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vente - appartement

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface88.12
Coût Total299 240
Loyer Annuel19 837
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 88.12 m²
Prix au m² : 2 825,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Digicode, Gardien, Interphone, Salle de bain, Salle d eau, Vue degagee, Ascenseur, Petit prix

Dans une résidence calme et sécurisée, à proximité immédiate des commodités quotidiennes et à moins de 6 minutes à pied du Métro Créteil Université, venez visiter ce 4 pièces très lumineux et en bon état. Il se compose d'une entrée avec rangements, d'un séjour exposé Sud Ouest sur balcon filant, d'une cuisine tout équipée séparée, d'un couloir avec rangements, de 3 chambres, d'une salle de bains, d'une salle d'eau et d'un Wc. Le bien est accompagné d'une cave et d'une place de parking en sous sol sécurisé.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.780000, 2.470000
Créteil-Université
Ligne 8
Total : 299 240
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 30 320
Valeur du bien : 279 320
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.12
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1653€/mois
Loyer annuel estimé : 19837€/an
Fourchette totale : 1251€ - 2185€/mois
Fourchette annuelle : 15011€ - 26215€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 078,44 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :271 272
Prix d'achat :249 000
Décote à l'achat :-22 272 (-8.2%)
Marge achat-revente :-27 968€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 502,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :87,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 590,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 625,47
Coût de l'assurance :26 183,50
Taxe foncière : 1 983,73€/an
Soit par mois : 165,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 653,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 755,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88.12 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure légère nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 320(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 800
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 320
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 837 €/an
Calcul : 1 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 240 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 047 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 782
Revenus locatifs : +19 837
Charges déductibles : -43 782
Résultat foncier Année 1 : -23 945(Déficit de 23 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 545
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 462 €/an
Revenus locatifs : +19 837
Charges déductibles : -13 462
Résultat foncier Années 2+ : 6 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2545.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 83743 79210 441-23 95521 400 €2 555 €2 555 €
220 23413 20010 1697 034---
320 63912 9189 8867 721---
421 05112 6259 5948 426---
521 47212 3229 2919 150---
621 90212 0098 9789 893---
722 34011 6848 65310 656---
822 78711 3478 31611 440---
923 24310 9997 96712 244---
1023 70710 6377 60613 070---
1124 18210 2637 23213 918---
1224 6659 8766 84514 790---
1325 1589 4746 44315 684---
1425 6629 0586 02716 603---
1526 1758 6285 59617 547---
1626 6988 1815 15018 517---
1727 2327 7194 68819 513---
1827 7777 2404 20920 537---
1928 3326 7443 71321 588---
2028 8996 2303 19922 669---
2129 4775 6982 66723 779---
2230 0675 1472 11624 920---
2330 6684 5761 54526 092---
2431 2813 98495327 297---
2531 9073 37134028 536---
TOTAL635 393257 722151 625377 67121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 377 671
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 166-6 420+10 586
2+4 166+1 344+2 822
3+4 166+2 316+1 850
4+4 166+2 528+1 638
5+4 166+2 745+1 421
6+4 166+2 968+1 198
7+4 166+3 197+969
8+4 166+3 432+734
9+4 166+3 673+493
10+4 166+3 921+245
11+4 166+4 175-9
12+4 166+4 437-271
13+4 166+4 705-539
14+4 166+4 981-815
15+4 166+5 264-1 098
16+4 166+5 555-1 389
17+4 166+5 854-1 688
18+4 166+6 161-1 995
19+4 166+6 476-2 310
20+4 166+6 801-2 635
21+4 166+7 134-2 968
22+4 166+7 476-3 310
23+4 166+7 828-3 662
24+4 166+8 189-4 023
25+4 166+8 561-4 395
Total+104 150+113 301+-9 151
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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