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vente - appartement

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface88.12m²
Coût Total299 240€
Loyer Annuel19 837€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 88.12 m²
Prix au m² : 2 825,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Digicode, Gardien, Interphone, Salle de bain, Salle d eau, Vue degagee, Ascenseur, Petit prix

Dans une résidence calme et sécurisée, à proximité immédiate des commodités quotidiennes et à moins de 6 minutes à pied du Métro Créteil Université, venez visiter ce 4 pièces très lumineux et en bon état. Il se compose d'une entrée avec rangements, d'un séjour exposé Sud Ouest sur balcon filant, d'une cuisine tout équipée séparée, d'un couloir avec rangements, de 3 chambres, d'une salle de bains, d'une salle d'eau et d'un Wc. Le bien est accompagné d'une cave et d'une place de parking en sous sol sécurisé.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.780000, 2.470000
Créteil-Université
Ligne 8
Total : 299 240€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 30 320€
Valeur du bien : 279 320€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.12m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1653€/mois
Loyer annuel estimé : 19837€/an
Fourchette totale : 1251€ - 2185€/mois
Fourchette annuelle : 15011€ - 26215€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 078,44 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :271 272 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-22 272€ (-8.2%)
Marge achat-revente :-27 968€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 502,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :87,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 590,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 625,47€
Coût de l'assurance :26 183,50€
Taxe foncière : 1 983,73€/an
Soit par mois : 165,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 653,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 755,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88.12 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure légère nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 320 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 837 €/an
Calcul : 1 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 047 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 782 €
Revenus locatifs : +19 837 €
Charges déductibles : -43 782 €
Résultat foncier Année 1 : -23 945 €(Déficit de 23 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 462 €/an
Revenus locatifs : +19 837 €
Charges déductibles : -13 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2545.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 837 €43 792 €10 441 €-23 955 €21 400 €2 555 €2 555 €
220 234 €13 200 €10 169 €7 034 €---
320 639 €12 918 €9 886 €7 721 €---
421 051 €12 625 €9 594 €8 426 €---
521 472 €12 322 €9 291 €9 150 €---
621 902 €12 009 €8 978 €9 893 €---
722 340 €11 684 €8 653 €10 656 €---
822 787 €11 347 €8 316 €11 440 €---
923 243 €10 999 €7 967 €12 244 €---
1023 707 €10 637 €7 606 €13 070 €---
1124 182 €10 263 €7 232 €13 918 €---
1224 665 €9 876 €6 845 €14 790 €---
1325 158 €9 474 €6 443 €15 684 €---
1425 662 €9 058 €6 027 €16 603 €---
1526 175 €8 628 €5 596 €17 547 €---
1626 698 €8 181 €5 150 €18 517 €---
1727 232 €7 719 €4 688 €19 513 €---
1827 777 €7 240 €4 209 €20 537 €---
1928 332 €6 744 €3 713 €21 588 €---
2028 899 €6 230 €3 199 €22 669 €---
2129 477 €5 698 €2 667 €23 779 €---
2230 067 €5 147 €2 116 €24 920 €---
2330 668 €4 576 €1 545 €26 092 €---
2431 281 €3 984 €953 €27 297 €---
2531 907 €3 371 €340 €28 536 €---
TOTAL635 393 €257 722 €151 625 €377 671 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 377 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 166 €-6 420 €+10 586 €
2+4 166 €+1 344 €+2 822 €
3+4 166 €+2 316 €+1 850 €
4+4 166 €+2 528 €+1 638 €
5+4 166 €+2 745 €+1 421 €
6+4 166 €+2 968 €+1 198 €
7+4 166 €+3 197 €+969 €
8+4 166 €+3 432 €+734 €
9+4 166 €+3 673 €+493 €
10+4 166 €+3 921 €+245 €
11+4 166 €+4 175 €-9 €
12+4 166 €+4 437 €-271 €
13+4 166 €+4 705 €-539 €
14+4 166 €+4 981 €-815 €
15+4 166 €+5 264 €-1 098 €
16+4 166 €+5 555 €-1 389 €
17+4 166 €+5 854 €-1 688 €
18+4 166 €+6 161 €-1 995 €
19+4 166 €+6 476 €-2 310 €
20+4 166 €+6 801 €-2 635 €
21+4 166 €+7 134 €-2 968 €
22+4 166 €+7 476 €-3 310 €
23+4 166 €+7 828 €-3 662 €
24+4 166 €+8 189 €-4 023 €
25+4 166 €+8 561 €-4 395 €
Total+104 150 €+113 301 €+-9 151 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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