74,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 749,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Travaux énergétiques
Aucun travaux nécessaires car DPE C.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE C - Amélioration possible mais non obligatoire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:26 000
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1 200€/m² = 18000€, Électroménager complet: 4000€, Plomberie cuisine: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1 500€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:4 200
    Remplacement fenêtres: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 000
    Peinture murs et plafonds 40 m²: 75€/m² × 40 = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maxéville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 993 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 864 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 160 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 899 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 692
Revenus locatifs : +8 993
Charges déductibles : -52 692
Résultat foncier Année 1 : -43 699(Déficit de 43 699 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 299
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 292 €/an
Revenus locatifs : +8 993
Charges déductibles : -6 292
Résultat foncier Années 2+ : 2 701 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22299.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 99352 6974 869-43 70421 400 €22 304 €22 304 €
29 1736 1654 7373 008--19 296 €
39 3576 0294 6013 327--15 969 €
49 5445 8894 4603 655--12 314 €
59 7355 7434 3153 991--8 323 €
69 9295 5934 1654 336--3 987 €
710 1285 4384 0104 689---
810 3305 2783 8505 052---
910 5375 1133 6845 424---
1010 7484 9423 5145 806---
1110 9634 7653 3376 197---
1211 1824 5833 1556 599---
1311 4064 3952 9667 011---
1411 6344 2002 7717 434---
1511 8663 9992 5707 868---
1612 1043 7912 3638 313---
1712 3463 5762 1488 769---
1812 5933 3551 9269 238---
1912 8453 1251 6979 719---
2013 1012 8891 46010 213---
2113 3632 6441 21610 719---
2213 6312 39296311 239---
2313 9032 13170211 773---
2414 1811 86143312 320---
2514 4651 58315412 882---
TOTAL288 055152 17770 068135 87821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 878
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 993 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 889-6 420+8 309
2+1 8890+1 889
3+1 8890+1 889
4+1 8890+1 889
5+1 8890+1 889
6+1 8890+1 889
7+1 889+211+1 678
8+1 889+1 516+373
9+1 889+1 627+262
10+1 889+1 742+147
11+1 889+1 859+30
12+1 889+1 980-91
13+1 889+2 103-214
14+1 889+2 230-341
15+1 889+2 360-471
16+1 889+2 494-605
17+1 889+2 631-742
18+1 889+2 771-882
19+1 889+2 916-1 027
20+1 889+3 064-1 175
21+1 889+3 216-1 327
22+1 889+3 372-1 483
23+1 889+3 532-1 643
24+1 889+3 696-1 807
25+1 889+3 865-1 976
Total+47 225+40 763+6 462
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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