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Maison de village 4 pièces 119 m²

VilleValdivienne (86)
Surface119m²
Coût Total100 560€
Loyer Annuel9 923€
Rentabilité9.87%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 663,87 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 4 pièces 119 m²

Maison de village à Valdivienne – Idéale premier achat ou investissement locatif

Située au cœur de la commune de Valdivienne, dans une impasse calme et agréable, cette charmante maison de village offre une belle surface habitable de 119 m².

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez deux grandes pièces de vie lumineuses comprenant une cuisine et une salle à manger, offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement.

À l'étage, une mezzanine aménagée en espace bureau dessert une chambre, une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant.

La maison est raccordée au tout-à-l'égout et bénéficie d'un chauffage électrique.

Ses atouts :

Environnement calme

Belle superficie de 119 m²

Mezzanine avec espace bureau

Idéale pour un premier achat ou un investissement locatif

Tout-à-l'égout

À découvrir rapidement !

Surface : 119 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/05/2026

Consommation énergie primaire : 159 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 96 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 760 € et 2 390 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Valdivienne
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86300
Coordonnées : 46.509170, 0.636239
Total : 100 560€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 15 240€
Valeur du bien : 94 240€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 8.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9923€/an
Fourchette totale : 659€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 7913€ - 12445€/an
Rentabilité brute :9.87%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 12.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 210,94 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 102 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-65 102€ (-45.2%)
Marge achat-revente :43 542€ (30.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 534,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 953,94€
Coût de l'assurance :8 799,00€
Taxe foncière : 992,35€/an
Soit par mois : 82,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 826,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 617,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais peinture peut être rafraîchie
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 240 €(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Salle de bain:1 280€
    Peinture murs: 8 m² × 40€/m² = 320€, Vérification installations sanitaires: 640€, Main d'œuvre: 320€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdivienne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 923 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 992 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 090 €
Revenus locatifs : +9 923 €
Charges déductibles : -20 090 €
Résultat foncier Année 1 : -10 166 €(Déficit de 10 166 €)
Imputable sur revenu global : 10 166 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 850 €/an
Revenus locatifs : +9 923 €
Charges déductibles : -4 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 074 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 923 €20 093 €3 509 €-10 170 €10 170 €--
210 122 €4 762 €3 417 €5 360 €---
310 324 €4 667 €3 322 €5 658 €---
410 531 €4 568 €3 224 €5 962 €---
510 742 €4 467 €3 122 €6 275 €---
610 956 €4 361 €3 017 €6 595 €---
711 175 €4 252 €2 908 €6 923 €---
811 399 €4 139 €2 795 €7 260 €---
911 627 €4 022 €2 677 €7 605 €---
1011 859 €3 900 €2 556 €7 959 €---
1112 097 €3 775 €2 430 €8 322 €---
1212 339 €3 644 €2 300 €8 694 €---
1312 585 €3 510 €2 165 €9 076 €---
1412 837 €3 370 €2 025 €9 467 €---
1513 094 €3 225 €1 881 €9 869 €---
1613 356 €3 075 €1 731 €10 281 €---
1713 623 €2 920 €1 575 €10 703 €---
1813 895 €2 759 €1 414 €11 136 €---
1914 173 €2 592 €1 248 €11 581 €---
2014 457 €2 419 €1 075 €12 037 €---
2114 746 €2 241 €896 €12 505 €---
2215 041 €2 055 €711 €12 985 €---
2315 342 €1 863 €519 €13 478 €---
2415 648 €1 665 €320 €13 984 €---
2515 961 €1 459 €114 €14 503 €---
TOTAL317 852 €99 802 €50 954 €218 051 €10 170 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 051 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 051 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 923 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 084 €-3 051 €+5 135 €
2+2 084 €+1 608 €+476 €
3+2 084 €+1 697 €+387 €
4+2 084 €+1 789 €+295 €
5+2 084 €+1 882 €+202 €
6+2 084 €+1 979 €+105 €
7+2 084 €+2 077 €+7 €
8+2 084 €+2 178 €-94 €
9+2 084 €+2 282 €-198 €
10+2 084 €+2 388 €-304 €
11+2 084 €+2 497 €-413 €
12+2 084 €+2 608 €-524 €
13+2 084 €+2 723 €-639 €
14+2 084 €+2 840 €-756 €
15+2 084 €+2 961 €-877 €
16+2 084 €+3 084 €-1 000 €
17+2 084 €+3 211 €-1 127 €
18+2 084 €+3 341 €-1 257 €
19+2 084 €+3 474 €-1 390 €
20+2 084 €+3 611 €-1 527 €
21+2 084 €+3 752 €-1 668 €
22+2 084 €+3 896 €-1 812 €
23+2 084 €+4 043 €-1 959 €
24+2 084 €+4 195 €-2 111 €
25+2 084 €+4 351 €-2 267 €
Total+52 100 €+65 415 €+-13 315 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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