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Maison à vendre

VilleFrenelle-la-Grande (88)
Surface176m²
Coût Total282 900€
Loyer Annuel16 719€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 1 107,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, calme, Non meublé

A proximité immédiate de Mirecourt, laissez-vous séduire par le charme authentique de cette grande maison lorraine parfaitement entretenue, nichée au cœur d'un superbe terrain arboré et au calme absolu de plus de 2 500 m².

Offrant de beaux espaces de vie fonctionnels en rez-de-chaussée et 3 chambres à l'étage avec WC (ainsi qu'un fort potentiel pour en créer davantage), la propriété séduit par ses prestations techniques récentes, incluant une toiture refaite il y a 10 ans et une chaudière à granulés installée en 2023. Un grand garage deux places et de nombreuses dépendances viennent parfaire le bien, tout comme un appartement attenant à rafraîchir, idéal pour accueillir des proches, créer un gîte ou générer un revenu locatif complémentaire.

Ce bien vous intéresse ? Ne tardez pas à nous contacter ! ORPI RÉUSSITE Votre agence pour l'immobilier à Heillecourt, Houdemont, et tout Nancy Sud. Téléphone :

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité de Monsieur Clément ROUYER, Agent Commercial mandataire en immobilier immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de NANCY sous le numéro 903 147 288. Référence agence : 2556

Ville : Frenelle-la-Grande
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.354319, 6.085899
Total : 282 900€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 72 300€
Valeur du bien : 267 300€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16719€/an
Fourchette totale : 1113€ - 1744€/mois
Fourchette annuelle : 13357€ - 20926€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :559,38 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :98 450 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :+96 550€ (+98.1%)
Marge achat-revente :-184 450€ (-187.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 419,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :82,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 501,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 890,11€
Coût de l'assurance :24 753,75€
Taxe foncière : 1 671,87€/an
Soit par mois : 139,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 393,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 641,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-247,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 176 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation partielle de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale.
Quantité: 1 installation pour 176 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 300 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1 000€ = 22 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 600€ = 7 200€, Électroménager: 800€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 500€ = 4 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€ = 4 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€ = 2 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:17 600€
    Mise aux normes électricité: 176 m² × 100€ = 17 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 719 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 990 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 796 €
Revenus locatifs : +16 719 €
Charges déductibles : -84 796 €
Résultat foncier Année 1 : -68 077 €(Déficit de 68 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 677 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 496 €/an
Revenus locatifs : +16 719 €
Charges déductibles : -12 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 223 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46676.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 719 €84 805 €9 843 €-68 086 €21 400 €46 686 €46 686 €
217 053 €12 248 €9 586 €4 805 €--41 881 €
317 394 €11 981 €9 319 €5 413 €--36 468 €
417 742 €11 705 €9 043 €6 037 €--30 431 €
518 097 €11 420 €8 758 €6 677 €--23 754 €
618 459 €11 124 €8 462 €7 335 €--16 419 €
718 828 €10 817 €8 155 €8 011 €--8 408 €
819 205 €10 500 €7 838 €8 705 €---
919 589 €10 171 €7 509 €9 418 €---
1019 980 €9 830 €7 168 €10 150 €---
1120 380 €9 477 €6 815 €10 903 €---
1220 788 €9 112 €6 450 €11 676 €---
1321 203 €8 733 €6 071 €12 470 €---
1421 627 €8 341 €5 679 €13 286 €---
1522 060 €7 935 €5 273 €14 125 €---
1622 501 €7 514 €4 852 €14 987 €---
1722 951 €7 079 €4 416 €15 873 €---
1823 410 €6 627 €3 965 €16 783 €---
1923 878 €6 160 €3 498 €17 719 €---
2024 356 €5 676 €3 014 €18 680 €---
2124 843 €5 174 €2 512 €19 669 €---
2225 340 €4 655 €1 993 €20 685 €---
2325 847 €4 117 €1 455 €21 730 €---
2426 364 €3 560 €898 €22 804 €---
2526 891 €2 982 €320 €23 909 €---
TOTAL535 506 €281 741 €142 890 €253 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 511 €-6 420 €+9 931 €
2+3 511 €0 €+3 511 €
3+3 511 €0 €+3 511 €
4+3 511 €0 €+3 511 €
5+3 511 €0 €+3 511 €
6+3 511 €0 €+3 511 €
7+3 511 €0 €+3 511 €
8+3 511 €+89 €+3 422 €
9+3 511 €+2 825 €+686 €
10+3 511 €+3 045 €+466 €
11+3 511 €+3 271 €+240 €
12+3 511 €+3 503 €+8 €
13+3 511 €+3 741 €-230 €
14+3 511 €+3 986 €-475 €
15+3 511 €+4 238 €-727 €
16+3 511 €+4 496 €-985 €
17+3 511 €+4 762 €-1 251 €
18+3 511 €+5 035 €-1 524 €
19+3 511 €+5 316 €-1 805 €
20+3 511 €+5 604 €-2 093 €
21+3 511 €+5 901 €-2 390 €
22+3 511 €+6 206 €-2 695 €
23+3 511 €+6 519 €-3 008 €
24+3 511 €+6 841 €-3 330 €
25+3 511 €+7 173 €-3 662 €
Total+87 775 €+76 130 €+11 645 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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