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Achat : Maison Condom (32100)

Bien expiré
VilleCondom (32)
Surface245
Coût Total308 135
Loyer Annuel20 416
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 938,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 245 m², 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, 2 hectares de terrain, Cave, 1 garage

From the entrance, a large room welcomes you and leads to a first corridor leading to a beautiful living room of 16 m² extended by a bright space of 42 m². The dining room, with a fireplace, opens onto a 29 m² fitted kitchen with its adjoining pantry, all giving access to a terrace. The sleeping area on the ground floor consists of three comfortable bedrooms of 11, 14 and 11 m², a bathroom with separate toilet, as well as an additional room that can be converted into a dressing room according to your needs. Upstairs, the landing leads to two additional bedrooms, one of which is spacious of 24 m² with access to a balcony and one of 10 m². A bathroom with separate toilet completes this floor. The 182 m² basement offers multiple possibilities thanks to its different spaces, perfect for a workshop, a garage or even storage. This property offering 245 m² of living space is nestled on a plot of 2.3 hectares with dominant views of the surrounding countryside. Virtual tour available on our website.

Ville : Condom
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.972000, 0.374000
Total : 308 135
Prix d'acquisition : 230 000
Travaux : 59 735
Valeur du bien : 289 735
Frais de notaire : 18 400
Coût estimé : 18 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1701€/mois
Loyer annuel estimé : 20416€/an
Fourchette totale : 1285€ - 2252€/mois
Fourchette annuelle : 15425€ - 27022€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 135
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 537,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :89,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 627,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 157,95
Coût de l'assurance :26 961,81
Taxe foncière : 2 041,56€/an
Soit par mois : 170,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 701,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 797,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements obsolètes
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: 245 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 735(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 525
    Isolation toiture/combles: 245 m² × 45€/m² = 11025€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:105
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 105€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€
  • Cuisine:25 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Électroménager: 4000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1000€
  • Salle de bain:600
    Rafraîchissement salle de bain: Carrelage 6 m² × 50€/m² = 300€, Éléments sanitaires: 300€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:8 400
    Rénovation lourde chambres: Parquet flottant 56 m² × 45€/m² = 2520€, Peinture 56 m² × 30€/m² = 1680€, Électricité 4 chambres: 1000€, Main d'œuvre: 3200€
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Entretien parquet: 300€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité:300
    Mise aux normes électricité: Tableau électrique: 1000€, 10 prises × 100€ = 1000€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie:2 205
    Mise aux normes plomberie: Vérification et mise à jour plomberie: 245 m² × 9€/m² = 2205€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condom (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 030✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 416 €/an
Calcul : 1 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 558 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 135 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 078 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 042 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 735
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 413
Revenus locatifs : +20 416
Charges déductibles : -73 413
Résultat foncier Année 1 : -52 997(Déficit de 52 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 597
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 678 €/an
Revenus locatifs : +20 416
Charges déductibles : -13 678
Résultat foncier Années 2+ : 6 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31597.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 41673 42310 568-53 00721 400 €31 607 €31 607 €
220 82413 41010 2907 414--24 193 €
321 24013 12210 0028 118--16 075 €
421 66512 8249 7048 841--7 233 €
522 09912 5169 3969 583---
622 54012 1969 07610 344---
722 99111 8668 74611 125---
823 45111 5248 40411 928---
923 92011 1698 04912 751---
1024 39910 8037 68313 596---
1124 88710 4237 30314 464---
1225 38410 0306 91015 354---
1325 8929 6236 50316 269---
1426 4109 2026 08217 208---
1526 9388 7655 64518 173---
1627 4778 3145 19419 163---
1728 0267 8464 72620 180---
1828 5877 3634 24321 224---
1929 1596 8623 74222 297---
2029 7426 3433 22323 399---
2130 3375 8062 68624 530---
2230 9435 2502 13025 693---
2331 5624 6751 55526 887---
2432 1934 07995928 114---
2532 8373 46234229 375---
TOTAL653 918290 894153 158363 02421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 024
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 287 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 287-6 420+10 707
2+4 2870+4 287
3+4 2870+4 287
4+4 2870+4 287
5+4 287+705+3 582
6+4 287+3 103+1 184
7+4 287+3 338+949
8+4 287+3 578+709
9+4 287+3 825+462
10+4 287+4 079+208
11+4 287+4 339-52
12+4 287+4 606-319
13+4 287+4 881-594
14+4 287+5 162-875
15+4 287+5 452-1 165
16+4 287+5 749-1 462
17+4 287+6 054-1 767
18+4 287+6 367-2 080
19+4 287+6 689-2 402
20+4 287+7 020-2 733
21+4 287+7 359-3 072
22+4 287+7 708-3 421
23+4 287+8 066-3 779
24+4 287+8 434-4 147
25+4 287+8 812-4 525
Total+107 175+108 907+-1 732
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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