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Appartement

VilleMans (72)
Surface72.13
Coût Total135 820
Loyer Annuel8 931
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 72.13 m²
Prix au m² : 1 441,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Mandat exclusif

À vendre : appartement situé au 4ᵉ et dernier étage, au Mans, dans un quartier calme et agréable. Ce bien lumineux se compose d’une cuisine séparée, d’une spacieuse double pièce de vie, de deux chambres, d’une salle de bain, de WC indépendants ainsi que de nombreux espaces de rangement. Vous bénéficierez également du confort d’un chauffage individuel et d’une production d’eau chaude assurée par une chaudière. Idéalement localisé, l’appartement se trouve à seulement 3 minutes à pied d’un arrêt de bus (lignes 10A et 10B) et à proximité de la future Chronoligne. Les commerces de proximité ainsi que plusieurs établissements scolaires sont facilement accessibles à pied. Les amoureux de nature apprécieront la proximité des parcs, tandis que les bois de Changé, situés à quelques minutes en voiture, offrent un cadre verdoyant idéal pour vos promenades. Enfin, ce bien est complété par une cave et un garage. N’hésitez pas à contacter l'agence Citya Horeau Couffon, pour plus d’informations ou pour organiser une visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Le-Mans-72000/141

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.981823, 0.221775
Total : 135 820
Prix d'acquisition : 104 000
Travaux : 23 500
Valeur du bien : 127 500
Frais de notaire : 8 320
Coût estimé : 8 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.13
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8931€/an
Fourchette totale : 594€ - 932€/mois
Fourchette annuelle : 7132€ - 11184€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 264,71 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 224
Prix d'achat :104 000
Décote à l'achat :+12 776 (+14.0%)
Marge achat-revente :-44 596€ (-48.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 712,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 985,35
Coût de l'assurance :11 884,25
Taxe foncière : 893,08€/an
Soit par mois : 74,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 72.13 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72.13 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 - Mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 500(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:300
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 931 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 820 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 428
Revenus locatifs : +8 931
Charges déductibles : -29 428
Résultat foncier Année 1 : -20 497(Déficit de 20 497 €)
Imputable sur revenu global : 20 497
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 928 €/an
Revenus locatifs : +8 931
Charges déductibles : -5 928
Résultat foncier Années 2+ : 3 003 €/an
Prix d'achat du bien : 104 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 93129 4324 564-20 50120 501 €--
29 1095 8114 4423 299---
39 2925 6854 3173 606---
49 4775 5564 1873 922---
59 6675 4224 0534 245---
69 8605 2833 9144 578---
710 0585 1393 7714 918---
810 2594 9913 6225 268---
910 4644 8373 4695 627---
1010 6734 6783 3105 995---
1110 8874 5143 1456 373---
1211 1044 3432 9756 761---
1311 3264 1672 7997 159---
1411 5533 9852 6177 568---
1511 7843 7972 4287 987---
1612 0203 6022 2338 418---
1712 2603 4002 0328 860---
1812 5053 1921 8239 314---
1912 7552 9761 6079 780---
2013 0112 7531 38410 258---
2113 2712 5221 15310 749---
2213 5362 28391411 253---
2313 8072 03566711 771---
2414 0831 78041112 303---
2514 3651 51514712 850---
TOTAL286 057123 69765 985162 36020 501Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 150
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 360
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 875-6 150+8 025
2+1 875+990+885
3+1 875+1 082+793
4+1 875+1 177+698
5+1 875+1 274+601
6+1 875+1 373+502
7+1 875+1 476+399
8+1 875+1 580+295
9+1 875+1 688+187
10+1 875+1 799+76
11+1 875+1 912-37
12+1 875+2 028-153
13+1 875+2 148-273
14+1 875+2 270-395
15+1 875+2 396-521
16+1 875+2 525-650
17+1 875+2 658-783
18+1 875+2 794-919
19+1 875+2 934-1 059
20+1 875+3 077-1 202
21+1 875+3 225-1 350
22+1 875+3 376-1 501
23+1 875+3 531-1 656
24+1 875+3 691-1 816
25+1 875+3 855-1 980
Total+46 875+48 708+-1 833
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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