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Achat appartement

Bien expiré
VilleBar-sur-Seine (10)
Surface49.38m²
Coût Total99 480€
Loyer Annuel5 796€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 49.38 m²
Prix au m² : 1 215,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 49.38 m², Bâtiment de 4 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1970, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz, Une entrée, Salle de séjour, Calme

Appartement traversant type 2 dans une résidence au calme. 1er Etage : entrée, séjour avec loggia (vu sur la campagne), cuisine aménagée, dégagement, salle de bains, chambre, placard, toilettes. Entrée sécurisée - ascenseur - cave - place de parking.

DPE : F GES : F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 950 euros et 1340 euros indexées aux années 2021, 2022 et 2023 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

  • Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Odile TARTRAT, ou, par courriel à . Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Odile TARTRAT agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC 440018117 TROYES auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 44 920 euros, ZAC LE CHÊNE FERRÉ - 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS 44120 VERTOU; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 4401 2016 000 010 388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230). Garantie GALIAN-SMABTP - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police 28137.J

Mandat réf : 438984- Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. Prix honoraires charges vendeur inclus : 60 000 euros Copropriété de 192 lots ().

Charges annuelles : 2000 euros. Odile TARTRAT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 440018117 TROYES - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Bar-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10110
Coordonnées : 48.136120, 4.408330
Total : 99 480€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 34 680€
Valeur du bien : 94 680€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.38m²
Loyer prédit : 9.78€/m²/mois
Fourchette : 7.94€ - 12.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 483€/mois
Loyer annuel estimé : 5796€/an
Fourchette totale : 392€ - 595€/mois
Fourchette annuelle : 4702€ - 7144€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :485,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 514,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 112,36€
Coût de l'assurance :8 704,50€
Taxe foncière : 579,57€/an
Soit par mois : 48,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 482,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 729,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 335 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49.38 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 680 €(702 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 796 €/an
Calcul : 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 480 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 809 €
Revenus locatifs : +5 796 €
Charges déductibles : -40 809 €
Résultat foncier Année 1 : -35 013 €(Déficit de 35 013 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 613 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 129 €/an
Revenus locatifs : +5 796 €
Charges déductibles : -6 129 €
Résultat foncier Années 2+ : -333 €/an(Déficit de 333 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13613.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 796 €40 812 €3 204 €-35 016 €21 400 €13 616 €13 616 €
25 912 €6 045 €3 117 €-134 €134 €-13 616 €
36 030 €5 956 €3 028 €74 €--13 542 €
46 150 €5 863 €2 935 €287 €--13 255 €
56 273 €5 768 €2 840 €506 €--12 749 €
66 399 €5 669 €2 741 €730 €--12 019 €
76 527 €5 567 €2 639 €960 €--11 059 €
86 657 €5 461 €2 534 €1 196 €--9 863 €
96 791 €5 353 €2 425 €1 438 €--8 425 €
106 926 €5 240 €2 312 €1 686 €--6 739 €
117 065 €5 124 €2 196 €1 941 €--4 798 €
127 206 €5 004 €2 076 €2 202 €---
137 350 €4 880 €1 952 €2 470 €---
147 497 €4 752 €1 824 €2 746 €---
157 647 €4 619 €1 692 €3 028 €---
167 800 €4 483 €1 555 €3 318 €---
177 956 €4 341 €1 414 €3 615 €---
188 115 €4 195 €1 268 €3 920 €---
198 278 €4 045 €1 117 €4 233 €---
208 443 €3 889 €961 €4 554 €---
218 612 €3 728 €800 €4 884 €---
228 784 €3 562 €634 €5 223 €---
238 960 €3 390 €462 €5 570 €---
249 139 €3 213 €285 €5 927 €---
259 322 €3 029 €102 €6 293 €---
TOTAL185 638 €153 987 €46 112 €31 651 €21 534 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 460 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 651 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 796 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 217 €-6 420 €+7 637 €
2+1 217 €-40 €+1 257 €
3+1 217 €0 €+1 217 €
4+1 217 €0 €+1 217 €
5+1 217 €0 €+1 217 €
6+1 217 €0 €+1 217 €
7+1 217 €0 €+1 217 €
8+1 217 €0 €+1 217 €
9+1 217 €0 €+1 217 €
10+1 217 €0 €+1 217 €
11+1 217 €0 €+1 217 €
12+1 217 €+661 €+556 €
13+1 217 €+741 €+476 €
14+1 217 €+824 €+393 €
15+1 217 €+908 €+309 €
16+1 217 €+995 €+222 €
17+1 217 €+1 084 €+133 €
18+1 217 €+1 176 €+41 €
19+1 217 €+1 270 €-53 €
20+1 217 €+1 366 €-149 €
21+1 217 €+1 465 €-248 €
22+1 217 €+1 567 €-350 €
23+1 217 €+1 671 €-454 €
24+1 217 €+1 778 €-561 €
25+1 217 €+1 888 €-671 €
Total+30 425 €+10 934 €+19 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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