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Maison 4 pièces 194 m²

VillePoursac (16)
Surface194m²
Coût Total222 840€
Loyer Annuel18 181€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 819,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 194 m²

Au coeur d'un hameau tranquille, découvrez cette belle maison en pierre comprenant entrée, cuisine, salle à manger, 2 chambres, salle d'eau, toilettes. Le grenier aménageable de plus de 80m2 offre un beau potentiel d'extension. Caves, dépendance, superbe grange attenante et un grand préau complètent le bien sur un terrain clos de 1064m2. Toitures en très bon état et toutes les ouvertures sont en PVC double vitrage. Servitude d'un puits à 50 mètres de la maison.

Surface : 194 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/07/2024

Consommation énergie primaire : 226 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Poursac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 45.958546, 0.257715
Total : 222 840€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 51 120€
Valeur du bien : 210 120€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1515€/mois
Loyer annuel estimé : 18181€/an
Fourchette totale : 1166€ - 1968€/mois
Fourchette annuelle : 13993€ - 23621€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 067,5 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :207 095 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-48 095€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-15 745€ (-7.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 113,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :66,85€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 180,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 120,22€
Coût de l'assurance :20 055,60€
Taxe foncière : 1 818,06€/an
Soit par mois : 151,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 515,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 331,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :183,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Assurer le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 120 €(264 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 980€
    Isolation des combles: 194 m² × 55€/m² = 10670€, Main d'œuvre: 310€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (installation incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant peinture et mise aux normes)
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (remplacement sanitaires et mise aux normes)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant peinture)
  • Plomberie générale:1 940€
    Mise aux normes plomberie: 194 m² × 10€/m² = 1940€, Main d'œuvre: 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 181 €/an
Calcul : 1 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 840 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 802 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 398 €
Revenus locatifs : +18 181 €
Charges déductibles : -61 398 €
Résultat foncier Année 1 : -43 217 €(Déficit de 43 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 278 €/an
Revenus locatifs : +18 181 €
Charges déductibles : -10 278 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21817.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 181 €61 405 €7 665 €-43 224 €21 400 €21 824 €21 824 €
218 544 €10 084 €7 463 €8 461 €--13 364 €
318 915 €9 875 €7 255 €9 040 €--4 324 €
419 293 €9 659 €7 039 €9 634 €---
519 679 €9 436 €6 816 €10 243 €---
620 073 €9 204 €6 584 €10 868 €---
720 474 €8 965 €6 345 €11 509 €---
820 884 €8 717 €6 097 €12 167 €---
921 301 €8 460 €5 840 €12 841 €---
1021 727 €8 194 €5 574 €13 533 €---
1122 162 €7 919 €5 299 €14 243 €---
1222 605 €7 634 €5 014 €14 971 €---
1323 057 €7 339 €4 719 €15 718 €---
1423 518 €7 033 €4 413 €16 485 €---
1523 989 €6 717 €4 097 €17 272 €---
1624 469 €6 390 €3 769 €18 079 €---
1724 958 €6 051 €3 430 €18 907 €---
1825 457 €5 699 €3 079 €19 758 €---
1925 966 €5 336 €2 716 €20 630 €---
2026 486 €4 960 €2 339 €21 526 €---
2127 015 €4 570 €1 950 €22 445 €---
2227 556 €4 167 €1 546 €23 389 €---
2328 107 €3 749 €1 129 €24 358 €---
2428 669 €3 316 €696 €25 352 €---
2529 242 €2 869 €248 €26 374 €---
TOTAL582 329 €227 747 €111 120 €354 581 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 818 €-6 420 €+10 238 €
2+3 818 €0 €+3 818 €
3+3 818 €0 €+3 818 €
4+3 818 €+1 593 €+2 225 €
5+3 818 €+3 073 €+745 €
6+3 818 €+3 261 €+557 €
7+3 818 €+3 453 €+365 €
8+3 818 €+3 650 €+168 €
9+3 818 €+3 852 €-34 €
10+3 818 €+4 060 €-242 €
11+3 818 €+4 273 €-455 €
12+3 818 €+4 491 €-673 €
13+3 818 €+4 716 €-898 €
14+3 818 €+4 946 €-1 128 €
15+3 818 €+5 182 €-1 364 €
16+3 818 €+5 424 €-1 606 €
17+3 818 €+5 672 €-1 854 €
18+3 818 €+5 927 €-2 109 €
19+3 818 €+6 189 €-2 371 €
20+3 818 €+6 458 €-2 640 €
21+3 818 €+6 734 €-2 916 €
22+3 818 €+7 017 €-3 199 €
23+3 818 €+7 307 €-3 489 €
24+3 818 €+7 606 €-3 788 €
25+3 818 €+7 912 €-4 094 €
Total+95 450 €+106 374 €+-10 924 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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