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Appartement Argenteuil 3 pièce(s)

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface73.49m²
Coût Total208 580€
Loyer Annuel15 536€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois-251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 500 €
Surface : 73.49 m²
Prix au m² : 2 156,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 7, Mandat exclusif

ERA IMMOBILIER GARE ARGENTEUIL vous propose cet appartement issue d'une copropriété des années 1970 . Le quartier du Val d'Argenteuil est réputé pour son dynamisme , vous trouverez des espaces verts , des parcs , des restaurants des professionnels de santé et des commerces de proximités ainsi que la gare RER Val d'Argenteuil à 5 minutes à pied. Cet appartement de trois pièces se compose d'une entrée, un séjour lumineux donnant accès à une loggia pour profiter d'une vue dégagée , une cuisine, deux chambres dont une avec un dressing, une salle de bain et un WC séparé. De plus, une cave est également disponible permettant d'optimiser son rangement. Pour résumer : appartement en bien agencé, proche de toutes commodités, une cave à disposition, à seulement à 5 minutes à pied de la gare. N'hésitez pas à nous contacter si vous avez la moindre question, nous sommes disponible du mardi au samedi de 10h00 à 19h00, par téléphone au 01 30 25 00 48 ou directement dans notre agence situé au 3 rue Paul Vaillant Couturier 95100 Argenteuil. Copropriété de 80 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3892.00 euros.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.952578, 2.226170
Total : 208 580€
Prix d'acquisition : 158 500€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 195 900€
Frais de notaire : 12 680€
Coût estimé : 12 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.49m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1295€/mois
Loyer annuel estimé : 15536€/an
Fourchette totale : 1024€ - 1637€/mois
Fourchette annuelle : 12290€ - 19639€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 030,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :60,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 091,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 667,54€
Coût de l'assurance :18 250,75€
Taxe foncière : 1 553,57€/an
Soit par mois : 129,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 324,33€/mois
Soit par an : 3 892,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 294,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 545,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-250,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
L'appartement est dans une copropriété des années 1970, ce qui suggère une classe énergétique E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73.49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements très datés et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage et fixtures très datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur le mobilier et le sol

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 700€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 500€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 700€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Argenteuil). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 295 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 536 €/an
Calcul : 1 295 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 580 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 554 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 892 €/an
Calcul : 324 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 536 €
Revenus locatifs : +15 536 €
Charges déductibles : -50 536 €
Résultat foncier Année 1 : -35 000 €(Déficit de 35 000 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 600 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 136 €/an
Revenus locatifs : +15 536 €
Charges déductibles : -13 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 400 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13599.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 025 €(65% de 158 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 746 €/an
Calcul : 103 025 € × 3,636% = 3 746 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 536 €50 542 €6 967 €-35 007 €21 400 €13 607 €13 607 €
215 846 €12 957 €6 781 €2 890 €--10 717 €
316 163 €12 765 €6 589 €3 398 €--7 319 €
416 487 €12 567 €6 391 €3 920 €--3 399 €
516 816 €12 361 €6 186 €4 455 €---
617 153 €12 149 €5 974 €5 004 €---
717 496 €11 930 €5 754 €5 566 €---
817 846 €11 702 €5 527 €6 143 €---
918 203 €11 468 €5 292 €6 735 €---
1018 567 €11 225 €5 049 €7 342 €---
1118 938 €10 973 €4 798 €7 965 €---
1219 317 €10 713 €4 538 €8 603 €---
1319 703 €10 444 €4 269 €9 259 €---
1420 097 €10 166 €3 991 €9 931 €---
1520 499 €9 879 €3 703 €10 620 €---
1620 909 €9 581 €3 406 €11 328 €---
1721 327 €9 273 €3 098 €12 054 €---
1821 754 €8 955 €2 779 €12 799 €---
1922 189 €8 626 €2 450 €13 563 €---
2022 633 €8 285 €2 110 €14 347 €---
2123 085 €7 933 €1 758 €15 152 €---
2223 547 €7 569 €1 393 €15 978 €---
2324 018 €7 192 €1 016 €16 826 €---
2424 498 €6 802 €627 €17 696 €---
2524 988 €6 399 €224 €18 589 €---
TOTAL497 615 €292 458 €100 668 €205 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 536 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 263 €-6 420 €+9 683 €
2+3 263 €0 €+3 263 €
3+3 263 €0 €+3 263 €
4+3 263 €0 €+3 263 €
5+3 263 €+317 €+2 946 €
6+3 263 €+1 501 €+1 762 €
7+3 263 €+1 670 €+1 593 €
8+3 263 €+1 843 €+1 420 €
9+3 263 €+2 021 €+1 242 €
10+3 263 €+2 203 €+1 060 €
11+3 263 €+2 389 €+874 €
12+3 263 €+2 581 €+682 €
13+3 263 €+2 778 €+485 €
14+3 263 €+2 979 €+284 €
15+3 263 €+3 186 €+77 €
16+3 263 €+3 398 €-135 €
17+3 263 €+3 616 €-353 €
18+3 263 €+3 840 €-577 €
19+3 263 €+4 069 €-806 €
20+3 263 €+4 304 €-1 041 €
21+3 263 €+4 546 €-1 283 €
22+3 263 €+4 793 €-1 530 €
23+3 263 €+5 048 €-1 785 €
24+3 263 €+5 309 €-2 046 €
25+3 263 €+5 577 €-2 314 €
Total+81 575 €+61 547 €+20 028 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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