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Détails du bien

VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface89.74m²
Coût Total139 800€
Loyer Annuel12 075€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 89.74 m²
Prix au m² : 1 337,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

EN EXCLUSIVITÉ CENTURY 21 MARTINOT VOUS PRÉSENTE cet appartement lumineux de 90 m², idéalement situé au 1er étage avec ascenseur dans une résidence calme de Saint-André-les-Vergers. Disposant de 5 pièces dont 3 chambres spacieuses, il offre tout le confort nécessaire pour une famille ou un investissement locatif. Le balcon prolonge agréablement le séjour et invite à profiter des beaux jours. Une cave privative complète ce bien. Le logement est en parfait état, habitable immédiatement sans travaux. Le double vitrage PVC assure une excellente isolation phonique et thermique, tandis que le chauffage collectif garantit des charges maîtrisées. À deux pas des transports en commun (lignes 5 et D5), des commerces du quotidien (Casino, Bi1, Monoprix) et des établissements scolaires (Lycée Jeanne Mance, École Paradis) tout est accessible à pied. Une opportunité à saisir rapidement, contactez James au 06 13 73 61 83 pour organiser une visite ! - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.286279, 4.066455
Total : 139 800€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 10 200€
Valeur du bien : 130 200€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.74m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1006€/mois
Loyer annuel estimé : 12075€/an
Fourchette totale : 814€ - 1244€/mois
Fourchette annuelle : 9765€ - 14931€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 567,12 €/m²
Basé sur :668 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 633 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-20 633€ (-14.7%)
Marge achat-revente :833€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 722,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 023,80€
Coût de l'assurance :11 883,00€
Taxe foncière : 1 207,49€/an
Soit par mois : 100,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 006,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :183,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir le confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - Rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - Rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 200 €(114 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (incluant peinture et vérification robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant peinture et vérification robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 3 chambres × 100€/m² × 4m² (estimation) = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:500€
    Peinture salon: 1 salon × 500€ = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 075 €/an
Calcul : 1 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 207 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 395 €
Revenus locatifs : +12 075 €
Charges déductibles : -16 395 €
Résultat foncier Année 1 : -4 320 €(Déficit de 4 320 €)
Imputable sur revenu global : 4 320 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 195 €/an
Revenus locatifs : +12 075 €
Charges déductibles : -6 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 880 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 075 €16 399 €4 517 €-4 325 €4 325 €--
212 316 €6 077 €4 395 €6 239 €---
312 563 €5 951 €4 269 €6 611 €---
412 814 €5 821 €4 138 €6 993 €---
513 070 €5 687 €4 004 €7 384 €---
613 332 €5 547 €3 865 €7 784 €---
713 598 €5 404 €3 721 €8 194 €---
813 870 €5 255 €3 573 €8 615 €---
914 148 €5 102 €3 419 €9 046 €---
1014 431 €4 943 €3 261 €9 487 €---
1114 719 €4 780 €3 097 €9 939 €---
1215 014 €4 611 €2 928 €10 403 €---
1315 314 €4 436 €2 753 €10 878 €---
1415 620 €4 255 €2 572 €11 365 €---
1515 933 €4 069 €2 386 €11 864 €---
1616 251 €3 876 €2 193 €12 375 €---
1716 576 €3 677 €1 994 €12 899 €---
1816 908 €3 471 €1 788 €13 437 €---
1917 246 €3 258 €1 576 €13 987 €---
2017 591 €3 039 €1 356 €14 552 €---
2117 943 €2 812 €1 129 €15 131 €---
2218 301 €2 577 €894 €15 724 €---
2318 667 €2 335 €652 €16 332 €---
2419 041 €2 085 €402 €16 956 €---
2519 422 €1 826 €143 €17 596 €---
TOTAL386 762 €117 294 €65 024 €269 468 €4 325 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 297 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 468 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 536 €-1 297 €+3 833 €
2+2 536 €+1 872 €+664 €
3+2 536 €+1 983 €+553 €
4+2 536 €+2 098 €+438 €
5+2 536 €+2 215 €+321 €
6+2 536 €+2 335 €+201 €
7+2 536 €+2 458 €+78 €
8+2 536 €+2 584 €-48 €
9+2 536 €+2 714 €-178 €
10+2 536 €+2 846 €-310 €
11+2 536 €+2 982 €-446 €
12+2 536 €+3 121 €-585 €
13+2 536 €+3 263 €-727 €
14+2 536 €+3 409 €-873 €
15+2 536 €+3 559 €-1 023 €
16+2 536 €+3 713 €-1 177 €
17+2 536 €+3 870 €-1 334 €
18+2 536 €+4 031 €-1 495 €
19+2 536 €+4 196 €-1 660 €
20+2 536 €+4 366 €-1 830 €
21+2 536 €+4 539 €-2 003 €
22+2 536 €+4 717 €-2 181 €
23+2 536 €+4 900 €-2 364 €
24+2 536 €+5 087 €-2 551 €
25+2 536 €+5 279 €-2 743 €
Total+63 400 €+80 840 €+-17 440 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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