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Appartement à vendre

VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface63
Coût Total136 524
Loyer Annuel7 717
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-451
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 800 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 631,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, calme, Belle vue, Interphone

Situé à Saint-Pierre-des-Corps, à proximité immédiate des commodités et des transports, découvrez cet appartement de 63 m² qui allie simplicité, luminosité et petit budget. Niché dans un environnement agréable, il offre une jolie vue dégagée sur la cime des arbres, apportant une vraie touche de sérénité au quotidien.

Parfaitement agencé, l'espace intérieur se compose : D'une pièce de vie chaleureuse et particulièrement lumineuse, D'une grande cuisine indépendante, idéale pour les amateurs de bons petits plats, De deux chambres confortables, D'une salle de douche fonctionnelle et d'un WC séparé.

Les plus qui font la différence :

  • Une cave privative, parfaite pour le stockage. Possibilité d'acquérir un garage fermé en plus.

Une belle clarté naturelle tout au long de la journée et un vis-à-vis verdoyant.

Que vous soyez un jeune couple à la recherche de votre premier cocon ou un investisseur en quête d'un bien à fort potentiel, cet appartement sain et agréable n'attend plus que vos valises (ou votre touche de décoration) !

Pour tous renseignements, contactez Céline MARQUENET AIM TRANSACTIONS 7 rue George Sand 37000 TOURS - (5.98 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 243 lots - dont 50 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3680.00 euros. Céline MARQUENET-ATTENET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 2018AC00105 - TOURS.

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.393303, 0.719087
Total : 136 524
Prix d'acquisition : 102 800
Travaux : 25 500
Valeur du bien : 128 300
Frais de notaire : 8 224
Coût estimé : 8 224
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7717€/an
Fourchette totale : 520€ - 796€/mois
Fourchette annuelle : 6238€ - 9546€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 619,53 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 030
Prix d'achat :102 800
Décote à l'achat :+770 (+0.8%)
Marge achat-revente :-34 494€ (-33.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 524
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 517,40
Coût de l'assurance :11 945,85
Taxe foncière : 771,71€/an
Soit par mois : 64,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 306,67€/mois
Soit par an : 3 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 643,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-451,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée.
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (6 m² × 1000€/m²), Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Carrelage murs et sol: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Entrée:300
    Peinture murs et plafonds 5 m²: 30€/m² × 5 = 150€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps. Les prix de la cuisine et de la salle de bain incluent des estimations pour les matériaux et la main d'œuvre. Les travaux de peinture sont basés sur une fourchette de 20-40€/m² pour la fourniture et la pose.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 717 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 524 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 772 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 680 €/an
Calcul : 307 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 148
Revenus locatifs : +7 717
Charges déductibles : -35 148
Résultat foncier Année 1 : -27 431(Déficit de 27 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 031
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 648 €/an
Revenus locatifs : +7 717
Charges déductibles : -9 648
Résultat foncier Années 2+ : -1 931 €/an(Déficit de 1 931 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6030.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 820(65% de 102 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 430 €/an
Calcul : 66 820 € × 3,636% = 2 430
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 71735 1524 723-27 43521 400 €6 035 €6 035 €
27 8719 5294 599-1 6571 657 €-6 035 €
38 0299 4014 471-1 3721 372 €-6 035 €
48 1899 2684 338-1 0781 078 €-6 035 €
58 3539 1304 201-777777 €-6 035 €
68 5208 9884 059-468468 €-6 035 €
78 6918 8413 911-150150 €-6 035 €
88 8648 6883 759176--5 859 €
99 0428 5303 601512--5 348 €
109 2238 3673 437856--4 491 €
119 4078 1973 2681 210--3 282 €
129 5958 0223 0921 574---
139 7877 8402 9101 947---
149 9837 6522 7222 331---
1510 1837 4572 5272 726---
1610 3867 2552 3253 131---
1710 5947 0462 1163 548---
1810 8066 8301 9003 976---
1911 0226 6051 6764 416---
2011 2426 3731 4444 869---
2111 4676 1331 2035 334---
2211 6975 8849555 812---
2311 9305 6266976 304---
2412 1695 3594306 810---
2512 4125 0831537 329---
TOTAL247 180217 25668 51729 92426 903Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 071
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 924
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 621 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 621-6 420+8 041
2+1 621-497+2 118
3+1 621-412+2 033
4+1 621-324+1 945
5+1 621-233+1 854
6+1 621-140+1 761
7+1 621-45+1 666
8+1 6210+1 621
9+1 6210+1 621
10+1 6210+1 621
11+1 6210+1 621
12+1 621+472+1 149
13+1 621+584+1 037
14+1 621+699+922
15+1 621+818+803
16+1 621+939+682
17+1 621+1 064+557
18+1 621+1 193+428
19+1 621+1 325+296
20+1 621+1 461+160
21+1 621+1 600+21
22+1 621+1 744-123
23+1 621+1 891-270
24+1 621+2 043-422
25+1 621+2 199-578
Total+40 525+9 962+30 563
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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