Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 62 m²

VilleSaumur (49)
Surface62m²
Coût Total104 808€
Loyer Annuel6 514€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 63 637 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 026,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 62 m² - Appartement 4 pièces 62 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial MALINEAU, MONTANIER et AUBAILLY, notaires associés, SCP vous proposent : Appartement à vendre - BAGNEUX (49400)

BAGNEUX Appartement T3 à rénover situé au 2 ème étage de 62 m² composé d'une entrée, salon salle à manger, cuisine, cellier, deux chambres, SDB et WC. Une cave. Un garage.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude MALINEAU, MONTANIER et AUBAILLY, notaires associés, SCP - Notaires à Saumur - N° SIRET : 78834774800022

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 62 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/03/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 900 € et 3 990 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.240820, -0.080555
Total : 104 808€
Prix d'acquisition : 63 637€
Travaux : 36 080€
Valeur du bien : 99 717€
Frais de notaire : 5 091€
Coût estimé : 5 091€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6514€/an
Fourchette totale : 421€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 5047€ - 8406€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 541,67 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :95 584 €
Prix d'achat :63 637 €
Décote à l'achat :-31 947€ (-33.4%)
Marge achat-revente :-9 224€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 808€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 549,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 918,81€
Coût de l'assurance :9 170,70€
Taxe foncière : 651,38€/an
Soit par mois : 54,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 542,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 603,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - usure importante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration datée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 080 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 22 m² × 68€/m² = 1500€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 514 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 518 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 808 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 651 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 616 €
Revenus locatifs : +6 514 €
Charges déductibles : -40 616 €
Résultat foncier Année 1 : -34 103 €(Déficit de 34 103 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 703 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 536 €/an
Revenus locatifs : +6 514 €
Charges déductibles : -4 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12702.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 637 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 364 €(65% de 63 637 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 504 €/an
Calcul : 41 364 € × 3,636% = 1 504 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 514 €40 620 €3 522 €-34 106 €21 400 €12 706 €12 706 €
26 644 €4 446 €3 428 €2 198 €--10 508 €
36 777 €4 350 €3 331 €2 427 €--8 081 €
46 912 €4 249 €3 231 €2 663 €--5 418 €
57 051 €4 146 €3 128 €2 905 €--2 513 €
67 192 €4 039 €3 021 €3 153 €---
77 336 €3 928 €2 910 €3 408 €---
87 482 €3 813 €2 795 €3 669 €---
97 632 €3 695 €2 677 €3 937 €---
107 785 €3 572 €2 554 €4 212 €---
117 940 €3 445 €2 427 €4 495 €---
128 099 €3 314 €2 296 €4 785 €---
138 261 €3 178 €2 160 €5 083 €---
148 426 €3 037 €2 019 €5 389 €---
158 595 €2 892 €1 874 €5 703 €---
168 767 €2 742 €1 723 €6 025 €---
178 942 €2 586 €1 568 €6 356 €---
189 121 €2 425 €1 407 €6 696 €---
199 303 €2 259 €1 240 €7 045 €---
209 489 €2 086 €1 068 €7 403 €---
219 679 €1 908 €890 €7 771 €---
229 873 €1 724 €705 €8 149 €---
2310 070 €1 533 €515 €8 537 €---
2410 272 €1 336 €317 €8 936 €---
2510 477 €1 131 €113 €9 346 €---
TOTAL208 638 €112 454 €50 919 €96 184 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 514 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 368 €-6 420 €+7 788 €
2+1 368 €0 €+1 368 €
3+1 368 €0 €+1 368 €
4+1 368 €0 €+1 368 €
5+1 368 €0 €+1 368 €
6+1 368 €+192 €+1 176 €
7+1 368 €+1 022 €+346 €
8+1 368 €+1 101 €+267 €
9+1 368 €+1 181 €+187 €
10+1 368 €+1 264 €+104 €
11+1 368 €+1 349 €+19 €
12+1 368 €+1 436 €-68 €
13+1 368 €+1 525 €-157 €
14+1 368 €+1 617 €-249 €
15+1 368 €+1 711 €-343 €
16+1 368 €+1 807 €-439 €
17+1 368 €+1 907 €-539 €
18+1 368 €+2 009 €-641 €
19+1 368 €+2 113 €-745 €
20+1 368 €+2 221 €-853 €
21+1 368 €+2 331 €-963 €
22+1 368 €+2 445 €-1 077 €
23+1 368 €+2 561 €-1 193 €
24+1 368 €+2 681 €-1 313 €
25+1 368 €+2 804 €-1 436 €
Total+34 200 €+28 855 €+5 345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →