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Appartement à vendre

VilleAudincourt (25)
Surface72m²
Coût Total100 280€
Loyer Annuel10 133€
Rentabilité10.10%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 958,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SPECIAL INVESTISSEUR !

L'agence immobilière du Chateau vous propose à deux pas du centre-ville d'Audincourt, ce bel appartement, avec son entrée indépendante sur cour. Petite copropriété très calme, avec peu de lots.

T2 très spacieux et lumineux de 72m² rénové au goût du jour.

Comprosé d'une entrée privative, une vaste pièce de vie baignée de lumière avec un bel espace cuisine équipée, une belle chambre avec balcon, une pièce qui fait office de dressing et qui mène à une grande salle d'eau avec wc.

Vendu avec une grande cave qui peut se remodifier en garage, comme à l'origine, et le stationnemment pour 2 voitures est aisé au sein de la copropriété.

Actuellement loué 560 euros Charges mensuelles de 30 euros pour l'eau froide

Et les charges inhérentes au propriétaire sont de 60 euros par mois pour les frais de Syndic, assurance et foncier.

Nous contacter pour plus d'informations et à visiter sans tarder !

Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.475223, 6.860638
Total : 100 280€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 25 760€
Valeur du bien : 94 760€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 11.73€/m²/mois
Fourchette : 9.16€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10133€/an
Fourchette totale : 660€ - 1081€/mois
Fourchette annuelle : 7918€ - 12967€/an
Rentabilité brute :10.10%
Fourchette de rentabilité :7.90% - 12.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :889,86 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 070 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :+4 930€ (+7.7%)
Marge achat-revente :-36 210€ (-56.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :37,61€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 526,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 324,21€
Coût de l'assurance :11 281,50€
Taxe foncière : 720,00€/an
Soit par mois : 60,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 844,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 676,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :168,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet récent, entretien recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 760 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 800€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain (plomberie et lavabo): 6 m² × 500€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€ = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Entretien parquet chambre: 12 m² × 80€ = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audincourt (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 280 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 720 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 228 €
Revenus locatifs : +10 133 €
Charges déductibles : -31 228 €
Résultat foncier Année 1 : -21 095 €(Déficit de 21 095 €)
Imputable sur revenu global : 21 095 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 468 €/an
Revenus locatifs : +10 133 €
Charges déductibles : -5 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 665 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 133 €31 231 €3 220 €-21 098 €21 098 €--
210 336 €5 384 €3 133 €4 952 €---
310 542 €5 294 €3 043 €5 248 €---
410 753 €5 201 €2 950 €5 552 €---
510 968 €5 105 €2 853 €5 864 €---
611 188 €5 005 €2 754 €6 182 €---
711 411 €4 903 €2 651 €6 509 €---
811 640 €4 797 €2 545 €6 843 €---
911 872 €4 687 €2 436 €7 185 €---
1012 110 €4 574 €2 323 €7 536 €---
1112 352 €4 457 €2 206 €7 895 €---
1212 599 €4 337 €2 085 €8 262 €---
1312 851 €4 212 €1 961 €8 639 €---
1413 108 €4 083 €1 832 €9 025 €---
1513 370 €3 950 €1 699 €9 420 €---
1613 638 €3 813 €1 562 €9 825 €---
1713 910 €3 671 €1 420 €10 239 €---
1814 189 €3 524 €1 273 €10 664 €---
1914 472 €3 373 €1 122 €11 099 €---
2014 762 €3 216 €965 €11 545 €---
2115 057 €3 055 €803 €12 002 €---
2215 358 €2 888 €637 €12 470 €---
2315 665 €2 715 €464 €12 950 €---
2415 979 €2 537 €286 €13 441 €---
2516 298 €2 353 €102 €13 945 €---
TOTAL324 560 €128 366 €46 324 €196 195 €21 098 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 329 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 128 €-6 329 €+8 457 €
2+2 128 €+1 485 €+643 €
3+2 128 €+1 575 €+553 €
4+2 128 €+1 666 €+462 €
5+2 128 €+1 759 €+369 €
6+2 128 €+1 855 €+273 €
7+2 128 €+1 953 €+175 €
8+2 128 €+2 053 €+75 €
9+2 128 €+2 156 €-28 €
10+2 128 €+2 261 €-133 €
11+2 128 €+2 368 €-240 €
12+2 128 €+2 479 €-351 €
13+2 128 €+2 592 €-464 €
14+2 128 €+2 707 €-579 €
15+2 128 €+2 826 €-698 €
16+2 128 €+2 947 €-819 €
17+2 128 €+3 072 €-944 €
18+2 128 €+3 199 €-1 071 €
19+2 128 €+3 330 €-1 202 €
20+2 128 €+3 464 €-1 336 €
21+2 128 €+3 601 €-1 473 €
22+2 128 €+3 741 €-1 613 €
23+2 128 €+3 885 €-1 757 €
24+2 128 €+4 032 €-1 904 €
25+2 128 €+4 183 €-2 055 €
Total+53 200 €+58 858 €+-5 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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