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Appartement 6 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleMende (48)
Surface90m²
Coût Total206 720€
Loyer Annuel9 750€
Rentabilité4.72%
Cashflow/mois-614€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces 90 m²

Situé au cinquième et dernier étage, ce bel appartement traversant est composé de 4 chambres, exposé sud, à deux pas du centre ville, avec un balcon, un garage et une cave. Ce logement est chauffé par le sol grâce au réseau de chaleur. Les huisseries sont en P.V.C. double vitrage. Les charges de copropriété sont de 2200 EUR / an et la taxe foncière de 2000 EUR. Libre de toute occupation.

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 70

Consommation énergie primaire : 305 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Mende
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48000
Coordonnées : 44.521923, 3.505332
Total : 206 720€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 99 800€
Valeur du bien : 198 800€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9750€/an
Fourchette totale : 644€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 7730€ - 12298€/an
Rentabilité brute :4.72%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 5.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 956,27 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 064 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-77 064€ (-43.8%)
Marge achat-revente :-30 656€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 024,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :51,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 076,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 761,37€
Coût de l'assurance :15 504,00€
Taxe foncière : 2 000,00€/an
Soit par mois : 166,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 812,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 426,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-614,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage par le sol, si nécessaire, pour garantir son efficacité.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification des huisseries en PVC double vitrage et remplacement si nécessaire.
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements électroménagers.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification du parquet.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en bon état mais peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 800 €(1 109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:22 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 500€ = 11500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres: 800€/fenêtre × 9 = 7200€, Main d'œuvre: 900€ = 8100€
  • Cuisine - Rénovation complète:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 1000€/m² × 10m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2000€/m² × 6m² = 12000€ = 12000€
  • Chambres - Rénovation lourde:19 500€
    Rénovation lourde chambres: 60m² × 150€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€ = 10500€
  • Salon - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20m² × 100€/m² = 2000€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mende (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 750 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 720 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 580 €
Revenus locatifs : +9 750 €
Charges déductibles : -111 580 €
Résultat foncier Année 1 : -101 830 €(Déficit de 101 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 80 430 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 780 €/an
Revenus locatifs : +9 750 €
Charges déductibles : -11 780 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 030 €/an(Déficit de 2 030 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 80429.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 750 €111 586 €6 966 €-101 836 €21 400 €80 436 €80 436 €
29 945 €11 602 €6 782 €-1 657 €1 657 €-80 436 €
310 144 €11 411 €6 590 €-1 266 €1 266 €-80 436 €
410 347 €11 213 €6 393 €-866 €866 €-80 436 €
510 554 €11 008 €6 188 €-454 €454 €-80 436 €
610 765 €10 797 €5 976 €-32 €32 €-80 436 €
710 980 €10 578 €5 757 €403 €--80 033 €
811 200 €10 351 €5 531 €849 €--79 185 €
911 424 €10 117 €5 296 €1 307 €--77 877 €
1011 652 €9 874 €5 054 €1 778 €--76 099 €
1111 885 €9 623 €4 803 €2 262 €--73 836 €
1212 123 €9 363 €4 543 €2 760 €---
1312 366 €9 095 €4 275 €3 271 €---
1412 613 €8 817 €3 997 €3 796 €---
1512 865 €8 529 €3 709 €4 336 €---
1613 122 €8 232 €3 411 €4 891 €---
1713 385 €7 924 €3 104 €5 461 €---
1813 653 €7 605 €2 785 €6 047 €---
1913 926 €7 276 €2 456 €6 650 €---
2014 204 €6 935 €2 115 €7 269 €---
2114 488 €6 582 €1 762 €7 906 €---
2214 778 €6 217 €1 397 €8 561 €---
2315 074 €5 839 €1 019 €9 234 €---
2415 375 €5 449 €628 €9 927 €---
2515 683 €5 044 €224 €10 638 €---
TOTAL312 302 €321 064 €100 761 €-8 762 €25 675 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 702 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -8 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 048 €-6 420 €+8 468 €
2+2 048 €-497 €+2 545 €
3+2 048 €-380 €+2 428 €
4+2 048 €-260 €+2 308 €
5+2 048 €-136 €+2 184 €
6+2 048 €-9 €+2 057 €
7+2 048 €0 €+2 048 €
8+2 048 €0 €+2 048 €
9+2 048 €0 €+2 048 €
10+2 048 €0 €+2 048 €
11+2 048 €0 €+2 048 €
12+2 048 €+828 €+1 220 €
13+2 048 €+981 €+1 067 €
14+2 048 €+1 139 €+909 €
15+2 048 €+1 301 €+747 €
16+2 048 €+1 467 €+581 €
17+2 048 €+1 638 €+410 €
18+2 048 €+1 814 €+234 €
19+2 048 €+1 995 €+53 €
20+2 048 €+2 181 €-133 €
21+2 048 €+2 372 €-324 €
22+2 048 €+2 568 €-520 €
23+2 048 €+2 770 €-722 €
24+2 048 €+2 978 €-930 €
25+2 048 €+3 191 €-1 143 €
Total+51 200 €+19 522 €+31 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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