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Maison 7 pièces 320 m²

Bien expiré
VilleHirel (35)
Surface320m²
Coût Total410 970€
Loyer Annuel36 976€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+595€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 266 250 €
Surface : 320 m²
Prix au m² : 832,03 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 320 m²

REFERENCE: AS-16297 PRIX NÉGOCIÉ : 266.250€ HAI* RARE A LA VENTE MAISON VUE MER HIREL POTENTIEL DE 320M²

Venez découvrir ce beau bâti à rénover, situé dans le centre de Vildé-la-Marine, sur la commune d'Hirel, où son potentiel de 320m² et sa vue privilégiée sur la baie du Mont-Saint-Michel sauront vous séduire.

Vous retrouverez au RDC une partie cellier de 66m², une cuisine, une pièce de vie ainsi qu'une véranda. Au premier étage un palier vient desservir 5 chambres aux volumes confortables ainsi qu'une salle de bains. Au deuxième et dernier étage vous retrouverez un grenier de 70m².

Travaux à prévoir

Non éligible au DPE (pas de système de chauffage).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : [URL masquée pour votre sécurité]

Toutes nos annonces sur [URL masquée pour votre sécurité] (Honoraires charges vendeur)

Surface : 320 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Hirel
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.609765, -1.835960
Total : 410 970€
Prix d'acquisition : 266 250€
Travaux : 123 420€
Valeur du bien : 389 670€
Frais de notaire : 21 300€
Coût estimé : 21 300€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 320m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 11.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 3081€/mois
Loyer annuel estimé : 36976€/an
Fourchette totale : 2491€ - 3811€/mois
Fourchette annuelle : 29896€ - 45732€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :410 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 061,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :116,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 178,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :207 577,05€
Coût de l'assurance :34 932,45€
Taxe foncière : 3 697,57€/an
Soit par mois : 308,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 081,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 486,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :594,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 320 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage absent
Quantité: 1 système pour 320 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 40 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et nettoyage du salon et de la véranda
Quantité: 35 m² (20 m² salon + 15 m² véranda)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :123 420 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 020€
    Isolation combles: 320 m² × 36€/m² = 11520€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:52 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 1300€/fenêtre = 52000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 unité × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:24 000€
    Rénovation chambres: 100 m² × 240€/m² = 24000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hirel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 976 €/an
Calcul : 3 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 410 970 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 397 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 123 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 142 800 €
Revenus locatifs : +36 976 €
Charges déductibles : -142 800 €
Résultat foncier Année 1 : -105 824 €(Déficit de 105 824 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 84 424 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 380 €/an
Revenus locatifs : +36 976 €
Charges déductibles : -19 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 596 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 84424.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 266 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 173 063 €(65% de 266 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 293 €/an
Calcul : 173 063 € × 3,636% = 6 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 976 €142 814 €14 299 €-105 838 €21 400 €84 438 €84 438 €
237 715 €19 020 €13 925 €18 695 €--65 743 €
338 470 €18 633 €13 538 €19 837 €--45 906 €
439 239 €18 232 €13 137 €21 007 €--24 899 €
540 024 €17 817 €12 722 €22 207 €--2 693 €
640 824 €17 387 €12 292 €23 437 €---
741 641 €16 942 €11 847 €24 699 €---
842 474 €16 480 €11 386 €25 993 €---
943 323 €16 003 €10 908 €27 320 €---
1044 189 €15 508 €10 413 €28 682 €---
1145 073 €14 995 €9 900 €30 078 €---
1245 975 €14 464 €9 369 €31 510 €---
1346 894 €13 914 €8 819 €32 980 €---
1447 832 €13 345 €8 250 €34 487 €---
1548 789 €12 755 €7 660 €36 034 €---
1649 764 €12 144 €7 049 €37 621 €---
1750 760 €11 511 €6 416 €39 249 €---
1851 775 €10 855 €5 760 €40 920 €---
1952 810 €10 176 €5 081 €42 634 €---
2053 867 €9 473 €4 378 €44 394 €---
2154 944 €8 744 €3 649 €46 200 €---
2256 043 €7 990 €2 895 €48 053 €---
2357 164 €7 208 €2 113 €49 956 €---
2458 307 €6 399 €1 304 €51 908 €---
2559 473 €5 560 €465 €53 913 €---
TOTAL1 184 344 €458 369 €207 577 €725 975 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 725 975 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 765 €-6 420 €+14 185 €
2+7 765 €0 €+7 765 €
3+7 765 €0 €+7 765 €
4+7 765 €0 €+7 765 €
5+7 765 €0 €+7 765 €
6+7 765 €+6 223 €+1 542 €
7+7 765 €+7 410 €+355 €
8+7 765 €+7 798 €-33 €
9+7 765 €+8 196 €-431 €
10+7 765 €+8 604 €-839 €
11+7 765 €+9 023 €-1 258 €
12+7 765 €+9 453 €-1 688 €
13+7 765 €+9 894 €-2 129 €
14+7 765 €+10 346 €-2 581 €
15+7 765 €+10 810 €-3 045 €
16+7 765 €+11 286 €-3 521 €
17+7 765 €+11 775 €-4 010 €
18+7 765 €+12 276 €-4 511 €
19+7 765 €+12 790 €-5 025 €
20+7 765 €+13 318 €-5 553 €
21+7 765 €+13 860 €-6 095 €
22+7 765 €+14 416 €-6 651 €
23+7 765 €+14 987 €-7 222 €
24+7 765 €+15 573 €-7 808 €
25+7 765 €+16 174 €-8 409 €
Total+194 125 €+217 793 €+-23 668 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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