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Vente maison 4 pièces 110 m² Fougax-et-Barrineuf (09300) - Superimmo

Bien expiré
VilleFougax-et-Barrineuf (09)
Surface110m²
Coût Total111 209€
Loyer Annuel7 980€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 990 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 727,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En quête d'un pied-à-terre ou d'une première acquisition au cœur de l'Ariège ? Venez visiter cette maison pleine de charme, nichée dans un petit village pittoresque à deux pas de Montségur et de la Fontaine de Fontestorbes. C’est l’endroit rêvé pour les amoureux de la nature : calme absolu, air pur etc. N'hésitez plus !

Ville : Fougax-et-Barrineuf
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.885822, 1.899852
Total : 111 209€
Prix d'acquisition : 79 990€
Travaux : 24 820€
Valeur du bien : 104 810€
Frais de notaire : 6 399€
Coût estimé : 6 399€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7980€/an
Fourchette totale : 494€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 5927€ - 10745€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 283,95 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 235 €
Prix d'achat :79 990 €
Décote à l'achat :-61 245€ (-43.4%)
Marge achat-revente :30 026€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 209€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 590,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 349,81€
Coût de l'assurance :9 730,79€
Taxe foncière : 798,05€/an
Soit par mois : 66,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture des murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 820 €(226 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€, Électroménager: 2000€, Peinture murs: 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 960€
    Peinture murs et plafonds (42 m²): 30€/m² × 42 = 1260€, Mise aux normes électricité: 100€/m² × 42 = 4200€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:2 060€
    Peinture murs et plafonds (12 m²): 30€/m² × 12 = 360€, Mise aux normes électricité: 100€/m² × 12 = 1200€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fougax-et-Barrineuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 980 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 209 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 884 €
Revenus locatifs : +7 980 €
Charges déductibles : -29 884 €
Résultat foncier Année 1 : -21 903 €(Déficit de 21 903 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 203 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 064 €/an
Revenus locatifs : +7 980 €
Charges déductibles : -5 064 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 917 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11203.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 994 €(65% de 79 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 51 994 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 980 €29 888 €3 880 €-21 907 €10 700 €11 207 €11 207 €
28 140 €4 966 €3 779 €3 174 €--8 033 €
38 303 €4 861 €3 674 €3 441 €--4 592 €
48 469 €4 753 €3 566 €3 716 €--876 €
58 638 €4 640 €3 453 €3 998 €---
68 811 €4 524 €3 336 €4 287 €---
78 987 €4 403 €3 216 €4 584 €---
89 167 €4 278 €3 091 €4 889 €---
99 350 €4 148 €2 961 €5 202 €---
109 537 €4 014 €2 827 €5 523 €---
119 728 €3 875 €2 688 €5 853 €---
129 923 €3 731 €2 544 €6 192 €---
1310 121 €3 582 €2 395 €6 539 €---
1410 324 €3 427 €2 240 €6 896 €---
1510 530 €3 267 €2 080 €7 263 €---
1610 741 €3 101 €1 914 €7 639 €---
1710 955 €2 930 €1 742 €8 026 €---
1811 175 €2 752 €1 564 €8 423 €---
1911 398 €2 567 €1 380 €8 831 €---
2011 626 €2 376 €1 189 €9 250 €---
2111 859 €2 178 €991 €9 680 €---
2212 096 €1 974 €786 €10 122 €---
2312 338 €1 761 €574 €10 576 €---
2412 584 €1 541 €354 €11 043 €---
2512 836 €1 314 €126 €11 522 €---
TOTAL255 617 €110 852 €56 350 €144 765 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 980 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 676 €-3 210 €+4 886 €
2+1 676 €0 €+1 676 €
3+1 676 €0 €+1 676 €
4+1 676 €0 €+1 676 €
5+1 676 €+937 €+739 €
6+1 676 €+1 286 €+390 €
7+1 676 €+1 375 €+301 €
8+1 676 €+1 467 €+209 €
9+1 676 €+1 561 €+115 €
10+1 676 €+1 657 €+19 €
11+1 676 €+1 756 €-80 €
12+1 676 €+1 858 €-182 €
13+1 676 €+1 962 €-286 €
14+1 676 €+2 069 €-393 €
15+1 676 €+2 179 €-503 €
16+1 676 €+2 292 €-616 €
17+1 676 €+2 408 €-732 €
18+1 676 €+2 527 €-851 €
19+1 676 €+2 649 €-973 €
20+1 676 €+2 775 €-1 099 €
21+1 676 €+2 904 €-1 228 €
22+1 676 €+3 037 €-1 361 €
23+1 676 €+3 173 €-1 497 €
24+1 676 €+3 313 €-1 637 €
25+1 676 €+3 457 €-1 781 €
Total+41 900 €+43 430 €+-1 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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