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Maison 8 pièces 252 m²

Bien expiré
VillePézenas (34)
Surface252m²
Coût Total426 836€
Loyer Annuel30 702€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 296 000 €
Surface : 252 m²
Prix au m² : 1 174,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pezenas Maison de caractère à rénover de 252 m² à fort potentiel (vidéo sur demande)

Située au cœur de la charmante ville de Pézenas, cette maison de caractère d'environ 252 m² offre un beau potentiel locatif et de multiples possibilités d'aménagement.

Idéale pour un projet de maison d'hôtes, un petit hôtel de charme, un investissement locatif ou encore une grande maison familiale, cette propriété séduira les amateurs de cachet et d'authenticité.

La maison conserve tout le charme de l'ancien : beaux volumes, éléments d'époque et magnifique cheminée apportant caractère et ambiance chaleureuse. Elle nécessite toutefois d'importants travaux de rénovation, offrant ainsi l'opportunité de repenser les espaces selon vos envies et votre projet.

Un bien rare à Pézenas, destiné aux investisseurs ou aux passionnés de rénovation souhaitant valoriser un lieu au fort potentiel.

Vous pouvez me contacter au [Coordonnées masquées] pour plus d'informations. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mr Kévin FOLLIOT, agent commercial (EI enregistrée au tribunal de commerce de Beziers sous le numéro RSAC 983 271 883) Référence agence : 14314 Référence annonce : HPFU-PAR-653 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Pézenas
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34120
Coordonnées : 43.451504, 3.408810
Total : 426 836€
Prix d'acquisition : 296 000€
Travaux : 107 156€
Valeur du bien : 403 156€
Frais de notaire : 23 680€
Coût estimé : 23 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 252m²
Loyer prédit : 10.15€/m²/mois
Fourchette : 7.15€ - 14.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 2559€/mois
Loyer annuel estimé : 30702€/an
Fourchette totale : 1802€ - 3633€/mois
Fourchette annuelle : 21621€ - 43599€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :426 836€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 129,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :124,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 254,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 158,07€
Coût de l'assurance :37 348,15€
Taxe foncière : 3 070,22€/an
Soit par mois : 255,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 558,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 510,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 252 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 252 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage ou remplacement du revêtement de sol
Quantité: environ 75 m² (total salon)
Raison: État moyen visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 156 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 356€
    Isolation combles: 252 m² × 41€/m² = 10332€, Main d'œuvre: 24€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:28 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 800€/fenêtre = 24800€, Main d'œuvre: 3800€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
  • Salon:5 500€
    Peinture salon: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Remplacement revêtement sol: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1200€ (incluant mise à la terre)
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 5000€ (remplacement tuyauteries vétustes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pézenas (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 702 €/an
Calcul : 2 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 625 €/an
Base de calcul : Emprunt de 426 836 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 494 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 070 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 156 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 126 345 €
Revenus locatifs : +30 702 €
Charges déductibles : -126 345 €
Résultat foncier Année 1 : -95 643 €(Déficit de 95 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 243 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 189 €/an
Revenus locatifs : +30 702 €
Charges déductibles : -19 189 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74242.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 296 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 192 400 €(65% de 296 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 996 €/an
Calcul : 192 400 € × 3,636% = 6 996 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 702 €126 359 €14 639 €-95 657 €21 400 €74 257 €74 257 €
231 316 €18 818 €14 254 €12 499 €--61 758 €
331 943 €18 419 €13 855 €13 524 €--48 234 €
432 581 €18 006 €13 442 €14 575 €--33 659 €
533 233 €17 579 €13 015 €15 654 €--18 005 €
633 898 €17 137 €12 573 €16 761 €--1 244 €
734 576 €16 679 €12 115 €17 897 €---
835 267 €16 205 €11 641 €19 062 €---
935 973 €15 714 €11 150 €20 258 €---
1036 692 €15 206 €10 642 €21 486 €---
1137 426 €14 680 €10 116 €22 746 €---
1238 174 €14 136 €9 572 €24 039 €---
1338 938 €13 572 €9 008 €25 366 €---
1439 717 €12 988 €8 424 €26 728 €---
1540 511 €12 384 €7 820 €28 127 €---
1641 321 €11 759 €7 195 €29 562 €---
1742 148 €11 111 €6 547 €31 036 €---
1842 991 €10 441 €5 877 €32 550 €---
1943 850 €9 747 €5 183 €34 103 €---
2044 727 €9 029 €4 464 €35 699 €---
2145 622 €8 285 €3 721 €37 337 €---
2246 534 €7 515 €2 951 €39 020 €---
2347 465 €6 718 €2 154 €40 747 €---
2448 414 €5 892 €1 328 €42 522 €---
2549 383 €5 038 €474 €44 344 €---
TOTAL983 402 €433 418 €212 158 €549 984 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 549 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 702 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 447 €-6 420 €+12 867 €
2+6 447 €0 €+6 447 €
3+6 447 €0 €+6 447 €
4+6 447 €0 €+6 447 €
5+6 447 €0 €+6 447 €
6+6 447 €0 €+6 447 €
7+6 447 €+4 996 €+1 451 €
8+6 447 €+5 719 €+728 €
9+6 447 €+6 078 €+369 €
10+6 447 €+6 446 €+1 €
11+6 447 €+6 824 €-377 €
12+6 447 €+7 212 €-765 €
13+6 447 €+7 610 €-1 163 €
14+6 447 €+8 018 €-1 571 €
15+6 447 €+8 438 €-1 991 €
16+6 447 €+8 869 €-2 422 €
17+6 447 €+9 311 €-2 864 €
18+6 447 €+9 765 €-3 318 €
19+6 447 €+10 231 €-3 784 €
20+6 447 €+10 710 €-4 263 €
21+6 447 €+11 201 €-4 754 €
22+6 447 €+11 706 €-5 259 €
23+6 447 €+12 224 €-5 777 €
24+6 447 €+12 757 €-6 310 €
25+6 447 €+13 303 €-6 856 €
Total+161 175 €+164 995 €+-3 820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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