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Appartement à vendre

VilleLourdes (65)
Surface76m²
Coût Total76 658€
Loyer Annuel7 753€
Rentabilité10.11%
Cashflow/mois+175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 860,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, 3 chambres, 1 parking: Parking, calme, Pas de cave

Situé dans un quartier calme et recherché de Lourdes, cet appartement spacieux représente une excellente opportunité d'investissement locatif. Au dernier étage d'une résidence agréable. L'appartement est vendu loué avec une locataire sérieuse et solvable déjà en place, garantissant des revenus immédiats et une gestion sereine. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.099381, -0.036077
Total : 76 658€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 71 424€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7753€/an
Fourchette totale : 536€ - 779€/mois
Fourchette annuelle : 6434€ - 9342€/an
Rentabilité brute :10.11%
Fourchette de rentabilité :8.39% - 12.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 307,91 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 401 €
Prix d'achat :65 424 €
Décote à l'achat :-33 977€ (-34.2%)
Marge achat-revente :22 743€ (22.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 658€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :383,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 406,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 472,40€
Coût de l'assurance :6 707,57€
Taxe foncière : 775,32€/an
Soit par mois : 64,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 646,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :175,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(79 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 753 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 658 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 693 €
Revenus locatifs : +7 753 €
Charges déductibles : -9 693 €
Résultat foncier Année 1 : -1 940 €(Déficit de 1 940 €)
Imputable sur revenu global : 1 940 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 693 €/an
Revenus locatifs : +7 753 €
Charges déductibles : -3 693 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 060 €/an
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 753 €9 696 €2 652 €-1 942 €1 942 €--
27 908 €3 626 €2 582 €4 282 €---
38 066 €3 554 €2 510 €4 512 €---
48 228 €3 480 €2 436 €4 748 €---
58 392 €3 402 €2 359 €4 990 €---
68 560 €3 323 €2 279 €5 238 €---
78 731 €3 240 €2 196 €5 492 €---
88 906 €3 154 €2 110 €5 752 €---
99 084 €3 065 €2 022 €6 019 €---
109 266 €2 974 €1 930 €6 292 €---
119 451 €2 878 €1 835 €6 573 €---
129 640 €2 780 €1 736 €6 860 €---
139 833 €2 678 €1 634 €7 155 €---
1410 030 €2 572 €1 528 €7 457 €---
1510 230 €2 463 €1 419 €7 768 €---
1610 435 €2 349 €1 306 €8 085 €---
1710 643 €2 232 €1 188 €8 411 €---
1810 856 €2 110 €1 067 €8 746 €---
1911 073 €1 985 €941 €9 089 €---
2011 295 €1 854 €811 €9 441 €---
2111 521 €1 719 €676 €9 802 €---
2211 751 €1 580 €536 €10 172 €---
2311 986 €1 435 €391 €10 551 €---
2412 226 €1 285 €241 €10 941 €---
2512 471 €1 130 €86 €11 341 €---
TOTAL248 337 €70 563 €38 472 €177 774 €1 942 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 583 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628 €-583 €+2 211 €
2+1 628 €+1 285 €+343 €
3+1 628 €+1 354 €+274 €
4+1 628 €+1 424 €+204 €
5+1 628 €+1 497 €+131 €
6+1 628 €+1 571 €+57 €
7+1 628 €+1 647 €-19 €
8+1 628 €+1 726 €-98 €
9+1 628 €+1 806 €-178 €
10+1 628 €+1 888 €-260 €
11+1 628 €+1 972 €-344 €
12+1 628 €+2 058 €-430 €
13+1 628 €+2 147 €-519 €
14+1 628 €+2 237 €-609 €
15+1 628 €+2 330 €-702 €
16+1 628 €+2 426 €-798 €
17+1 628 €+2 523 €-895 €
18+1 628 €+2 624 €-996 €
19+1 628 €+2 727 €-1 099 €
20+1 628 €+2 832 €-1 204 €
21+1 628 €+2 940 €-1 312 €
22+1 628 €+3 052 €-1 424 €
23+1 628 €+3 165 €-1 537 €
24+1 628 €+3 282 €-1 654 €
25+1 628 €+3 402 €-1 774 €
Total+40 700 €+53 332 €+-12 632 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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