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Appartement Besancon 4 pice(s) 71 m2

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface71m²
Coût Total146 020€
Loyer Annuel9 512€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 464,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 71 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Digicode, Cuisine séparée, Interphone, Cave, Ascenseur, Orientation ouest, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, 1 étage, Étage 1 sur 1, Cuisine séparée

Notre agence Marc Vernier Immobilier. Vous propose en exclusivit cet appartement de type 4 de 71 m2, idalement situ dans la rue des Cras. Nich au sein d'une coproprit parfaitement entretenue, avec une faade en parfait tat et isole par l'extrieur, ce bien profite d'un environnement privilgi, conjuguant calme et vastes espaces verts.L'appartement se distingue par ses beaux volumes et une distribution fonctionnelle. La pice de vie, vritable coeur du logement avec son espace sjour salon, offre une atmosphre chaleureuse et lumineuse. Cette vaste pice s'ouvre sur un grand balcon jouissant d'une superbe vue dgage sur la verdure de cette coproprit, pour profiter des journes ensoleilles en toute tranquillit.La partie jour est complte par une cuisine indpendante amnage, tandis qu'un couloir central dessert intelligemment l'espace nuit. Ce dernier se compose de trois chambres dont une avec accs au balcon, d'une salle d'eau, garantissant une organisation optimale.Pour votre confort de vie ce bien dispose d'un garage ferm en face de l'entre de la cage d'escalier et d'une cave.Nous disposons d'une visite virtuelle en 3 D sur notre site internet. (9.82 % honoraires Ttc la charge de l'acqureur.)Coproprit de 192 lots - dont 72 lots habitation.Charges annuelles : 2352 euros.

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.258027, 6.037161
Total : 146 020€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 33 700€
Valeur du bien : 137 700€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9512€/an
Fourchette totale : 621€ - 1012€/mois
Fourchette annuelle : 7449€ - 12145€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 776,71 €/m²
Basé sur :405 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 146 €
Prix d'achat :104 000 €
Décote à l'achat :-22 146€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-19 874€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :54,76€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 766,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 453,75€
Coût de l'assurance :16 427,25€
Taxe foncière : 951,16€/an
Soit par mois : 79,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 196,00€/mois
Soit par an : 2 352,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 792,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 700 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant fourniture et pose)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant fourniture et pose)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant fourniture et pose)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 512 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 020 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 951 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 352 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 344 €
Revenus locatifs : +9 512 €
Charges déductibles : -42 344 €
Résultat foncier Année 1 : -32 833 €(Déficit de 32 833 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 433 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 644 €/an
Revenus locatifs : +9 512 €
Charges déductibles : -8 644 €
Résultat foncier Années 2+ : 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11432.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 512 €42 349 €4 689 €-32 837 €21 400 €11 437 €11 437 €
29 702 €8 522 €4 562 €1 180 €--10 257 €
39 896 €8 391 €4 430 €1 505 €--8 752 €
410 094 €8 255 €4 295 €1 839 €--6 913 €
510 296 €8 115 €4 155 €2 181 €--4 733 €
610 502 €7 970 €4 010 €2 531 €--2 202 €
710 712 €7 821 €3 861 €2 891 €---
810 926 €7 667 €3 707 €3 259 €---
911 144 €7 507 €3 547 €3 637 €---
1011 367 €7 343 €3 382 €4 025 €---
1111 595 €7 173 €3 212 €4 422 €---
1211 826 €6 997 €3 037 €4 830 €---
1312 063 €6 815 €2 855 €5 248 €---
1412 304 €6 628 €2 668 €5 676 €---
1512 550 €6 434 €2 474 €6 116 €---
1612 801 €6 234 €2 274 €6 567 €---
1713 057 €6 027 €2 067 €7 030 €---
1813 319 €5 814 €1 854 €7 505 €---
1913 585 €5 593 €1 633 €7 992 €---
2013 857 €5 366 €1 405 €8 491 €---
2114 134 €5 130 €1 170 €9 003 €---
2214 416 €4 887 €927 €9 529 €---
2314 705 €4 636 €676 €10 069 €---
2414 999 €4 377 €416 €10 622 €---
2515 299 €4 109 €148 €11 190 €---
TOTAL304 659 €200 160 €67 454 €104 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 997 €-6 420 €+8 417 €
2+1 997 €0 €+1 997 €
3+1 997 €0 €+1 997 €
4+1 997 €0 €+1 997 €
5+1 997 €0 €+1 997 €
6+1 997 €0 €+1 997 €
7+1 997 €+207 €+1 790 €
8+1 997 €+978 €+1 019 €
9+1 997 €+1 091 €+906 €
10+1 997 €+1 207 €+790 €
11+1 997 €+1 327 €+670 €
12+1 997 €+1 449 €+548 €
13+1 997 €+1 574 €+423 €
14+1 997 €+1 703 €+294 €
15+1 997 €+1 835 €+162 €
16+1 997 €+1 970 €+27 €
17+1 997 €+2 109 €-112 €
18+1 997 €+2 251 €-254 €
19+1 997 €+2 397 €-400 €
20+1 997 €+2 547 €-550 €
21+1 997 €+2 701 €-704 €
22+1 997 €+2 859 €-862 €
23+1 997 €+3 021 €-1 024 €
24+1 997 €+3 187 €-1 190 €
25+1 997 €+3 357 €-1 360 €
Total+49 925 €+31 350 €+18 575 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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