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Appartement 2 pièces 47 m²

Bien expiré
VilleChâteau-Renault (37)
Surface47m²
Coût Total97 797€
Loyer Annuel6 121€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-554€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 664 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 375,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 2 pièces principales

Appartement avec terrasse privative en plein coeur de Château-Renault tout en étant au calme. Excellent état, chauffage individuel électrique, faibles charges. Vendu loué en bail nu, 495€ charges comprises. Honoraires à charge acquéreur : 9.6% Référence annonce : 558-413 Date de réalisation du diagnostic : 22/07/2022 Prix hors honoraires : 59 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 737 € et 997 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Château-Renault
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37110
Coordonnées : 47.591550, 0.912658
Total : 97 797€
Prix d'acquisition : 64 664€
Travaux : 27 960€
Valeur du bien : 92 624€
Frais de notaire : 5 173€
Coût estimé : 5 173€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 510€/mois
Loyer annuel estimé : 6121€/an
Fourchette totale : 418€ - 622€/mois
Fourchette annuelle : 5022€ - 7462€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 298,7 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 039 €
Prix d'achat :64 664 €
Décote à l'achat :+3 625€ (+5.9%)
Marge achat-revente :-36 758€ (-60.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 797€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 517,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 766,94€
Coût de l'assurance :8 801,73€
Taxe foncière : 612,13€/an
Soit par mois : 51,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 495,00€/mois
Soit par an : 5 940,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 510,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 063,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-553,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 960 €(595 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant tous les éléments, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine:900€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€ = 600€
  • Chambres:960€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€ = 600€
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 400€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Château-Renault (zone rurale, coefficients 0.8 appliqués pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 121 €/an
Calcul : 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 797 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 612 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 940 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 225 €
Revenus locatifs : +6 121 €
Charges déductibles : -38 225 €
Résultat foncier Année 1 : -32 103 €(Déficit de 32 103 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 703 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 265 €/an
Revenus locatifs : +6 121 €
Charges déductibles : -10 265 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 143 €/an(Déficit de 4 143 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10703.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 664 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 032 €(65% de 64 664 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 528 €/an
Calcul : 42 032 € × 3,636% = 1 528 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 121 €38 228 €3 364 €-32 107 €21 400 €10 707 €10 707 €
26 244 €10 180 €3 275 €-3 936 €3 936 €-10 707 €
36 369 €10 088 €3 184 €-3 719 €3 719 €-10 707 €
46 496 €9 993 €3 089 €-3 497 €3 497 €-10 707 €
56 626 €9 895 €2 991 €-3 269 €3 269 €-10 707 €
66 758 €9 794 €2 890 €-3 035 €3 035 €-10 707 €
76 894 €9 689 €2 784 €-2 795 €2 795 €-10 707 €
87 031 €9 580 €2 676 €-2 548 €2 548 €-10 707 €
97 172 €9 467 €2 563 €-2 295 €2 295 €-10 707 €
107 316 €9 350 €2 446 €-2 035 €2 035 €-10 707 €
117 462 €9 230 €2 325 €-1 768 €1 768 €-10 707 €
127 611 €9 105 €2 200 €-1 493 €1 493 €--
137 763 €8 975 €2 071 €-1 212 €1 212 €--
147 919 €8 841 €1 937 €-922 €922 €--
158 077 €8 702 €1 798 €-625 €625 €--
168 238 €8 558 €1 654 €-320 €320 €--
178 403 €8 410 €1 505 €-6 €6 €--
188 571 €8 256 €1 351 €316 €---
198 743 €8 096 €1 192 €647 €---
208 918 €7 931 €1 027 €987 €---
219 096 €7 760 €856 €1 336 €---
229 278 €7 583 €679 €1 695 €---
239 463 €7 400 €495 €2 064 €---
249 653 €7 210 €306 €2 443 €---
259 846 €7 013 €109 €2 833 €---
TOTAL196 068 €249 332 €48 767 €-53 264 €54 877 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 16 463 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -53 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 285 €-6 420 €+7 705 €
2+1 285 €-1 181 €+2 466 €
3+1 285 €-1 116 €+2 401 €
4+1 285 €-1 049 €+2 334 €
5+1 285 €-981 €+2 266 €
6+1 285 €-911 €+2 196 €
7+1 285 €-839 €+2 124 €
8+1 285 €-764 €+2 049 €
9+1 285 €-688 €+1 973 €
10+1 285 €-610 €+1 895 €
11+1 285 €-530 €+1 815 €
12+1 285 €-448 €+1 733 €
13+1 285 €-364 €+1 649 €
14+1 285 €-277 €+1 562 €
15+1 285 €-188 €+1 473 €
16+1 285 €-96 €+1 381 €
17+1 285 €-2 €+1 287 €
18+1 285 €+95 €+1 190 €
19+1 285 €+194 €+1 091 €
20+1 285 €+296 €+989 €
21+1 285 €+401 €+884 €
22+1 285 €+509 €+776 €
23+1 285 €+619 €+666 €
24+1 285 €+733 €+552 €
25+1 285 €+850 €+435 €
Total+32 125 €-12 767 €+44 892 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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