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Appartement Besancon 4 pice(s) 71 m2

VilleBesançon (25)
Surface71
Coût Total146 020
Loyer Annuel9 512
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-249
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 464,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 71 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Digicode, Cuisine séparée, Interphone, Cave, Ascenseur, Orientation ouest, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, 1 étage, Étage 1 sur 1, Cuisine séparée

Notre agence Marc Vernier Immobilier. Vous propose en exclusivit cet appartement de type 4 de 71 m2, idalement situ dans la rue des Cras. Nich au sein d'une coproprit parfaitement entretenue, avec une faade en parfait tat et isole par l'extrieur, ce bien profite d'un environnement privilgi, conjuguant calme et vastes espaces verts.L'appartement se distingue par ses beaux volumes et une distribution fonctionnelle. La pice de vie, vritable coeur du logement avec son espace sjour salon, offre une atmosphre chaleureuse et lumineuse. Cette vaste pice s'ouvre sur un grand balcon jouissant d'une superbe vue dgage sur la verdure de cette coproprit, pour profiter des journes ensoleilles en toute tranquillit.La partie jour est complte par une cuisine indpendante amnage, tandis qu'un couloir central dessert intelligemment l'espace nuit. Ce dernier se compose de trois chambres dont une avec accs au balcon, d'une salle d'eau, garantissant une organisation optimale.Pour votre confort de vie ce bien dispose d'un garage ferm en face de l'entre de la cage d'escalier et d'une cave.Nous disposons d'une visite virtuelle en 3 D sur notre site internet. (9.82 % honoraires Ttc la charge de l'acqureur.)Coproprit de 192 lots - dont 72 lots habitation.Charges annuelles : 2352 euros.

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.258027, 6.037161
Total : 146 020
Prix d'acquisition : 104 000
Travaux : 33 700
Valeur du bien : 137 700
Frais de notaire : 8 320
Coût estimé : 8 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9512€/an
Fourchette totale : 621€ - 1012€/mois
Fourchette annuelle : 7449€ - 12145€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 776,71 €/m²
Basé sur :405 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 146
Prix d'achat :104 000
Décote à l'achat :-22 146 (-17.6%)
Marge achat-revente :-19 874€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :54,76€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 766,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 453,75
Coût de l'assurance :16 427,25
Taxe foncière : 951,16€/an
Soit par mois : 79,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 196,00€/mois
Soit par an : 2 352,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 792,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 700(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant fourniture et pose)
  • Menuiseries:4 900
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant fourniture et pose)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant fourniture et pose)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 512 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 020 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 951 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 352 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 344
Revenus locatifs : +9 512
Charges déductibles : -42 344
Résultat foncier Année 1 : -32 833(Déficit de 32 833 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 433
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 644 €/an
Revenus locatifs : +9 512
Charges déductibles : -8 644
Résultat foncier Années 2+ : 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11432.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 51242 3494 689-32 83721 400 €11 437 €11 437 €
29 7028 5224 5621 180--10 257 €
39 8968 3914 4301 505--8 752 €
410 0948 2554 2951 839--6 913 €
510 2968 1154 1552 181--4 733 €
610 5027 9704 0102 531--2 202 €
710 7127 8213 8612 891---
810 9267 6673 7073 259---
911 1447 5073 5473 637---
1011 3677 3433 3824 025---
1111 5957 1733 2124 422---
1211 8266 9973 0374 830---
1312 0636 8152 8555 248---
1412 3046 6282 6685 676---
1512 5506 4342 4746 116---
1612 8016 2342 2746 567---
1713 0576 0272 0677 030---
1813 3195 8141 8547 505---
1913 5855 5931 6337 992---
2013 8575 3661 4058 491---
2114 1345 1301 1709 003---
2214 4164 8879279 529---
2314 7054 63667610 069---
2414 9994 37741610 622---
2515 2994 10914811 190---
TOTAL304 659200 16067 454104 49921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 499
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 997-6 420+8 417
2+1 9970+1 997
3+1 9970+1 997
4+1 9970+1 997
5+1 9970+1 997
6+1 9970+1 997
7+1 997+207+1 790
8+1 997+978+1 019
9+1 997+1 091+906
10+1 997+1 207+790
11+1 997+1 327+670
12+1 997+1 449+548
13+1 997+1 574+423
14+1 997+1 703+294
15+1 997+1 835+162
16+1 997+1 970+27
17+1 997+2 109-112
18+1 997+2 251-254
19+1 997+2 397-400
20+1 997+2 547-550
21+1 997+2 701-704
22+1 997+2 859-862
23+1 997+3 021-1 024
24+1 997+3 187-1 190
25+1 997+3 357-1 360
Total+49 925+31 350+18 575
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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