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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface85m²
Coût Total184 532€
Loyer Annuel15 167€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 798,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/10 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Salon (total 29 m²), 2 chambres, Balcon, 1 parking: Box de stationnement, Gardien, Digicode

Mandat Favoriz - Dans l'arborée résidence Lavoisier, un APPARTEMENT offrant 4 pièces principales sur 85m² et comprenant : entrée avec dressing, séjour-double (possibilité de 3ème chambre) avec loggia attenante, cuisine indépendante aménagée, 2 chambres, dégagement avec de nombreux rangements et un second dressing, salle de bains et toilettes séparés.

Idéalement situé au coeur du secteur du Bras de Fer (en pleine rénovation et restructuration urbaine) et à proximité immédiate de toutes les commodités recherchées au quotidien : transports (RER, futur Tzen, gare routière), axes rapides, commerces et nombreux établissements scolaires de tous niveaux. Copropriété de 532 lots - dont 304 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3177.60 euros.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.625732, 2.448696
Total : 184 532€
Prix d'acquisition : 152 900€
Travaux : 19 400€
Valeur du bien : 172 300€
Frais de notaire : 12 232€
Coût estimé : 12 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1264€/mois
Loyer annuel estimé : 15167€/an
Fourchette totale : 867€ - 1843€/mois
Fourchette annuelle : 10401€ - 22118€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 952,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 536,84€
Coût de l'assurance :15 685,22€
Taxe foncière : 1 516,73€/an
Soit par mois : 126,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 264,80€/mois
Soit par an : 3 177,60€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 263,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 343,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif, si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine de 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et de la mise à la terre.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 400 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 800€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système = 1800€ (coût moyen pour vérification et mise aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine 8 m²: 8 m² × 500€/m² = 4000€ (plomberie et électricité mises aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain 5 m²: 5 m² × 1400€/m² = 7000€ (remplacement baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement de sol et peinture:4 200€
    Rénovation 2 chambres (30 m²): Parquet flottant 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité 2 chambres: 2 chambres × 600€ = 1200€ (prises, interrupteurs, éclairage, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Vérification et mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 264 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 167 €/an
Calcul : 1 264 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 532 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 517 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 178 €/an
Calcul : 265 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 659 €
Revenus locatifs : +15 167 €
Charges déductibles : -30 659 €
Résultat foncier Année 1 : -15 492 €(Déficit de 15 492 €)
Imputable sur revenu global : 15 492 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 259 €/an
Revenus locatifs : +15 167 €
Charges déductibles : -11 259 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 908 €/an
Prix d'achat du bien : 152 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 385 €(65% de 152 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 614 €/an
Calcul : 99 385 € × 3,636% = 3 614 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 167 €30 665 €5 944 €-15 498 €15 498 €--
215 471 €11 105 €5 783 €4 366 €---
315 780 €10 938 €5 617 €4 842 €---
416 096 €10 767 €5 445 €5 329 €---
516 418 €10 589 €5 268 €5 828 €---
616 746 €10 406 €5 085 €6 340 €---
717 081 €10 217 €4 895 €6 864 €---
817 422 €10 022 €4 700 €7 401 €---
917 771 €9 820 €4 498 €7 951 €---
1018 126 €9 611 €4 289 €8 515 €---
1118 489 €9 395 €4 074 €9 093 €---
1218 859 €9 173 €3 851 €9 686 €---
1319 236 €8 943 €3 621 €10 293 €---
1419 621 €8 705 €3 383 €10 915 €---
1520 013 €8 460 €3 138 €11 553 €---
1620 413 €8 206 €2 884 €12 207 €---
1720 821 €7 944 €2 622 €12 878 €---
1821 238 €7 673 €2 351 €13 565 €---
1921 663 €7 394 €2 072 €14 269 €---
2022 096 €7 105 €1 783 €14 991 €---
2122 538 €6 806 €1 484 €15 732 €---
2222 989 €6 498 €1 176 €16 491 €---
2323 448 €6 179 €857 €17 269 €---
2423 917 €5 850 €528 €18 067 €---
2524 396 €5 510 €188 €18 886 €---
TOTAL485 813 €237 980 €85 537 €247 833 €15 498 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 649 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 833 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 185 €-4 649 €+7 834 €
2+3 185 €+1 310 €+1 875 €
3+3 185 €+1 453 €+1 732 €
4+3 185 €+1 599 €+1 586 €
5+3 185 €+1 748 €+1 437 €
6+3 185 €+1 902 €+1 283 €
7+3 185 €+2 059 €+1 126 €
8+3 185 €+2 220 €+965 €
9+3 185 €+2 385 €+800 €
10+3 185 €+2 555 €+630 €
11+3 185 €+2 728 €+457 €
12+3 185 €+2 906 €+279 €
13+3 185 €+3 088 €+97 €
14+3 185 €+3 275 €-90 €
15+3 185 €+3 466 €-281 €
16+3 185 €+3 662 €-477 €
17+3 185 €+3 863 €-678 €
18+3 185 €+4 069 €-884 €
19+3 185 €+4 281 €-1 096 €
20+3 185 €+4 497 €-1 312 €
21+3 185 €+4 720 €-1 535 €
22+3 185 €+4 947 €-1 762 €
23+3 185 €+5 181 €-1 996 €
24+3 185 €+5 420 €-2 235 €
25+3 185 €+5 666 €-2 481 €
Total+79 625 €+74 350 €+5 275 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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