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Appartement 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleRoussillon (38)
Surface85m²
Coût Total213 060€
Loyer Annuel9 681€
Rentabilité4.54%
Cashflow/mois-389€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 235,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 85 m² - Appartement 4 pièces 85 m²

ROUSSILLON !!! Appartement T4, 85 m2 habitables environ, au 1er étage avec ascenseur composé: une entrée avec placard, une cuisine équipée fermée, un salon/séjour, 3 chambres (10,5-12,60-12,70m2) dont 2 avec placards, une salle d'eau, un cellier, un WC. Un balcon, une cave et un garage. Chauffage collectif fioul, double vitrage, volets roulants électriques et persiennes. Proche de toutes les commodités: écoles, commerces.. Pour les visites veuillez contacter l'agence DESPIERRE IMMOBILIER, Audrey [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 85 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 26 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/05/2022

Consommation énergie primaire : 420 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 400 € et 3 320 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Roussillon
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38150
Coordonnées : 45.359400, 4.797750
Total : 213 060€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 99 660€
Valeur du bien : 204 660€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 11.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 807€/mois
Loyer annuel estimé : 9681€/an
Fourchette totale : 639€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7674€ - 12213€/an
Rentabilité brute :4.54%
Fourchette de rentabilité :3.60% - 5.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 052,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :62,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 115,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 829,73€
Coût de l'assurance :18 642,75€
Taxe foncière : 968,10€/an
Soit par mois : 80,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 806,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 195,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-389,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage collectif fioul par une pompe à chaleur air/eau ou un système de chauffage plus performant.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres double vitrage par des fenêtres à haute performance énergétique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 85 m²
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 660 €(1 172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (Pompe à chaleur air-eau moyenne 12 500€, Main d'œuvre: incluse)
  • Menuiseries:5 850€
    Remplacement fenêtres: 8 fenêtres × 650€ = 5 200€ (Fenêtres double vitrage haute performance: 650€, Main d'œuvre: incluse)
  • Eau chaude:7 000€
    Installation chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (Chauffe-eau thermodynamique: 3 500€, Main d'œuvre: incluse)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€ (Rénovation complète: 8 000€, Main d'œuvre: incluse)
  • Cuisine:16 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 8 000€ = 8 000€ (Cuisine complète: 8 000€, Main d'œuvre: incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 100€ = 3 600€ (Parquet flottant: 100€/m², Main d'œuvre: incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€ = 1 080€ (Peinture murs et plafonds: 30€/m², Main d'œuvre: incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€ = 750€ (Peinture murs et plafonds: 30€/m², Main d'œuvre: incluse)
  • Total:36 880€
    Total des travaux: 36 880€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roussillon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 681 €/an
Calcul : 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 060 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 968 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 483 €
Revenus locatifs : +9 681 €
Charges déductibles : -108 483 €
Résultat foncier Année 1 : -98 802 €(Déficit de 98 802 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 402 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 823 €/an
Revenus locatifs : +9 681 €
Charges déductibles : -8 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 858 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77402.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 681 €108 490 €7 116 €-98 809 €21 400 €77 409 €77 409 €
29 875 €8 641 €6 927 €1 234 €--76 175 €
310 072 €8 445 €6 731 €1 627 €--74 548 €
410 274 €8 242 €6 528 €2 031 €--72 517 €
510 479 €8 032 €6 319 €2 447 €--70 070 €
610 689 €7 816 €6 102 €2 873 €--67 197 €
710 902 €7 591 €5 878 €3 311 €--63 886 €
811 120 €7 359 €5 646 €3 761 €--60 125 €
911 343 €7 119 €5 406 €4 224 €--55 901 €
1011 570 €6 871 €5 157 €4 699 €--51 203 €
1111 801 €6 614 €4 901 €5 187 €--46 016 €
1212 037 €6 349 €4 635 €5 688 €---
1312 278 €6 074 €4 360 €6 204 €---
1412 523 €5 790 €4 076 €6 733 €---
1512 774 €5 496 €3 783 €7 278 €---
1613 029 €5 192 €3 479 €7 837 €---
1713 290 €4 878 €3 164 €8 412 €---
1813 556 €4 553 €2 839 €9 003 €---
1913 827 €4 217 €2 503 €9 610 €---
2014 103 €3 869 €2 155 €10 235 €---
2114 386 €3 509 €1 795 €10 876 €---
2214 673 €3 137 €1 423 €11 536 €---
2314 967 €2 752 €1 038 €12 215 €---
2415 266 €2 354 €640 €12 912 €---
2515 571 €1 942 €228 €13 629 €---
TOTAL310 087 €245 335 €102 830 €64 752 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 681 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 033 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 033 €-6 420 €+8 453 €
2+2 033 €0 €+2 033 €
3+2 033 €0 €+2 033 €
4+2 033 €0 €+2 033 €
5+2 033 €0 €+2 033 €
6+2 033 €0 €+2 033 €
7+2 033 €0 €+2 033 €
8+2 033 €0 €+2 033 €
9+2 033 €0 €+2 033 €
10+2 033 €0 €+2 033 €
11+2 033 €0 €+2 033 €
12+2 033 €+1 706 €+327 €
13+2 033 €+1 861 €+172 €
14+2 033 €+2 020 €+13 €
15+2 033 €+2 183 €-150 €
16+2 033 €+2 351 €-318 €
17+2 033 €+2 524 €-491 €
18+2 033 €+2 701 €-668 €
19+2 033 €+2 883 €-850 €
20+2 033 €+3 070 €-1 037 €
21+2 033 €+3 263 €-1 230 €
22+2 033 €+3 461 €-1 428 €
23+2 033 €+3 664 €-1 631 €
24+2 033 €+3 874 €-1 841 €
25+2 033 €+4 089 €-2 056 €
Total+50 825 €+33 230 €+17 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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