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Maison à vendre

VilleOyonnax (01)
Surface120m²
Coût Total192 120€
Loyer Annuel16 424€
Rentabilité8.55%
Cashflow/mois+239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 408,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, calme

Centre ville maison composée de :

  • un logement T4 d'environ 120m2 avec hall, cuisine, séjour, 3 chambres, salle d'eau, sanitaire, dressing et cave avec une petite cour. le logement est globalement à rafraichir.
  • un local commercial de 39m2 en RDC loué 5640 € HT/an. Proche toutes commodités. Contact Fabrice GUY.
Ville : Oyonnax
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01100
Coordonnées : 46.258553, 5.655438
Total : 192 120€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 178 600€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 16.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16424€/an
Fourchette totale : 968€ - 1935€/mois
Fourchette annuelle : 11619€ - 23217€/an
Rentabilité brute :8.55%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 12.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,54 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 744 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-42 744€ (-20.2%)
Marge achat-revente :19 624€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :938,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 992,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 358,89€
Coût de l'assurance :16 330,20€
Taxe foncière : 1 642,42€/an
Soit par mois : 136,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 368,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :239,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 424 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 097 €
Revenus locatifs : +16 424 €
Charges déductibles : -18 097 €
Résultat foncier Année 1 : -1 672 €(Déficit de 1 672 €)
Imputable sur revenu global : 1 672 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 497 €/an
Revenus locatifs : +16 424 €
Charges déductibles : -8 497 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 928 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 424 €18 103 €6 207 €-1 678 €1 678 €--
216 753 €8 335 €6 039 €8 418 €---
317 088 €8 162 €5 866 €8 926 €---
417 430 €7 983 €5 687 €9 447 €---
517 778 €7 798 €5 502 €9 980 €---
618 134 €7 607 €5 311 €10 527 €---
718 496 €7 409 €5 114 €11 087 €---
818 866 €7 205 €4 910 €11 661 €---
919 244 €6 994 €4 699 €12 249 €---
1019 628 €6 777 €4 481 €12 852 €---
1120 021 €6 552 €4 256 €13 469 €---
1220 421 €6 319 €4 024 €14 102 €---
1320 830 €6 079 €3 783 €14 751 €---
1421 246 €5 831 €3 535 €15 416 €---
1521 671 €5 574 €3 279 €16 097 €---
1622 105 €5 310 €3 014 €16 795 €---
1722 547 €5 036 €2 740 €17 511 €---
1822 998 €4 753 €2 457 €18 245 €---
1923 458 €4 461 €2 165 €18 997 €---
2023 927 €4 159 €1 863 €19 768 €---
2124 406 €3 847 €1 551 €20 558 €---
2224 894 €3 525 €1 229 €21 369 €---
2325 391 €3 192 €896 €22 200 €---
2425 899 €2 848 €552 €23 051 €---
2526 417 €2 493 €197 €23 925 €---
TOTAL526 072 €156 350 €89 359 €369 723 €1 678 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 504 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 723 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 449 €-504 €+3 953 €
2+3 449 €+2 525 €+924 €
3+3 449 €+2 678 €+771 €
4+3 449 €+2 834 €+615 €
5+3 449 €+2 994 €+455 €
6+3 449 €+3 158 €+291 €
7+3 449 €+3 326 €+123 €
8+3 449 €+3 498 €-49 €
9+3 449 €+3 675 €-226 €
10+3 449 €+3 856 €-407 €
11+3 449 €+4 041 €-592 €
12+3 449 €+4 231 €-782 €
13+3 449 €+4 425 €-976 €
14+3 449 €+4 625 €-1 176 €
15+3 449 €+4 829 €-1 380 €
16+3 449 €+5 039 €-1 590 €
17+3 449 €+5 253 €-1 804 €
18+3 449 €+5 473 €-2 024 €
19+3 449 €+5 699 €-2 250 €
20+3 449 €+5 930 €-2 481 €
21+3 449 €+6 168 €-2 719 €
22+3 449 €+6 411 €-2 962 €
23+3 449 €+6 660 €-3 211 €
24+3 449 €+6 915 €-3 466 €
25+3 449 €+7 177 €-3 728 €
Total+86 225 €+110 917 €+-24 692 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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