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Maison 10 pièces 300 m²

Bien expiré
VilleAgris (16)
Surface300m²
Coût Total402 800€
Loyer Annuel23 657€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-334€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 255 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 850 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 300 m²

iad France - Mickaël Bertin vous propose: ***AGRIS - Maison de Caractère à Rénover de 1865, 10 pièces avec Piscine et Dépendance Située à seulement 5 minutes de La Rochefoucauld, cette spacieuse maison à finir de rénover offre un cadre agréable, proche de toutes les commodités. Description : Au rez-de-chaussée : une entrée de 7 m² dessert un salon de 35 m², un séjour de 32 m², une cuisine aménagée et équipée de 18m² et d'une arrière-cuisine 15 m². Au premier étage : un palier dessert une suite parentale avec une chambre de 32 m², une salle de bain de 17 m² environ, un dressing et un WC indépendant et une chambre de 32 m² environ avec salle d'eau. Au second étage : Un couloir dessert quatre chambres (22/17/15/19 m² environ), chacune avec sa propre salle d'eau et WC Extérieur : Une piscine pour profiter des beaux jours. Dépendance offrant des possibilités d'aménagement. Terrain : Parcelle de 5436 m² environ, joliment arborée. A découvrir très rapidement !!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mickaël Bertin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Angoulême sous le numéro 910163328, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Surface : 300 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Agris
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16110
Coordonnées : 45.776060, 0.295367
Total : 402 800€
Prix d'acquisition : 255 000€
Travaux : 127 400€
Valeur du bien : 382 400€
Frais de notaire : 20 400€
Coût estimé : 20 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1971€/mois
Loyer annuel estimé : 23657€/an
Fourchette totale : 1574€ - 2469€/mois
Fourchette annuelle : 18890€ - 29627€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :402 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 990,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :117,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 108,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 404,47€
Coût de l'assurance :35 245,00€
Taxe foncière : 2 365,68€/an
Soit par mois : 197,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 971,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 305,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-333,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et fissures
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre principale et rafraîchissement des autres chambres
Quantité: 1 chambre principale (32 m²) + 4 chambres (environ 73 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète à évaluer
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :127 400 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:36 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 120€/m² = 36000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:30 400€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 800€ = 30400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 000€
    Parquet flottant: 105 m² × 60€/m² = 6300€, Main d'œuvre: 1700€
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 35 m² × 80€/m² = 2800€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 657 €/an
Calcul : 1 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 402 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 410 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 366 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 127 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 144 616 €
Revenus locatifs : +23 657 €
Charges déductibles : -144 616 €
Résultat foncier Année 1 : -120 960 €(Déficit de 120 960 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 99 560 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 216 €/an
Revenus locatifs : +23 657 €
Charges déductibles : -17 216 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 440 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 99559.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 255 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750 €(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 657 €144 629 €13 454 €-120 973 €21 400 €99 573 €99 573 €
224 130 €16 871 €13 096 €7 259 €--92 314 €
324 613 €16 501 €12 725 €8 112 €--84 202 €
425 105 €16 118 €12 342 €8 987 €--75 215 €
525 607 €15 721 €11 946 €9 886 €--65 329 €
626 119 €15 311 €11 536 €10 808 €--54 522 €
726 641 €14 887 €11 112 €11 754 €--42 768 €
827 174 €14 449 €10 673 €12 726 €--30 042 €
927 718 €13 995 €10 219 €13 723 €--16 319 €
1028 272 €13 526 €9 750 €14 746 €--1 573 €
1128 837 €13 040 €9 265 €15 797 €---
1229 414 €12 538 €8 763 €16 876 €---
1330 003 €12 019 €8 244 €17 983 €---
1430 603 €11 482 €7 707 €19 120 €---
1531 215 €10 927 €7 151 €20 288 €---
1631 839 €10 352 €6 577 €21 487 €---
1732 476 €9 758 €5 982 €22 718 €---
1833 125 €9 143 €5 368 €23 982 €---
1933 788 €8 507 €4 732 €25 280 €---
2034 463 €7 850 €4 074 €26 614 €---
2135 153 €7 170 €3 394 €27 983 €---
2235 856 €6 466 €2 691 €29 390 €---
2336 573 €5 738 €1 963 €30 835 €---
2437 304 €4 986 €1 210 €32 319 €---
2538 050 €4 207 €432 €33 843 €---
TOTAL757 734 €416 191 €194 404 €341 542 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 542 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 657 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 968 €-6 420 €+11 388 €
2+4 968 €0 €+4 968 €
3+4 968 €0 €+4 968 €
4+4 968 €0 €+4 968 €
5+4 968 €0 €+4 968 €
6+4 968 €0 €+4 968 €
7+4 968 €0 €+4 968 €
8+4 968 €0 €+4 968 €
9+4 968 €0 €+4 968 €
10+4 968 €0 €+4 968 €
11+4 968 €+4 267 €+701 €
12+4 968 €+5 063 €-95 €
13+4 968 €+5 395 €-427 €
14+4 968 €+5 736 €-768 €
15+4 968 €+6 086 €-1 118 €
16+4 968 €+6 446 €-1 478 €
17+4 968 €+6 815 €-1 847 €
18+4 968 €+7 195 €-2 227 €
19+4 968 €+7 584 €-2 616 €
20+4 968 €+7 984 €-3 016 €
21+4 968 €+8 395 €-3 427 €
22+4 968 €+8 817 €-3 849 €
23+4 968 €+9 250 €-4 282 €
24+4 968 €+9 696 €-4 728 €
25+4 968 €+10 153 €-5 185 €
Total+124 200 €+102 463 €+21 737 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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