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Appartement 2 pièces 42 m²

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface42m²
Coût Total71 276€
Loyer Annuel6 049€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 700 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 183,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 42 m²

Nouveauté dans le centre ville de Périgueux, au sein d'une petite copropriété, au 1er étage d'un bel immeuble en pierre entièrement réhabilité en 2006. Appartement type 2 de 41.89m2 comprenant une entrée sur séjour avec cuisine ouverte, une chambre avec placard, salle d'eau avec WC. Libre de toute occupation, des travaux de rafraichissements sont à prévoir, les menuiseries sont à remplacer. Prix de vente 49 700EUR HAI ( dont 4700EUR honoraires charge acquéreur)

Surface : 42 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 6

Consommation énergie primaire : 147 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 659 € et 891 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.187460, 0.717018
Total : 71 276€
Prix d'acquisition : 49 700€
Travaux : 17 600€
Valeur du bien : 67 300€
Frais de notaire : 3 976€
Coût estimé : 3 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 504€/mois
Loyer annuel estimé : 6049€/an
Fourchette totale : 405€ - 627€/mois
Fourchette annuelle : 4864€ - 7521€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 276€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :353,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 373,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 627,98€
Coût de l'assurance :6 236,65€
Taxe foncière : 604,86€/an
Soit par mois : 50,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 504,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 424,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries extérieures par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE C - Appartement - Remplacement des menuiseries recommandé pour améliorer l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement ternis
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Entretien
Vérification et entretien des installations sanitaires
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 600 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€/fenêtre = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant placards et électroménager, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Rénovation:2 400€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien parquet: 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Entretien:600€
    Entretien installations sanitaires: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 049 €/an
Calcul : 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 276 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 249 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 847 €
Revenus locatifs : +6 049 €
Charges déductibles : -20 847 €
Résultat foncier Année 1 : -14 798 €(Déficit de 14 798 €)
Imputable sur revenu global : 14 798 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 247 €/an
Revenus locatifs : +6 049 €
Charges déductibles : -3 247 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 802 €/an
Prix d'achat du bien : 49 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 305 €(65% de 49 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 175 €/an
Calcul : 32 305 € × 3,636% = 1 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 049 €20 849 €2 395 €-14 801 €14 801 €--
26 170 €3 186 €2 331 €2 984 €---
36 293 €3 120 €2 265 €3 173 €---
46 419 €3 052 €2 197 €3 367 €---
56 547 €2 981 €2 127 €3 566 €---
66 678 €2 909 €2 054 €3 770 €---
76 812 €2 833 €1 979 €3 979 €---
86 948 €2 755 €1 901 €4 193 €---
97 087 €2 675 €1 820 €4 412 €---
107 229 €2 591 €1 737 €4 638 €---
117 373 €2 505 €1 650 €4 868 €---
127 521 €2 416 €1 561 €5 105 €---
137 671 €2 323 €1 469 €5 348 €---
147 825 €2 228 €1 373 €5 597 €---
157 981 €2 129 €1 274 €5 852 €---
168 141 €2 026 €1 172 €6 114 €---
178 303 €1 921 €1 066 €6 383 €---
188 470 €1 811 €957 €6 658 €---
198 639 €1 698 €844 €6 941 €---
208 812 €1 581 €726 €7 231 €---
218 988 €1 459 €605 €7 528 €---
229 168 €1 334 €480 €7 834 €---
239 351 €1 204 €350 €8 147 €---
249 538 €1 070 €216 €8 468 €---
259 729 €931 €77 €8 798 €---
TOTAL193 740 €73 586 €34 628 €120 153 €14 801 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 440 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 270 €-4 440 €+5 710 €
2+1 270 €+895 €+375 €
3+1 270 €+952 €+318 €
4+1 270 €+1 010 €+260 €
5+1 270 €+1 070 €+200 €
6+1 270 €+1 131 €+139 €
7+1 270 €+1 194 €+76 €
8+1 270 €+1 258 €+12 €
9+1 270 €+1 324 €-54 €
10+1 270 €+1 391 €-121 €
11+1 270 €+1 461 €-191 €
12+1 270 €+1 532 €-262 €
13+1 270 €+1 604 €-334 €
14+1 270 €+1 679 €-409 €
15+1 270 €+1 756 €-486 €
16+1 270 €+1 834 €-564 €
17+1 270 €+1 915 €-645 €
18+1 270 €+1 998 €-728 €
19+1 270 €+2 082 €-812 €
20+1 270 €+2 169 €-899 €
21+1 270 €+2 259 €-989 €
22+1 270 €+2 350 €-1 080 €
23+1 270 €+2 444 €-1 174 €
24+1 270 €+2 540 €-1 270 €
25+1 270 €+2 639 €-1 369 €
Total+31 750 €+36 046 €+-4 296 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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