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Maison 8 pièces 170 m²

VillePreignan (32)
Surface170m²
Coût Total238 600€
Loyer Annuel16 445€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 170 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL CAMBON ET ASSOCIES vous proposent : Maison / villa à vendre - PREIGNAN (32810)

AUCH à 10 Km, Proche de toutes commodités. A VENDRE dans un quartier calme et résidentiel. Maison sur 2 niveaux avec garage et jardin arboré cloturé de 708m². Surface habitable 170 m² composée en RDC : entrée, salle d'eau avec Wc, 1 grande chambre, cuisine équipée, grand garage, 1 pièce bureau/débarras. Au 1er étage 1 Salon, 1 salle à manger, cuisine , 4 chambres, des rangements, 1 salle d'eau et 1 wc. DPE- F. Audit Energetique disponible. Isolation récente dans les combles PRIX : 165 000 € (dont 6.45% émolument de negociation charge acquéreur) REF : 25/2253

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL CAMBON ET ASSOCIES - Notaires à Auch - N° SIRET : 33210568300020

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Surface : 170 m²

Ville : Preignan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32810
Coordonnées : 43.711742, 0.627216
Total : 238 600€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 60 400€
Valeur du bien : 225 400€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1370€/mois
Loyer annuel estimé : 16445€/an
Fourchette totale : 1085€ - 1730€/mois
Fourchette annuelle : 13026€ - 20761€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 971,16 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :335 096 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-170 096€ (-50.8%)
Marge achat-revente :96 496€ (28.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 165,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 234,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 977,67€
Coût de l'assurance :20 877,50€
Taxe foncière : 1 644,48€/an
Soit par mois : 137,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 370,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 371,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation récente dans les combles, mais vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Besoin de rafraîchissement esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3.5/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
BureauRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans le bureau
Quantité: 1 bureau
Raison: État 3/5 - Bureau nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 400 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:11 900€
    Isolation combles: 170 m² × 70€/m² = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Bureau - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement bureau: 1 bureau × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Preignan. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes des travaux nécessaires pour améliorer l'efficacité énergétique et le confort du bien.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 370 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 445 €/an
Calcul : 1 370 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 701 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 835 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 644 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 581 €
Revenus locatifs : +16 445 €
Charges déductibles : -70 581 €
Résultat foncier Année 1 : -54 136 €(Déficit de 54 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 181 €/an
Revenus locatifs : +16 445 €
Charges déductibles : -10 181 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32735.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 445 €70 588 €7 709 €-54 144 €21 400 €32 744 €32 744 €
216 774 €9 980 €7 500 €6 794 €--25 950 €
317 109 €9 765 €7 285 €7 344 €--18 606 €
417 451 €9 543 €7 063 €7 909 €--10 697 €
517 800 €9 313 €6 833 €8 488 €--2 209 €
618 156 €9 075 €6 596 €9 081 €---
718 519 €8 830 €6 351 €9 689 €---
818 890 €8 577 €6 097 €10 313 €---
919 268 €8 315 €5 836 €10 953 €---
1019 653 €8 045 €5 565 €11 608 €---
1120 046 €7 765 €5 286 €12 281 €---
1220 447 €7 477 €4 997 €12 970 €---
1320 856 €7 178 €4 699 €13 678 €---
1421 273 €6 870 €4 390 €14 403 €---
1521 699 €6 552 €4 072 €15 147 €---
1622 132 €6 223 €3 743 €15 910 €---
1722 575 €5 883 €3 403 €16 692 €---
1823 027 €5 532 €3 052 €17 495 €---
1923 487 €5 169 €2 689 €18 318 €---
2023 957 €4 794 €2 314 €19 163 €---
2124 436 €4 406 €1 927 €20 030 €---
2224 925 €4 006 €1 527 €20 919 €---
2325 423 €3 593 €1 113 €21 831 €---
2425 932 €3 166 €686 €22 766 €---
2526 450 €2 724 €245 €23 726 €---
TOTAL526 730 €233 367 €110 978 €293 363 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 363 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 453 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 453 €-6 420 €+9 873 €
2+3 453 €0 €+3 453 €
3+3 453 €0 €+3 453 €
4+3 453 €0 €+3 453 €
5+3 453 €0 €+3 453 €
6+3 453 €+2 061 €+1 392 €
7+3 453 €+2 907 €+546 €
8+3 453 €+3 094 €+359 €
9+3 453 €+3 286 €+167 €
10+3 453 €+3 482 €-29 €
11+3 453 €+3 684 €-231 €
12+3 453 €+3 891 €-438 €
13+3 453 €+4 103 €-650 €
14+3 453 €+4 321 €-868 €
15+3 453 €+4 544 €-1 091 €
16+3 453 €+4 773 €-1 320 €
17+3 453 €+5 008 €-1 555 €
18+3 453 €+5 249 €-1 796 €
19+3 453 €+5 496 €-2 043 €
20+3 453 €+5 749 €-2 296 €
21+3 453 €+6 009 €-2 556 €
22+3 453 €+6 276 €-2 823 €
23+3 453 €+6 549 €-3 096 €
24+3 453 €+6 830 €-3 377 €
25+3 453 €+7 118 €-3 665 €
Total+86 325 €+88 009 €+-1 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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