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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMoissac (82)
Surface295m²
Coût Total281 550€
Loyer Annuel30 017€
Rentabilité10.66%
Cashflow/mois+630€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 295 m²
Prix au m² : 779,66 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 34 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: 5 parkings, Jardin, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

Cette ancienne ferme rénovée est exposée S/O et repose sur une parcelle arborée de 1559m². Elle dispose d'une surface habitable d'environ 300m² sur 2 niveaux et comprend une spacieuse entrée principale, un séjour cuisine/équipée avec poële à bois, un spacieux salon avec poutres apparentes 5 grandes chambres, 4 pièces d'eau, 4 wc et un 2ème séjour/cuisine avec entrée séparée. Un studio indépendant vient compléter les atouts de cette généreuse maison de charme. Une ancienne grange fait office de chaufferie ou garage et le jardin dispose d'un parking sécurisé pouvant contenir 6 véhicles. Idéalement située dans un environnement paisible et verdoyant à quelques centaines de métres du coeur historique de Moissac, cette maison familiale de caractère peut convenir à un projet d'accueil ou d'investissement locatif de 4 lots possibles avec entrée privée déjà existante.. Martine Rigaud Mandataire EI RSAC 508891736 Montauban. Honoraires charge acquéreur 4.5% DPE classe B91 Ges3 2090€/2880€ Cette annonce vous est proposée par VOTTIER Martine - EI - N°RSAC: 508 891 736, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Montauban

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.149639, 1.061175
Total : 281 550€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 33 150€
Valeur du bien : 263 150€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 295m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2501€/mois
Loyer annuel estimé : 30017€/an
Fourchette totale : 2016€ - 3103€/mois
Fourchette annuelle : 24194€ - 37242€/an
Rentabilité brute :10.66%
Fourchette de rentabilité :8.59% - 13.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 368,37 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :403 669 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-173 669€ (-43.0%)
Marge achat-revente :122 119€ (30.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 386,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :70,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 457,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 537,25€
Coût de l'assurance :21 116,25€
Taxe foncière : 2 090,00€/an
Soit par mois : 174,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 501,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 871,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :629,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 91 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et mise à jour du plan de travail pour moderniser la cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 4 pièces d'eau (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des 5 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour assurer leur bon état
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 150 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 400€
    Cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:6 250€
    Peinture et revêtement de sol: 75 m² × 70€/m² = 5250€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:2 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:3 600€
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 017 €/an
Calcul : 2 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 550 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 845 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 090 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 276 €
Revenus locatifs : +30 017 €
Charges déductibles : -48 276 €
Résultat foncier Année 1 : -18 259 €(Déficit de 18 259 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 559 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 126 €/an
Revenus locatifs : +30 017 €
Charges déductibles : -15 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 891 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7558.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 017 €48 285 €9 320 €-18 268 €10 700 €7 568 €7 568 €
230 618 €14 886 €9 071 €15 732 €---
331 230 €14 628 €8 813 €16 602 €---
431 855 €14 362 €8 547 €17 493 €---
532 492 €14 086 €8 272 €18 405 €---
633 141 €13 801 €7 987 €19 340 €---
733 804 €13 507 €7 692 €20 297 €---
834 480 €13 202 €7 388 €21 278 €---
935 170 €12 888 €7 073 €22 282 €---
1035 873 €12 562 €6 747 €23 311 €---
1136 591 €12 225 €6 411 €24 366 €---
1237 323 €11 877 €6 063 €25 445 €---
1338 069 €11 517 €5 703 €26 552 €---
1438 831 €11 145 €5 330 €27 685 €---
1539 607 €10 760 €4 946 €28 847 €---
1640 399 €10 362 €4 548 €30 037 €---
1741 207 €9 951 €4 136 €31 257 €---
1842 031 €9 525 €3 711 €32 506 €---
1942 872 €9 085 €3 271 €33 787 €---
2043 729 €8 630 €2 816 €35 099 €---
2144 604 €8 160 €2 345 €36 444 €---
2245 496 €7 674 €1 859 €37 823 €---
2346 406 €7 171 €1 356 €39 235 €---
2447 334 €6 651 €836 €40 684 €---
2548 281 €6 113 €298 €42 168 €---
TOTAL961 462 €313 054 €134 537 €648 409 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 648 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 304 €-3 210 €+9 514 €
2+6 304 €+2 449 €+3 855 €
3+6 304 €+4 981 €+1 323 €
4+6 304 €+5 248 €+1 056 €
5+6 304 €+5 522 €+782 €
6+6 304 €+5 802 €+502 €
7+6 304 €+6 089 €+215 €
8+6 304 €+6 383 €-79 €
9+6 304 €+6 685 €-381 €
10+6 304 €+6 993 €-689 €
11+6 304 €+7 310 €-1 006 €
12+6 304 €+7 634 €-1 330 €
13+6 304 €+7 966 €-1 662 €
14+6 304 €+8 306 €-2 002 €
15+6 304 €+8 654 €-2 350 €
16+6 304 €+9 011 €-2 707 €
17+6 304 €+9 377 €-3 073 €
18+6 304 €+9 752 €-3 448 €
19+6 304 €+10 136 €-3 832 €
20+6 304 €+10 530 €-4 226 €
21+6 304 €+10 933 €-4 629 €
22+6 304 €+11 347 €-5 043 €
23+6 304 €+11 771 €-5 467 €
24+6 304 €+12 205 €-5 901 €
25+6 304 €+12 650 €-6 346 €
Total+157 600 €+194 523 €+-36 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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