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Appartement Belfort duplex en exclusivité 4 pièces - 3 chamb

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface66.45
Coût Total137 140
Loyer Annuel7 297
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-173
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 66.45 m²
Prix au m² : 1 309,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3

Appartement Belfort duplex en exclusivité chez Treiber immobilier idéalement situé. Cet agréable appartement de 4 pièces se trouve au 2e et dernier étage d'une petite copropriété, offrant calme et tranquilité. Il se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine fonctionelle, de trois chambres, ainsi que d'une salle de bain avec baignoire. L'agencement est optimisé et permet une vie confortable pour une famille ou un investissement locatif. Sa situation géographique privilégiée vous permettra de profiter de la proximité immédiate des commerces, écoles et transports. Contactez Sandrine CADOR pour plus d'informations ou organiser une visite ! 06 14 74 65 27 Pour des informations sur les risques potentiels, veuillez consulter le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Agence TREIBER Immobilier Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale d'Isabelle Treiber agissant sous le statut d'agent immobilier immatriculée : Nº carte de transaction : CPI90012018000037453 1 place Jean Baptiste Saget 90000 BELFORT SARL isabelle immo au capital de 7 500 EUR SIRET : 49935836400036 APE 6831Z CPI : No 9001 2018 000 037 453 délivrée par la CCI BELFORT Garantie S.O.C.A.F 26 avenue de Suffren 75015 PARIS - https://isabelle-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.653348, 6.845480
Total : 137 140
Prix d'acquisition : 87 000
Travaux : 43 180
Valeur du bien : 130 180
Frais de notaire : 6 960
Coût estimé : 6 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.45
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 608€/mois
Loyer annuel estimé : 7297€/an
Fourchette totale : 474€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 5683€ - 9368€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 6.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 151,95 €/m²
Basé sur :262 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 547
Prix d'achat :87 000
Décote à l'achat :+10 453 (+13.7%)
Marge achat-revente :-60 593€ (-79.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 719,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 846,04
Coût de l'assurance :11 999,75
Taxe foncière : 729,66€/an
Soit par mois : 60,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 608,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 180(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 297 €/an
Calcul : 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 140 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 007
Revenus locatifs : +7 297
Charges déductibles : -49 007
Résultat foncier Année 1 : -41 710(Déficit de 41 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 310
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 827 €/an
Revenus locatifs : +7 297
Charges déductibles : -5 827
Résultat foncier Années 2+ : 1 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20310.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 29749 0114 622-41 71521 400 €20 315 €20 315 €
27 4435 7094 4991 734--18 581 €
37 5915 5824 3722 010--16 571 €
47 7435 4514 2412 293--14 278 €
57 8985 3154 1052 583--11 695 €
68 0565 1743 9652 882--8 814 €
78 2175 0293 8203 188--5 626 €
88 3824 8793 6693 503--2 123 €
98 5494 7233 5143 826---
108 7204 5623 3534 158---
118 8954 3963 1864 499---
129 0724 2243 0144 849---
139 2544 0452 8365 208---
149 4393 8612 6515 578---
159 6283 6702 4615 958---
169 8203 4732 2636 347---
1710 0173 2692 0596 748---
1810 2173 0571 8487 160---
1910 4212 8391 6297 583---
2010 6302 6121 4038 017---
2110 8422 3781 1698 464---
2211 0592 1369278 923---
2311 2801 8866769 395---
2411 5061 6274179 880---
2511 7361 35814910 378---
TOTAL233 714140 26766 84693 44621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 446
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 297 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 532-6 420+7 952
2+1 5320+1 532
3+1 5320+1 532
4+1 5320+1 532
5+1 5320+1 532
6+1 5320+1 532
7+1 5320+1 532
8+1 5320+1 532
9+1 532+511+1 021
10+1 532+1 247+285
11+1 532+1 350+182
12+1 532+1 455+77
13+1 532+1 563-31
14+1 532+1 673-141
15+1 532+1 787-255
16+1 532+1 904-372
17+1 532+2 024-492
18+1 532+2 148-616
19+1 532+2 275-743
20+1 532+2 405-873
21+1 532+2 539-1 007
22+1 532+2 677-1 145
23+1 532+2 818-1 286
24+1 532+2 964-1 432
25+1 532+3 113-1 581
Total+38 300+28 034+10 266
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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