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Appartement à vendre

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface76m²
Coût Total155 170€
Loyer Annuel9 887€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 092,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 14/15 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Balcon, Interphone

Bel appt dans résidence de bon standing - Clermont Nord Situé au 14eme étage avec double ascenseur, cet appartement de 72 m² allie lumière, confort et sécurité. Vous serez séduit par : Une entrée avec porte sécurisée à serrure numérique - Un séjour lumineux climatisé, baigné de lumière, prolongé par un balcon avec auvent électrique - Une cuisine entièrement équipée et fonctionnelle - 2 chambres élégantes, une salle de bain contemporaine et un WC séparé Prestations : double vitrage récent, hall sécurisé avec espace courrier, résidence parfaitement entretenue. Compléments indispensables :

  • Garage privatif en sous-sol
  • Parking extérieur
  • Cave spacieuse Un beau bien, prêt à vivre, alliant confort moderne et cadre de vie. Pour plus d'informations ou pour une visite, contactez Thierry RODA. MPI Agence du Golf : 2 rue de Riom 63310 RANDAN - - RSAC 301 042 578 Clermont Ferrant Agent commercial indépendant du réseau national Marketplace Immobilier N° RSAC : 301 042 578 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.813163, 3.099455
Total : 155 170€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 65 530€
Valeur du bien : 148 530€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9887€/an
Fourchette totale : 643€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 7719€ - 12663€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 039,7 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 017 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :+3 983€ (+5.0%)
Marge achat-revente :-76 153€ (-96.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 813,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 386,15€
Coût de l'assurance :13 577,37€
Taxe foncière : 988,69€/an
Soit par mois : 82,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 896,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et pose de nouveau revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 530 €(862 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ (coût moyen) + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 9000€ (coût moyen pour une cuisine standard) = 9000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:16 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (coût moyen pour 6 m²) = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:5 280€
    Revêtement de sol (parquet flottant): 24 m² × 40€/m² = 960€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1920€ = 3600€
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix ont été ajustés pour refléter le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 170 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 270 €
Revenus locatifs : +9 887 €
Charges déductibles : -72 270 €
Résultat foncier Année 1 : -62 384 €(Déficit de 62 384 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 984 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 740 €/an
Revenus locatifs : +9 887 €
Charges déductibles : -6 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 146 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40983.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 887 €72 275 €5 214 €-62 389 €21 400 €40 989 €40 989 €
210 085 €6 607 €5 075 €3 478 €--37 511 €
310 286 €6 464 €4 932 €3 823 €--33 688 €
410 492 €6 316 €4 784 €4 176 €--29 512 €
510 702 €6 162 €4 631 €4 540 €--24 973 €
610 916 €6 004 €4 472 €4 912 €--20 060 €
711 134 €5 840 €4 308 €5 294 €--14 766 €
811 357 €5 670 €4 138 €5 687 €--9 079 €
911 584 €5 494 €3 963 €6 090 €--2 989 €
1011 816 €5 313 €3 781 €6 503 €---
1112 052 €5 125 €3 593 €6 927 €---
1212 293 €4 931 €3 399 €7 363 €---
1312 539 €4 729 €3 198 €7 810 €---
1412 790 €4 521 €2 990 €8 268 €---
1513 046 €4 306 €2 774 €8 739 €---
1613 306 €4 083 €2 552 €9 223 €---
1713 573 €3 853 €2 321 €9 720 €---
1813 844 €3 615 €2 083 €10 229 €---
1914 121 €3 368 €1 836 €10 753 €---
2014 403 €3 113 €1 581 €11 290 €---
2114 691 €2 849 €1 317 €11 842 €---
2214 985 €2 576 €1 044 €12 409 €---
2315 285 €2 294 €762 €12 991 €---
2415 591 €2 002 €470 €13 589 €---
2515 902 €1 699 €168 €14 203 €---
TOTAL316 681 €179 211 €75 386 €137 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 076 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 076 €-6 420 €+8 496 €
2+2 076 €0 €+2 076 €
3+2 076 €0 €+2 076 €
4+2 076 €0 €+2 076 €
5+2 076 €0 €+2 076 €
6+2 076 €0 €+2 076 €
7+2 076 €0 €+2 076 €
8+2 076 €0 €+2 076 €
9+2 076 €0 €+2 076 €
10+2 076 €+1 054 €+1 022 €
11+2 076 €+2 078 €-2 €
12+2 076 €+2 209 €-133 €
13+2 076 €+2 343 €-267 €
14+2 076 €+2 481 €-405 €
15+2 076 €+2 622 €-546 €
16+2 076 €+2 767 €-691 €
17+2 076 €+2 916 €-840 €
18+2 076 €+3 069 €-993 €
19+2 076 €+3 226 €-1 150 €
20+2 076 €+3 387 €-1 311 €
21+2 076 €+3 553 €-1 477 €
22+2 076 €+3 723 €-1 647 €
23+2 076 €+3 897 €-1 821 €
24+2 076 €+4 077 €-2 001 €
25+2 076 €+4 261 €-2 185 €
Total+51 900 €+41 241 €+10 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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