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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontagnac (34)
Surface80m²
Coût Total137 300€
Loyer Annuel9 427€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Montagnac - dans quartier historique - authentique maison de village en pierre. Sur deux niveaux - d'une surface totale de 80M2 - elle se compose d'un - un salon - une cuisine - une salle d'eau - un WC - trois chambres dont deux en enfilade. Travaux à prévoir (électricité - chauffage - menuiserie - isolation etc..). Son petit plus - son grenier de 53M2 aménageable. PROJET D'AMENAGEMENT ET DEVIS DISPONIBLES ..CONTACTEZ NOUS POUR DE PLUS AMPLES INFORMATIONS..

Ville : Montagnac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34530
Coordonnées : 43.479517, 3.484382
Total : 137 300€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 56 300€
Valeur du bien : 131 300€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.82€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9427€/an
Fourchette totale : 552€ - 1117€/mois
Fourchette annuelle : 6628€ - 13409€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 000 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-85 000€ (-53.1%)
Marge achat-revente :22 700€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 709,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 861,00€
Coût de l'assurance :11 670,50€
Taxe foncière : 942,74€/an
Soit par mois : 78,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 434 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 53 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour conformité
Quantité: 80 m² de tuyauterie
Raison: DPE G - Maison - Assurer la fonctionnalité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 300 €(704 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 300€
    Isolation toiture: 53 m² × 100€/m² = 5300€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€/fenêtre = 9500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:4 000€
    Réfection plomberie: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montagnac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 427 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 141 €
Revenus locatifs : +9 427 €
Charges déductibles : -62 141 €
Résultat foncier Année 1 : -52 714 €(Déficit de 52 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 841 €/an
Revenus locatifs : +9 427 €
Charges déductibles : -5 841 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 586 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31313.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 427 €62 145 €4 436 €-52 718 €21 400 €31 318 €31 318 €
29 616 €5 726 €4 316 €3 890 €--27 428 €
39 808 €5 602 €4 192 €4 206 €--23 221 €
410 004 €5 474 €4 064 €4 531 €--18 691 €
510 205 €5 342 €3 932 €4 863 €--13 828 €
610 409 €5 205 €3 796 €5 204 €--8 624 €
710 617 €5 064 €3 654 €5 553 €--3 072 €
810 829 €4 918 €3 509 €5 911 €---
911 046 €4 768 €3 358 €6 278 €---
1011 267 €4 612 €3 202 €6 655 €---
1111 492 €4 451 €3 042 €7 041 €---
1211 722 €4 285 €2 875 €7 437 €---
1311 956 €4 113 €2 704 €7 843 €---
1412 195 €3 936 €2 526 €8 259 €---
1512 439 €3 753 €2 343 €8 686 €---
1612 688 €3 563 €2 154 €9 125 €---
1712 942 €3 368 €1 958 €9 574 €---
1813 201 €3 166 €1 756 €10 035 €---
1913 465 €2 957 €1 547 €10 508 €---
2013 734 €2 741 €1 332 €10 993 €---
2114 009 €2 518 €1 109 €11 490 €---
2214 289 €2 288 €878 €12 001 €---
2314 575 €2 050 €641 €12 524 €---
2414 866 €1 804 €395 €13 062 €---
2515 163 €1 550 €141 €13 613 €---
TOTAL301 963 €155 400 €63 861 €146 563 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 980 €-6 420 €+8 400 €
2+1 980 €0 €+1 980 €
3+1 980 €0 €+1 980 €
4+1 980 €0 €+1 980 €
5+1 980 €0 €+1 980 €
6+1 980 €0 €+1 980 €
7+1 980 €0 €+1 980 €
8+1 980 €+852 €+1 128 €
9+1 980 €+1 883 €+97 €
10+1 980 €+1 996 €-16 €
11+1 980 €+2 112 €-132 €
12+1 980 €+2 231 €-251 €
13+1 980 €+2 353 €-373 €
14+1 980 €+2 478 €-498 €
15+1 980 €+2 606 €-626 €
16+1 980 €+2 737 €-757 €
17+1 980 €+2 872 €-892 €
18+1 980 €+3 010 €-1 030 €
19+1 980 €+3 152 €-1 172 €
20+1 980 €+3 298 €-1 318 €
21+1 980 €+3 447 €-1 467 €
22+1 980 €+3 600 €-1 620 €
23+1 980 €+3 757 €-1 777 €
24+1 980 €+3 919 €-1 939 €
25+1 980 €+4 084 €-2 104 €
Total+49 500 €+43 969 €+5 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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